乐居新媒体 玥珂馨 发自郑州 “我们项目整个上半年基本算是平销，周一到周五售楼部基本也没接待几组客户，周六日来看房的人稍微多些，但距离我们理想的到访量还差的很远。至于成交量嘛，不乐观还是不透露了吧。”这是与航空港区一项目总聊天时谈及项目的销售情况他发出的感慨。

虽然从地段上看，这个项目距离刚更名的郑州航空港站不算太远，未来能间接接驳高铁站发展起来后的红利，但在郑州楼市普遍低位运行的市场环境下，即便有政策利好释放，这个所谓的“高铁盘”也迟迟未能迎来好的去化。

反观郑州主城，同南三环与南四环之间的一项目营销总对话时，对于同样问题的回答截然不同，“新政之前，项目的确人不多成交很差劲。但自从一揽子政策出台后，利率低了，差额税取消了，我们项目很明显看房人多了很多，加上我们陆续有一些特价房推出，首付付款方式也有变通，成交还不错。”

新房成交主城优于市郊

克而瑞河南区域半年报数据显示，今年上半年以来，郑州居住人口热力分布主要集中在主城，以配套成熟度为导向，资源加持为吸附条件，市区主导的四环内客户跨区置业的趋势上升，更趋向于主城的三四环之间。

成交核心客户占比上，河南省内地级市人口吸附明显，但置业更偏好于那些配套成熟的主城，呈现趋向市区趋势。航空港区、新郑、荥阳、上街、中牟等郊县置业的占比下滑。

从上半年开盘数据可见，主城与郊区开盘去化的差异将近一倍，越来越多的购房者对于主城项目，尤其是主城实力强劲的品牌房企开发的刚改、改善项目青睐有加。

以典型的主城项目开盘为例，主城项目很容易促成置业热潮：

华润瑞府6月30日开盘，约277套房源成交206套，小高层成交均价28500-31500元/㎡（带装修）；

保利大都汇6月25日开盘，约357套房源成交272套，小高层成交均价18200-21800元/㎡（带装修）；

招商美景雍瑞园6月25日开盘，约36套房源成交23套，洋房成交均价标准层18000元/㎡首层27500元/㎡（毛坯）；

保利文化广场三期6月25日开盘，约27套房成交16套，高层成交均价14800-15400元/㎡（毛坯）。6月18日开盘，约422套房成交295套，高层成交均价约14300-15600元/㎡（毛坯）,小高层成交均价约16700-17400元/㎡（毛坯），洋房成交均价约16500-17500元/㎡（毛坯）；

万科古翠隐秀6月18日开盘，约196套房源成交约159套，成交均价高层约27500-28800元/㎡（带装修）；

华润郑东万象城幸福里5月26日开盘，约360套房源成交约356套，高层成交均价约27000-32000元/㎡（带装修）；……

而反观郊区楼盘的开盘，却是另一番景象:

金地和樾春晓6月5日开盘，约190套房源成交约70套，超高层均价约7700-8300元/㎡，洋房9300-9500元/㎡；

兴港永威观樾5月28日开盘，约66套房源成交仅6套，洋房均价约8700-8900元/㎡；

裕华城二期4月30日开盘，约66套房源成交仅6套，高层均价13500-13650元/㎡；

正弘铂悦3月16日开盘，约80套房源成交仅8套，高层均价约7300-7500元/㎡；

鑫苑悦府3月24日开盘，约60套房源成交仅2套，高层均价6500-7500元/㎡；……

从开盘楼盘区位分布和推量来看，郑州整体开盘相比去年同期数量明显减少，而主城楼盘的开盘量相比环郑郊区较多，推案体量更大。在成交均价上，虽然主城高层与洋房的售价门槛高出郊区盘很多，但成交转化依然优于郊区盘。

从营销中心看房人数和带看频次角度看亦然，一些地处偏远的郊区，虽然持续性地推出有购房优惠，对于购房者却并不感冒。总的来说，伴随着主城CBD、国贸、高铁、中心区4个板块吸纳就业人数的占比增加，有商圈分布、配套更为齐全的主城楼盘，价格坚挺，却不太缺客户。

