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消费中心城市 | 激活老城 | 商业运营模式

商业文旅 | 城市更新

2021年7月，北京、上海、广州、天津、重庆，成为率先开展国际消费中心城市培育建设的城市。

▼ 重庆作为国际消费中心城市培育建设的城市，社会消费品零售总额已经过万亿

早在2015年，我国就已出台了一系列推进城市高质量发展的政策。2018年，北京、上海等9座城市成为国家中心城市。

▼ 北京三里屯太古里是城市国际化的消费中心之一

也就是说，国际消费中心城市作为「内循环」主战场的顶层设计由来已久，并不是疫情影响之下，提振经济的应急之策。

▼ 《Consumer City》发现消费密度和舒适度高的城市，增长速度快于两者偏低的城市

纽约、伦敦、巴黎、东京等城市，已完成从消费城市到国际消费中心城市的跃迁。成为国际消费中心的因素纷繁复杂，我们将其简化，从「最大受益者」角度出发，看看这些城市中，哪类区域成为了国际消费中心的「中心」？

▼ 摄政街伦敦

首先，这些全球城市早已进入「存量提质」阶段，微更新是主旋律；其次，国际消费中心城市的核心不只是「买买买」，而是融合文化、旅游、创意等方面的综合性消费；此外，耳熟能详远比「腾空出世」的区域更具吸引力。

▼ 拥有400多年历史的东京银座

当然，这并不代表着，是个老城区就能成为「中心」。因为，在微更新时代，老城很难像一张白纸好作画的新区，通过大手笔的网红建筑、景观快速聚集人气。而且，老城从土地权属到利益群体，无一不是纷繁复杂，难以达成共识。

▼ 伦敦西区BID

BID是一种公私合营的商业区，它通过商家、政府、业主的共同参与、共同付出、共同收益，提升商业的价值与经济发展的可持续。

▼ BID主要特征

BID的建立，以街区为基本单位，而非单个项目；BID的目标，是通过微更新+共同治理+深度运营的方式激活老商业区。因此，BID在国际消费中心城市呈现爆发式增长趋势，例如纽约有76个BID，伦敦有70个BID。

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BID，为拯救衰败市中心而生

BID的概念，诞生于1960年代末欧美市中心衰落时期，是对政府无力提供商业区设施更新、市政服务情境下的一种探索。某种意义上，他更像一种自救措施，而且主要针对已经成熟的商业区，而非统一建设管理的新区域。

▼ 布鲁尔西村商业促进区俯瞰

最初，林亚力希望街区内的商户共同出资，改善破败的环境，扭转客流量下滑的困境，但未能获得商户们的支持。最终他说服城市政府，建立布鲁尔西村BID，并通过《安大略省市政法》，成为《市政法》第217条。

▼ 布鲁尔西村BID的构成及职责，这也成为此后BID的建立参考标准

布鲁尔西村BID，没有局限在向业主们收费，只用于改善环境、卫生清洁的阶段，而是延伸到街区改造、旅游体验领域。因为，只做到改善环境、卫生清洁，无法改变区域的衰落，复兴更无从谈起。

▼ 布鲁尔西村BID不仅是商业区，更是旅游目的地（来源：flickr）

街区改造：市政府不提供BID的改造资金，但承诺如果街区环境得到改善，会出一半资金资助。有了资金保障，街区拿出整体改造方案，开始从景观绿化到建筑立面的逐步升级。

▼ 布鲁尔西村BID举办的各类节庆活动（来源：flickr）

布鲁尔西村BID，良好的购物氛围，丰富的商业活动，逐渐成为城市旅游目的地。这一系列的探索，也奠定了BID从建立到运行的基本原则。此后，来自纽约的商会纷纷来此取经，BID开始了它的全球化进程。

02

时代广场BID

打造消费中心名片

在引入BID之前，1970年代的纽约，主要是通过「特别房产区」（SAD）拯救商业区衰退。即政府出资修缮商业地区公共环境，由受益业主负责维护。等待政府的「关注」和审批，无疑是SAD最大问题。

▼ 曼哈顿联合广场区域是纽约最早的BID

此外，纽约对BID从申请到运行，制定了更为细致的框架。如由小商业服务局（SBS）牵头对新BID的申请进行评估；BID管理委员会定性为非营利性机构；收费标准根据区内财产估价、临街情况、资产大小等因素，差别制定等等。「公私合营」的BID在纽约快速增长。

▼ 纽约BID组织的构架及特点

到2018年，纽约共有75个BID，其中最为著名的当属纽约时代广场BID。纽约时代广场，被称为「世界的十字路口」「宇宙的中心」，日均步行人流量超过36万。

▼ 纽约时代广场

回到1960年代，老城空心化让这里成为犯罪高发区，纽约时报称这里为「市内最差的街区」，并与很多企业一起搬离。到1984年，仅这一街区内就发生了2,300起犯罪，其中460起恶性事件。

1990年代，时任州长马力奥·科莫制定了一系列城市振兴项目，「保证空间活力和特性」成为指导思想，用他的话讲「不要成为另一个被办公楼谋杀的死气沉沉地区」。

▼ 1960年代的纽约时代广场林立的广告牌（来源：Wikipedia）

TSA决定强化广告灯箱的特色，形成「独特的建筑尺度、巨幅广告及娱乐商业活动区」，从而提升区域的商业活力。

▼ TSA制定了广告牌了最小高宽、最小亮度标准，才有了如今的时代广场形象

▼ 纳斯达克屏幕是时代广场的标志

如今，来到时代广场看五光十色的灯箱，已成为区域旅游，拉动夜经济的核心驱动力。

一直以来，行人与机动车的道路使用权争端不断。时代广场也面临同样的挑战，第七大道和百老汇大道形成的「X」道路结构，让人车之争的矛盾尤为突出，但城市政府迟迟没有解决这一问题。

