文/乐居财经 徐酒眠

小暑至，盛夏始。

在小暑节气前一天短暂清凉后，山东济南最高气温又重回了30℃以上。而节气后的第一天，7月8日，这里的最高温度爬升至了35℃。

早上九点，室外已经是烈日当空，燥风涌动了。鲁商服务（02376.HK）的一众高管与员工，虽未身受室外的高温影响，不过依旧忙得热火朝天。

两度递表，历时371天，鲁商服务终于在今日正式登陆港交所。

敲钟祝捷仪式会场，人头攒动。山东省副省长凌文，济南市委副书记、市长于海田，作为鸣锣嘉宾出席祝捷仪式。

此外，还有省国资委党委书记、主任张斌，鲁商集团党委书记、董事长兼山东文旅集团董事长高洪雷，鲁商集团首席战略官、鲁商服务董事长赵衍峰等人亲临现场。

他们统一着深色西装，庄重感与仪式感十足。“咚……”紧随一声锣响，鲁商服务正式成为年内第四家上市物企。

不过，与一阵一阵升高的气温不同，鲁商服务上市首日开盘就被资本市场泼了一盆冷水。开盘股价报5.01港元/股，较发行价跌15.37%，总市值约为1.67亿港元。

有国资撑腰的鲁商服务，也没能逃脱破发的命运。

募资1.38亿港元

上市的前一天，鲁商服务刊发了股份发售结果，其发售价最终厘定为5.92港元/股。

公告披露，鲁商服务公开发售获7.39倍认购。公开发售项下的发售股份，最终数目为333.4万股，相当于发售股份总数的10%。国际发售项下，分配予承配人的发售股份最终数目为3000.6万股，相当于发售股份总数的90%(于任何超额配股权获行使前)。

虽然有超额认购，不过鲁商服务的募资款额度并不算丰厚，所得款项净额约为1.38亿港元。若之后行使超额配股权，其可额外收取的所得款净额也仅约0.29亿港元。

与大多数物企一样，鲁商服务也计划将大部分募集资金贮备为收并购的“弹药”。

按照招股书披露，其募集资金中，60%将用于战略合作、收购及投资，以扩大集团的与业务规模。以募资净额1.38亿港元计算，这部分资金约为0.83亿港元。

今年以来，国企、央企物业股加入收并购战场，“疯狂”碾收。在激烈的收并购背景下，这笔不足亿元的并购金留给鲁商服务可拓展的空间相对有限。

以今年刚上市东原仁知服务为例，在行使部分超额配股权后，募集资金净额合计约1.398亿港元，按照65%的规划比例计算，留给收并购的金额约0.908亿港元。而其上市后的第一笔收购金额就高达1.412亿元，募资并购金不够用，还需要动用内部资源来凑收购款。

盘点鲁商服务手中的现金情况，其在上市物企中也排名靠后。截至2021年底，鲁商服务的现金及现金等价物约为2.75亿元，在乐居财经《物业K线》统计的49家港股上市物企中，排名44位。

除了60%的募集资金用于并购外，鲁商服务还分别划分了15%，发展集团多元化社区增值服务，以及投资技术系统、标准化业务运营、开发技术支持社区平台；余下10%，将用作营运资金及其他一般公司用途。

山东国资委持股36.25%

作为山东国资委控股下的物企，鲁商服务的上市，意味着“山东物业第一股”正式诞生。

上市后，鲁商服务的股权架构也得以窥见。其由鲁商发展直接持股71.3%，鲁商创新直接持股3.7%，另外25%则作为公众持股。

往上穿透，鲁商服务最终由山东国资委持股约36.25%，山东社保基金理事会持股约4.03%，其他股东以及公众股东分别持股约34.72%和25%。

事实上，相比于其他民营房企分拆物业赴港IPO，拥有国资委背景的鲁商服务，其“前奏”也有所不同。未成立境外上市主体公司，仅在相关股权与资产腾挪梳理完成后，进行公司转制。

