乐居新媒体  斯达 发自成都   

李强是成都一家二手房中介门店的店长，这段时间，他所在公司的一项重要工作是——招人，为了吸引有经验的老员工回来，公司提出“离职6个月内复职免训”。

火速招人背后，是半年来成都二手房市场明显上扬的行情，上半年成都的二手房成交量突破7万套，创历史新高，同时挂牌量也达到了历史峰值的超17万套。

在年初就开始实质性回暖的成都二手房市场，到了6月又迈上了一个新高度。“过去5年逐步构建起来的以‘收紧’为基调的二手房调控政策，在5.31新政之后，得到了实质性、全方位的放松。”一位业内人士表示。

成交量创新高

成都住建的备案数据显示，2022上半年大成都范围内一共成交了约678万平米二手房，环比增加约136.14%；套数共计72553套，环比增加了约143.28%。超过7万套的销售量，创下历史新高。

仅从数字来看还不够直观，做一个横向对比，2020年和2021年两年，成都二手房全年成交量在5万套左右，也就是说，2022年半年的成交量已经超过2020年，2021年全年的成交量。

其中，6月份单月二手成交量也创下7年来的新高，达到16699套，这1个月的成交量，和去年3、4个月的成交量差不多。

值得注意的是，上半年，成都二手房的成交套数首度和新房相当。近几年成都新房的成交套数远超二手房，特别是在前两年，二手房的年成交套数只有新房的三成左右。

酝酿已久的爆发

很明显，成都在5月31日发布的楼市新政在二手房市场取得了立竿见影的效果。

5月31日晚，成都出台了《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》。

新政涉及限购、限售、二手房增值税、公积金贷款、金融政策等多个方面，几乎每一条政策都在利好二手房市场。

业内人士分析：“过去5年逐步构建起来的以‘收紧’为基调的二手房调控政策，在5.31新政之后，得到了实质性的放松。”

“限购、限售、限贷、税费、指导价等措施构建的全方位调控体系，已经把二手房市场的供应端和需求端都压缩到了极限，近两年成都二手房市场的成交量已经走到了谷底，所以政策放松后带来的触底反弹也相对强烈一些。”

也有业内人士指出，成交数据创纪录的6月是成都二手房市场的爆发点，而二手房市场的拐点其实在去年年底，今年年初时就已经出现。多位二手房中介也告诉乐居新媒体，其实成都二手房市场在年初就开始回暖。

“一个重要原因是新房和二手房的剪刀差基本消失，到了去年年底的时候，成都的低价神盘已经被消化得差不多了，偶尔会放出来一个，但也只是个别存在，全民打新的时代已经过去，购房者向二手房市场回流也是预料之中的事情。”业内人士如是分析。

“再加上贷款开始放松，众多房企暴雷让购房者更中意相对稳妥的二手房等因素的推动，二手房市场看房的人买房的人自然也就多了起来。”

成交数据也印证了以上的说法，数据显示，从去年11月份起，成都二手房成交量就开始明显上涨，2022年1月，成都市二手住宅总成交9630套，同比增加246%，在当时也引起了市场关注。

挂牌量达到历史峰值

成交量创纪录的同时，成都二手房的挂牌量也达到了历史峰值。目前，贝壳成都二手房的挂牌量已经超过17万套，排在全国前列。

“5.31新政”直接推动了挂牌量的激增，——新政规定，限售调整由取得不动产权证3年后才能转让，改为取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后方可转让。

在新政发布当晚，就有二手房中介表示，“新政出台后的4个小时内，新增挂牌量在4500套以上。”

限售放松，巨大的市场存量被直接释放，一夜之间，成都一大批正在限售期内的房源被“解冻”，特别是2018年之后的新房。

据统计，2018年—2019年上半年，成都新房备案套数在29万套左右，按照此前的限售规定，这些房源基本都还在限售期，新规之下，这29万套房源理论上都成为了二手房市场的潜在供应。

事实上，这批刚刚解冻的房源的确也成为推动成都二手房这波挂牌量激增的重要力量。据克而瑞统计，在新政后半个月左右的时间，挂牌房源量TOP20中，85%都是2018年之后的热门摇号盘。

新政后半个月二手房挂牌量TOP20小区图据克而瑞 统计时间为6月1日至6月18日

比如，天府新区锦江生态带的中海锦江城项目，目前新增挂牌了超过200套房源，在“531新政”之前，还在销售期内的中海锦江城在贝壳上并无房源挂牌。

“观望情绪”减淡

“不管是买家还是卖家，那种在成都二手房市场持续了很久的观望情绪淡了。”李强说，最近这段时间应该是近几年成都二手房市场最活跃的时刻。

贝壳显示，6月的新增带看也达到了近一年来的峰值，贝壳6月份新增带看约5.5万次，与5月相比，多了约2.5万次。

买方，刚需群体积极行动，卖方，改善置换群体下场。“卖家愿意卖，买家愿意买，市场的活跃度自然就起来了。”

对于刚需而言，贷款利率下调，增值税由满5年免征调整为满2年免征，都实质性的降低了购房成本。再加上市场中有大量品质尚可的次新房可以选择，很多此前还在观望的购房者下手了。

一个值得关注的数据是，上半年成都二手房套均建筑面积约93.44平米，较去年下半年减少了2.82平米，虽然卖出去的房子多了，但面积更小。很明显，中意小户型的刚需客群是拉动上半年二手房成交量上涨的主力。

限购的放松，让一波重新拥有“房票”的改善置换购房者蠢蠢欲动，但受制于新房的成交总价被拉高，“卖旧买新”成为多数人改善换房的的跳板。

据了解，近期，一些高品质，高价格的新盘的销售成绩很是乐观，反倒是某些“刚需新盘”的销售起色并不大。

就在前几天，某四川本土房企的营销负责人就向乐居新媒体无奈且担忧地表示，“很多潜在客户都去买二手房了，对于我们不少针对刚需的项目来说，确实有不小的影响。”