文/乐居财经 徐酒眠

酒店内灯光璀璨，邹康的深色西装打理得一丝不苟，上衣的左边口袋处，别了一朵红色与金色组配的胸花。他面含笑意，与到场宾客握手相谈，春风得意。

这是德商产投服务（02270.HK）上市祝捷会现场的画面。彼时，邹康亲自任命的“一把手”张志成，因为一些原因未能出席，不过其他高管团队成员基本都到场了。

共襄盛举的时刻才过去不到7个月，德商产投服务的高管团队已经大变样了。彼时在场碰杯相贺的并肩战友，有人离开，有人被调往它处；而与之对应的，也有人被提拔上位。

7月12日，德商产投服务刊发人事变动公告称，张强已辞任执行董事一职，以专注于其他个人事业发展；与之一同从执行董事辞职的还有吴达，不过吴达是因工作安排，将被派遣去担任其他职务。

张强与吴达辞任，董事会迅速提拔了柳军与邵家桢补位了执行董事职务。“提拔这二人担任执行董事，除了个人能力之外，应该也有出于投后管理的考虑。”有业内人士表示。

实际上，该分析与柳军和邵家桢二人过往的身份有关。德商产投服务上市前，曾突击收购了成都中能物业管理有限责任公司（简称“中能物业”）。而柳军、邵家桢便是当时签订中能物业股权转让协议的卖方股东。

中能物业原股东“上位”

2020年8月，德商产投服务对价1500万元，从柳军、邵家桢、阎震浩，以及肖琨签4人手中，收购了四川的物业公司中能物业100%股权。

此后，柳军与邵家桢便加入了德商产投服务，并都获委为了间接全资附属公司成都德商产投物业服务有限公司（简称“成都德商”）的副总裁。

翻开柳军与邵家桢的履历表，二人在物业管理方面经验颇丰，且都曾与杨铿的蓝光结缘。

今年41岁的柳军，在房地产及物业管理行业拥有逾20年经验，其于2000年开始投身物业管理。2004年底至2013年初，柳军在曾经的四川蓝光嘉宝服务担任总经理一职，负责运营管理，以及制定内部管理政策。

离开蓝光嘉宝之后，2013年2月，柳军投资了中能物业，最初的持股比例为95.40%；同时，他出任为法定代表人及执行董事，主要负责战略规划、执行，以及整体管理。

邵家桢比柳军年长两岁，不过资料介绍其在物业管理行业拥有逾15年的经验，相比柳军少了5年。

邵家桢也曾在蓝光供职，不过与柳军不在同时间、同部门。邵家桢在四川蓝光和骏实业的商业事业部，担任常务副总经理，负责管理该公司的整体商业运营，时间是2014年2月至2015年1月。

与柳军一样，邵家桢也是结束蓝光的任职之后，进入的中能。彼时，邵家桢担任的职务是中能董事兼总经理，以及中能附属公司成都金捷资产管理的经理，负责商业物业规划、住宅及非住宅项目运营的管理。

邵家桢成为中能物业的股东，是在2019年4月。彼时，中能物业的另一位股东杨伟退出，邵家桢、闫震浩、肖琨三人进入股东之列，持股比例均为23%，同时柳军的持股被稀释为了31%。而这，便是中能物业卖身德商产投服务之前的股权架构。

提任执行董事之时，柳军与邵家桢二人除了是成都德商的副总裁之外，还在成都栢悦嘉诚肩担要职，前者是公司执行董事兼法定代表人，后者为总经理。

值得注意的是，成都栢悦嘉诚是德商产投服务上市前收购的另一家物企。

收购中能物业四个月后，2020年12月24日，德商产投服务出资5万元，从独立第三方手中收购了成都栢悦嘉诚的50%股权。紧随收购事项完成，成都栢悦嘉诚成为了德商产投服务的全资附属公司。

收购拉低毛利率

中能物业成立于2006年5月，资料介绍其是一家专业从事别墅、高档电梯公寓、写字楼、商业物业综合物业服务的企业。

中能物业的并表，为德商产投服务带来了250万平方米在管建筑面积，以及330万平方米合约建筑面积。

这笔收购，是德商产投服务的一次“蛇吞象”行动。中能物业的体量，大约是德商产投服务的两倍。截至2020年末，在收购中能物业后，德商产投服务的在管面积约为383.46万平米。

这笔收购，让德商产投服务的规模实现翻倍增长，也助力其成功跻身港股资本市场，不过消化这块比自身大的“肥肉”，德商产投服务付出的代价也不小。

不仅毛利率下滑，净利润更是开倒车。2021年，德商产投服务总收益2.53亿元，同比增98%；录得毛利1.03亿元，同比增长65%；净利润3294.3万元，同比降23.23%。

同期，40.8%毛利率虽在行业均值之上，不过较其上一年的49.0%下滑了8.2个百分点；净利润率更是由上一年的33.5%暴跌至了13.01%，甚至略低于港股物企平均水平。

除了受上市成本开支影响外，德商产投服务各项业务的盈利能力，在2021年均有所下降。

其中，物业管理服务中，住宅物业服务、非住宅物业服务的毛利率，分别较上一年跌去了2.3个百分点、16.1个百分点，增值服务中，非业主增值服务与业主增值服务的毛利率，分别较上一年跌去了2.3个百分点、32.3个百分点。

毛利率下滑，德商产投服务在年报中坦言，除了业主增值服务受食堂服务的食品成本增加影响外，其余的住宅物业、非住宅物业、非业主增值服务，都与收购的中能物业项目毛利率太低有关。

事实上，在收购中能物业前，其经营就曾一度处于亏损状态。数据披露，2018年、2019年，以及截至2020年8月31日，中能物业的毛利率分别为13.3%、13.2%、26.3%；净利率分别为-3.7%、-2.1%、11.5%。

5个月内三位高管变动

作为中能物业的原股东，柳军与邵家桢进入董事会，一定程度上可以助推德商产投服务更好地消化中能物业。不过，能否见效、何时见效，还需要时间给出答案。

上市还不满7个月，从今年3月份以来，德商产投服务在不到5个月的时间内，就更换了三位高管。

在此次张强和吴达辞任执行董事之前，其前行政总裁周尤波选择了出走。彼时，德商产投服务上市的第76天，今年的3月2日，周尤波以“专注于其他个人事业发展”为由辞任了行政总裁一职。

周尤波的离去，德商产投服务并未寻来新的人才补位，而是安排了执行董事兼董事会主席张志成接任。但事实上，根据上市规则企业管治守则中的规定，“主席与行政总裁的角色应有区分，并不应由一人同时兼任。”

张志成身兼多职，一方面与其个人能力有关，公司对其个人的重视可见一二。不过在另一方面，或许也暴露出了德商产投服务人才短缺、难留人的现状。

这次辞任执行董事职务的张强与吴达，就是德商产投服务的老将，他们入职德商产投服务的时间，前者差不多已有11年，后者也超过了8年。

48岁的张强，于2011年12月加入德商产投服务，历任成都德商经理、执行董事等。2021年3月18日，张强获委任为执行董事，期间负责制定及实施集团的整体公司策略、监督集团预算成本、监控集团提供的服务质量，以及处理集团日常营运。

吴达比张强大了4岁，其在2014年4月进入公司，历任成都德商项目经理、副总经理。吴达与张强同一时间委任为执行董事，期间，他主要负责制定集团业务发展策略、监督集团业务计划实施、制定集团内部控制政策，以及处理集团日常营运。

不过，与张强和周尤波的出走不同的是，吴达虽辞去了执行董事，但依旧会在公司担任其他职务。