主城二手房销量领跑郑州

克而瑞上半年二手房市场份额占比数据显示，主城区二手房市场份额领跑，占比78%，虽然相比去年同期有所下降，但主城仍为主力。再聚焦环线差异来看，三环内的二手房成交套数占比74%，与新房三环内成交套数占比差距46%。

这也说明，三环内的二手房在如今郑州市场上的受追捧度。具体到成交区域来看，位于主城的金水区、管城区、郑东新区成交量持续走高。贝壳研究院数据显示，今年上半年以来郑州二手房成交20881套房源，环比上涨1.3%。金水区、管城区、郑东新区一些有地铁、商圈、学校、医院等配套加持的二手房源更受青睐，新郑、航空港、荥阳、中牟等郊区二手房成交不及主城。

成交套数前15名显示，金水区、管城区、郑东新区、中原区、经开区的二手房上榜也较多。其中，正弘数码公寓、橡树玫瑰城、绿都紫荆华庭雅园、曼哈顿、有色地质家园B区、富田太阳城、鑫苑世家、锦艺国际花都美域、远大理想城、新里卢浮公馆、普罗旺世波特兰等二手房热度不减，成交套数较高跻身前15名。而在前15名中，郊区只有荥阳市的碧桂园·龙城、瀚宇天悦湾1号院两项目上榜。

分析这些二手房热销的逻辑发现，购房者看重的无非是居住便捷性和舒适度。在二手房交易税率、贷款利率下调、贷款周期缩短等政策利好推动下，以上二手房以肉眼可见的产品品质，以及可以享受的现成交通、商业、医疗、教育配套等综合利好促使流通性加强。

不过相比之下，房龄短、社区环境优、物业服务口碑佳、立面比较新的二手房保值性更强，不仅能够卖上价，还能缩短成交周期。

主城公开地虹吸房企争抢

从去年至今四轮集中土拍情况看，郑州房地产市场形势以及房企拿地战略调整，郑州出现国央企及稳健的品牌房企托底拿地，且“优”企聚“优”的态势。

总体来看，房企拿地热情锐减，高压之下，更倾向于在主城拿地，且目光主要聚焦于主城的公开地。回顾一下四轮土拍溢价的地块：

2021年6月3日：郑政经开〔2021〕009号（网）地被金茂以31.7亿摘得，溢价30%；郑政东出〔2021〕10号（网）地被万科以成交价19.5亿摘得，溢价30%；郑政东出〔2021〕11号（网）地被保利以成交价19.5亿摘得，溢价30%。郑政东〔2021〕8号地（网），郑政东〔2021〕9号地（网）两宗地被华润联合建杭置业以约67.8亿元竞得，溢价率达55.5%。

2021年11月19日：管城区郑政出〔2021〕64号（网）地被郑州中电建文博置业熔断价12.06亿元竞得，溢价率达15%。

2021年12月27日：管城区郑政出〔2021〕78号（网）地块被国投以27920万元竞得，溢价率14.8%。金水区郑政出〔2021〕76号（网）地块被河南杨金科技外包产业园建设投资有限公司以 98594万元竞得，溢价率2.5%。

2022年6月22日：郑政东出〔2022〕3号（网）保利130896万元竞得，溢价率8%；管城区郑政出〔2022〕3号（网）以93545万元被龙湖拿下，溢价率12%。

受追捧的地块有一个共性是，这些地块均位于郑州主城的价值高地。从公共资源交易中心官网可见，郑州中牟、新郑、航空港、荥阳、上街、登封、新密等郊区的土地成交基本也是以底价成交为主，甚至还出现“因无房企报名终止”、“流拍”现象。从拿地房企看，品牌房企在郊区拿地的极少。

这也说明，郑州目前的土拍市场也逐渐回归主城，分化之势加剧。主城作为房企拿地的主阵地，尤为看重主城的高价值地块。