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细数物业管理行业快速发展的过程，多业态经营逐渐成为多家企业的重要发展战略。这主要是因为非住宅业态市场空间广阔、盈利能力远高于住宅业态。同时，目前非住宅领域的市场集中度远低于住宅业态，也极大程度上吸引物企争相布局。学校物业作为非住宅业态的新型模式，属于尚未成熟的产业，抢先布局这一赛道毫无疑问将是物企提高企业竞争力的重要途径之一。

布局契机：

学校后勤社会化改革进行时 

国家相关政策文件的陆续出台，为高校后勤社会化改革提供了良好环境，市场机制在后勤资源配置中的作用逐步增强，高校后勤保障能力、运行效率和服务质量显著提高，为我国近年来高等教育事业的快速发展提供了有力支撑，高校后勤社会化改革的成果有目共睹。同时，也为学校物业管理的创新发展指引了方向。

高校后勤与物业管理之前存在一定的共性，成熟的物业管理行业参与到高校社会化改革是顺应双方改革和发展的必然产物。物业企业利用自身的竞争优势在高校后勤服务中寻找切入点，通过市场化运行，契约方式把控服务质量和价格，为高校提供后勤保障，这种模式不仅可以实现后勤与学校的彻底分离，推动高校后勤社会化改革进程，而且是物业管理行业开拓学校物管领域的契机。

市场空间：

千亿规模待挖掘

我国自实行高校后勤社会化改革以来，学校物业管理行业的市场空间不断扩大。根据教育部公布的统计数据，2021年，我国各级各类学校数量为52.93万所，在校生2.91亿人。其中高等学校数量达到3012所，较2015年增加452所，复合增长率2.8%，在校生数由2015年的2625.3万人增长至2021年的3496.1万人，复合增长率为4.9%。各种形式的高等教育在学总规模4430万人。由此可见，我国普通高校及在校生数量均呈现持续增长态势，为高校物业管理服务带来巨大市场空间。

2021年发布的“十四五规划纲要”中针对普惠性幼儿园、基础教育、职业技术教育、高等教育等明确提出提质扩容工程。根据教育部数据，国内高校正不断扩建新校区。2020年，国内普通高等学校校舍建筑面积约为10.53亿平方米，同比增加1.77%，较2015年的9.16亿平方米，复合增长率为2.82%。若按照每年2.82%的增长率进行估算，预计2025年，我国高等教育校舍面积将达到12.09亿平方米。根据我们统计，2020年500强物业企业学校物业费平均水平为3.48元/（平方米·月），随着物业服务内容的不断丰富，物业服务收入还有进一步提升的空间。若按照3.50元/（平方米·月）的物业费水平以及80%的市场化水平保守估计，预计2025年，高等教育物业市场空间约为406亿元。

此外，物业企业除了布局高校物管服务之外，还涉足中小学后勤服务。中小学后勤改革工作是伴随高校后勤社会化改革的进程而逐步推动，随着中小学后勤市场化机制不断完善，学校物业管理的市场容量会进一步扩充。2020年，我国中小学校舍建筑面积约为21.65亿平方米，相较2015年的16.95亿平方米，复合增长率为5.01%；若按照每年5.01%的增长率进行估算，预计2025年，我国中小学校舍面积将达到27.65亿平方米。按照3.50元/（平方米·月）的物业费水平以及30%的市场化水平保守估算，预计2025年，中小学物业服务市场空间约为348亿元。

基于上述分析，估计2025年我国仅高等教育及中小学物业服务市场规模至少可达754亿元。由于当前我国高校后勤社会化水平较低，全国仅有约36%的学校真正实现后勤社会化。未来，随着学校后勤社会化进程的加速，越来越多的学校物业服务将面向社会公开招标，学校物管潜在的市场空间巨大，千亿规模指日可待。

拓展路径：

竞相布局各展所长

学校物管潜在的市场规模让众多物业企业盯上这块蛋糕。克而瑞物管数据显示，2020年，500强企业中有342家企业涉足学校物业服务，占比68.4%，较2019年略有提升。同时，500强企业学校物业总管理面积达8.9亿平方米，同比增加15.52%。

目前，行业中向学校提供全委服务的物企主要分为两大类，一类是校园内孵化的物业企业，另一类是在高校后勤社会化改革中入局的物业企业。

一、校园内孵化的物业企业

经由校园内后勤服务孵化出的物业企业，具有先发优势和较大竞争力：在开展物业服务及招投标的过程中，学校可以向其提供更多的资源。该类型物业企业主要以浙大新宇和苏东吴为代表：

• 浙大新宇是伴随中国高校后勤社会化改革成长和发展起来的高校园区服务商，前身是浙江大学宿管处。2000年，浙江大学新宇物业发展有限公司成立，为顺应中国高校社会化改革大潮，开始市场化管理运营，对外输出管理经验。目前，公司服务项目遍及全国30余个省市、自治区，为北京大学、浙江大学等240余项目的200余万师生及用户提供优质服务保障。

• 苏东吴为苏大教服集团旗下龙头企业，是苏州大学后勤社会化改革的重要成果之一，是全国高校后勤社会化改革五大模式之一，也是全国首家出身高校的新型集体所有制企业。2000年，苏州市东吴物业管理有限公司成立，开启社会化运营。经过多年发展积淀，公司市场已布局全国22个省市，服务项目300多个，管理面积近5000万平方米，服务师生近500万人。

二、高校后勤社会化改革中入局的物企

面对行业门槛较高、专业性较强的学校物业细分领域，这类物业企业主要通过公开招投标获取高校服务项目，虽然缺少校方提供的优质业务资源，但凭借优质的服务以及运营能力，在招投标中依然保有较高的竞争力，从深耕优势区域到全国性布局，逐渐扩大学校业态布局范围。此外，还有一些综合实力较高的大型物业企业选择通过市场收并购、战略合作等多种方式提升市场占有率，补充在学校物业细分领域的空白。

对于初入或者计划布局学校领域的物企来说，参与公开招投标是较为直接的方式，但是由于企业学校业态服务空白，缺乏相关服务经验，难以在众多企业竞争中取胜。世茂服务在涉足高校物业上的举措或将为未来物业企业拓展开拓新的思路。2020年8月，世茂服务收购浙大新宇51%股份。收购浙大新宇，是世茂服务首次涉足高校业态。2021年5月，世茂服务旗下浙大新宇“智育美好宇同行”全新品牌形象正式亮相，新定位是“中国高校园区服务商”，并发布了行业首个针对“校园后勤服务”研发的“宇林校园服务生态”，此次品牌焕新是高校后勤与物业管理的首次跨界融合。世茂服务瞄准从校园孵化出的物业企业，将其市场化的服务与学校后勤专业服务相结合，破除学校物业进入壁垒，共同做大学校物业服务，给未来物业企业开拓学校物业市场打开新的探索模式。

小结

在激烈的规模争夺战之余，越来越多的物业企业将目光投向了校园服务这条赛道。而物业企业角逐校园物业市场的背后，正是这块待挖掘蓝海市场的巨大潜力所在。然而学校物业管理因其专业性强、门槛高，市场化率仍较低。随着高校后勤社会化改革的深入发展，市场在校园后勤资源配置中的决定作用不断加强，将为物业企业带来更多探索机会。物业企业不断提升的专业化服务能力也将为学校的教学质量和环境的改善提供有力的基础保障。

- The end -