▼ 2003年，改造前的时代广场人车混行状况

城市政府与TSA展开合作，推动时代广场的步行改造。经过协商，百老汇大道时代广场段（42-47街），作为步行改造试行空间和交通整改项目试点，为期一年。

▼ 改为步行空间的百老汇大道段

1年后，试验段的交通事故降低了63％，时代广场人流量提升了11%，80%受访者认为步行系统让时代广场更安全，此后，时代广场开始了为期4年的更新。

▼ 时代广场步行化改造前后对比

更新聚焦在两个方面：增设基础设施，如新的固定座椅，可满足行人坐、躺、靠、倚等休憩状态；提供活动设施以承办大规模公共活动，如时报广场票务亭的顶部成为户外剧场空间。

▼ 时报广场票务亭顶部户外剧场空间

2016年完工时，时代广场步行空间扩展到了原来的两倍。这意味着，BID将纽约最著名的拥挤空间，变成了一座开放式的市民广场，同时整合了区域中的各类资源，提升商业价值。

空间更新为时代广场增加了吸引力，但这并不意味着会带来持续的商业推动力，这需要持续的空间营造，这正是TSA所擅长的。

TSA制定了时代广场空间营造4个核心原则：

▼ 2018年举办的新年前夜表演活动（来源：flickr）

到此，时代广场完成从没落，到国际消费中心城市「中心」的升级。

03

伦敦BID，都市圈小城镇的商机

作为国际消费中心城市的伦敦，BID的建立，要比纽约晚的多。2003年，BID才通过地方政府法案（Local Government Act 2003），但它的增速却是最快的，2016年就已超过58个（全英超过270个），到2022年已经发展到70个（全英超过300个）。

▼ 伦敦内城区BID分布示意

比如，伦敦2009年启动的「50条更美街道计划」，伦敦南肯辛顿地区的展览路改造，耗时3年，花费数千万英镑。

▼ 伦敦西区BID高效完成的牛津街局部提升

不过，伦敦内城的BID并不是接下来我们研究的重点，因为伦敦老城凭借文化、旅游、人口、密度等种种优势，使内城成为一个个消费中心，是顺理成章的事。

▼ 大伦敦范围内的BID项目分布示意，很多位于外围的小城镇

其中，最具代表性的，当属金斯顿BID。

▼ 金斯顿BID俯瞰

但在伦敦《内城地区法》的持续作用下，伦敦老城区开始了更大规模的商业化改造。而金斯顿的公共空间发展中也出现了管理混乱的局面，其商业吸引力从第12名下滑至第17，区域发展前景黯淡。

▼ 金斯顿BID管理运行结构

金斯顿BID认为，城市遗产会给地方带来独特感和吸引力，是创建本地品牌的关键，拥有数百年历史的古代市场无疑是最具代表性的城市遗产。

▼ 金斯顿BID「复活」了古代市场的烟火气（来源：flickr）

金斯顿BID将夜间的古代市场，变为各类节庆活动的举办地，如国际青年艺术节、美食节、圣诞集市等，大大延长了人们在商业区的停留时间，提升了商业活力。

▼ 古代市场的圣诞集市（来源：flickr）

金斯顿BID拥有1km长的水岸（泰晤士河），与下游伦敦内城宽阔浑浊的河段不同，这里窄而明澈。金斯顿BID计划以此为特色，改造为吸引伦敦人的滨水休闲区。

▼ 金斯顿BID滨水区改造，成为旅游休闲目的地（来源：flickr）

此外，街区步行系统与岸线相连，通过艺术化的公共空间，将商业区人流引向河岸，丰富购物体验。

▼ 金斯顿BID改造后的带动及每年的日常工作

外伦敦区域快速增长的BID，使更多的城市，看到了有可能成为消费中心的契机，比如威尔士首府——加的夫（英国第11大城市，人口36万）。

▼ 加的夫湾

加的夫旅游业发达，2017年游客接待量突破2,130万。

▼ 加的夫老城区多变的商业拱廊

2009年，投资高达6.75亿英镑的城市中心购物区的改造项目完成，加的夫目标是成为英格兰东部的消费中心。

▼ 改造过后的加的夫老城购物区

加的夫体育赛事众多，2014年被授予「欧洲体育之都」的称号。

▼ 位于老城区的千禧球场

▼ 千禧球场举办的各类锦标赛，也为老城带来了混乱（来源：flickr）

2016年，加的夫老城区BID（涵盖130条街道，950个商家）建立。

▼ 至2020年，BID共清理建筑上的3,056处涂鸦

独特节庆：加的夫城市节庆众多，如公园烟火节、大不列颠奶酪节、加的夫狂欢节等等，但众多活动中并没有老城区专属的节庆。

▼ 拱廊成为加的夫拱廊节的品牌展示舞台、艺术展览空间（来源：加的夫BID官网）

到2019年，老城区BID的顾客满意度提升了150%，知名度提升了48%（均与2016相比），游客访问次数超过了6,600万次。老城区BID不仅成为区域消费中心，也成为城市旅游中心。

04

BID，消费中心城市的长期主义

从纽约时代广场作为消费中心的塑造，到伦敦大都市圈中小城市消费中心的崛起，BID无疑是幕后最大的功臣。

▼ BID公私共同付出、共同收益的方式，保证了商业区的可持续活力

当然这并不是说，这些国际消费中心城市通过某一个BID的打造，就能实现城市商业活力的塑造，而是通过一个个自下而上的BID，共同构建出城市的消费网络。