2022年6月30日，徐州市自然资源与规划局挂牌5幅（含贾汪）宅地（不包含安置房），总出让面积22.32万方，其中鼓楼区1幅，铜山区2幅，泉山区1幅，贾汪区1幅，地块预计将于8月3日出让。

看点：可以说是，徐州土拍对当前江苏楼市进行了充分预估：

1.降低了预期，适当减少了商品住宅地块；

2.政策方面，及时调整拿地规则，给房企相对宽松的自主定价的空间；

3.降低了拿地的资金门槛，放宽周期，减轻房企资金压力；

4.增加了安置地块托底，借助安置地块的入市，释放一部分定向购买力。

期待的二批次供地于年中这一天挂牌，不早也不晚。

只是，供地量比想象中少了些许。

虽然不在集中供地的22城市里，但徐州是第23个宣布集中供地的城市。

相比较往次集中供地（含贾汪），这一轮，宅地供应量下降明显。

本轮集中供应宅地5幅（含贾汪，不含安置房），供应总建面45.61万方，供应地块数量减少8幅，供应量较上一轮减少36.30万方。

徐州“4·28”新政的内容，要求科学实施土地供应，即“根据市场变化精准投放住宅用地，对去化周期较长的区域控制供地规模”。

而本轮供地正是对新政的践行，尤其是市级和贾汪区的供地，区域内在售项目较少、库存较低，且供地地块质素较高，如美的乐城西地块、海郑里A地块都位于三环内，贾汪区新工区周边拆迁地块四也是位于相对成熟的片区。

NO.2

2021年下半年以来，土地市场持续遇冷，新房市场整体需求及购买力透支，市场成交直线下降，库存一路走高。

回头看下近一年徐州商品住宅库存，整体趋势持续走高，去化周期一路上扬。

据克而瑞数据统计显示，2021年7月，徐州市商品住宅库存面积为230万方，去化周期为4.3月，2022年6月，徐州市商品住宅库存面积为370万方，去化周期为15个月，较一年前去化周期增加超10个月。

徐州的本次宅地供应骤减，且对高库存区域控制了供地规模，一定程度上也是减少市场供应，加快去库存节奏。

NO.3

再来看下本次土拍规则的变化：

1.限价规则之变：本次土拍由此前“限房价+限地价”变为仅限地价，取消毛坯房销售限价。

2.土拍保证金比例下调：本批次土拍保证金比例由此前100%全额缴纳下调为30-50%（安置房除外）。

3.土地出让金付款时间延长：此前土拍签订合同1个月内结清余款，本次土拍调整为签订合同1个月内缴纳不低于出让总金额的50%，剩余出让金应在办理建设工程许可证前缴清且最长不得超过6个月。

4.报名资质放宽：2022年首轮集中供地报名资质为须具有房地产二级（含二级）及以上开发资质，本次资质要求变为——须具有相应的地产开发资质。

本轮土拍规则放宽，可以说是变相救市。比如下调了保证金缴纳比例，有利于缓解房企短期资金压力；比如本轮土拍地块不限房价，在一定程度上保证了房企的利润空间。整体而言，本轮土拍规则上的变化有利于刺激房企拿地，促进土地市场平稳健康发展。

NO.4

最后再来看看这次挂地的方向。

本次挂地除了5幅宅地以外，还包括8幅安置房地块以及1幅商业地块。从地块数量占比来说，本轮挂地安置房地块占比57%。

徐州曾连续3年获得国家棚改激励城市，而本次安置房地块挂牌数量占比较大，对城市更新以及徐州房地产市场发展也有一定的意义。

1.有安置房就有拆迁，说明城市更新在行动，群众住房条件在改善，城市宜居有提升。

2.安置房地块挂牌，另一方面也说明了政府与民营资本的合作，引进资本参与城改。

3.部分货币化安置，从另一个角度来看，也可以刺激商品房市场的成交。

总结：从本次徐州土拍政策，可以看出徐州房地产市场行情的变化。2021年下半年以来，在融资收紧、房企资金流受限等影响下，多数房企拿地回归一二线城市，徐州土地和新房市场持续降温，房企拿地积极性处于低谷。而本次土拍规则的放松，可见相关部门正积极调整土地政策，以促进土地市场平稳健康发展，同时也是对“稳房价、稳地价、稳预期”原则的贯彻执行。虽然本轮宅地挂牌不多，但本次土拍结果势必对接下来徐州楼市走向有着较大影响。

市场瞬息万变，市场的规则也就随之而变。徐州用相对合理的策略，为二次土拍搭好了戏台。到底这5幅宅地将花落谁家呢？我们拭目以待。

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