2021年3月12日，鲁商服务由“有限责任公司”转制为“股份有限公司”，其名称也从“山东鲁商物业服务有限公司”变更为了“鲁商生活服务股份有限公司”。由此，鲁商服务的上市准备已基本完成。

重组前，鲁商服务由鲁商置业100%控股，而鲁商置业是鲁商发展的全资子公司。而在此次递表中，直接去掉“中间方”鲁商置业，转由鲁商发展、鲁商创新直接持股95.1%、4.9%。

而鲁商服务的历史，可以追溯到2006年。其成立之初由山东银座久信房地产开发有限公司（简称“银座久信”）、山东银座商城股份有限公司（简称“银座商城”）各自持股90%、10%。

两年后，银座久信、银座商城转让各自在鲁商服务的股权予以山东鲁商置业有限公司（简称“鲁商置业”）；同时，鲁商置业向鲁商服务新增注资，鲁商服务注册资本从50万元增至300万元；2010年9月，鲁商置业再次为鲁商服务注资200万元。

2020年8月25日，鲁商发展以2888.31万元的代价，从鲁商置业手中接过鲁商服务的全部股权，随后将注册资本从500万元增至1亿元。企查查显示，鲁商置业是鲁商发展的附属公司。

2021年1月29日，鲁商发展又将鲁商服务4.9%的股份转到山东鲁商创新发展有限公司（简称“鲁商创新”），代价911.65万元。转让后，鲁商服务分别由鲁商发展、鲁商创新各自持股占比95.1%、4.9%。由此，鲁商服务IPO之前的股权腾挪完成，相关股权结构也定型。

鲁商服务既是上市主体又是经营主体，不过递表IPO，装入鲁商服务的业务公司并不多，其目前直接控股的仅有3家公司。

其中，蓝岸园林成立于2008年，主要从事提供景观美化服务，此前是鲁商置业的全资控股公司。鲁商设计成立于2011年5月，主要从事提供建筑设计服务。而鲁商唐安成立于2020年12月，主要经营业务在市政环卫一块。

近9成规模囿于山东

和部分偏保守的国资物企相似，鲁商服务的外拓步伐也较为谨慎。发展了16年，鲁商服务在管面积增速缓慢，且近9成都集中在山东大本营。

招股书披露，截至2021年12月31日，鲁商服务的签约面积约为2618.1万方，在管面积约为2286.9万方。其中有2385.6万方的合约面积，及2026.9万方的在管面积位于山东省内，分别占比91.12%、88.63%。

2021年，鲁商服务的总收入5.8亿元。其中，净利润7700万元，净利率约为13.2%；毛利1.48亿元，毛利率25.4%。

而据乐居财经《物业K线》统计，目前已发年报的49家港股物企2021年平均营收为33.62亿元，净利率均值为13.8%，毛利率均值为30.1%。

以此来看，对比上市物企，鲁商服务仅净利率相对可观，不过依然在行业均值之下。跻身资本市场后，其面临的竞争压力不小。

鲁商服务的业务依旧是“老三样”——物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。其中，承担主要收入来源物业管理服务，则倚重母公司鲁商发展。

2019年、2020年，以及2021年，其来自鲁商发展所开发物业的物业管理服务收入分别为1.78亿元、1.98亿元，以及2.24亿元，分别占对应期内，鲁商服务物业管理服务总收入的约98.7%、97.0%，以及87.7%。

过去三年，鲁商服务的物业管理服务毛利率虽有所改善，不过仍然偏低。2019年、2020年、2021年，分别为7.8%、11.1%、17.6%。

据乐居财经《物业K线》统计，截至目前披露2021年财报的49家港股物企，有33家公布了物管服务的具体毛利率情况，平均毛利率水平达23.3%。

与其他物企将社区增值服务作为拉升整体毛利率的利器不同，鲁商服务的社区增值服务毛利率并不高，2019年-2020年分别为22.6%、24.2%、24.7%。

鲁商服务三条业务线中，毛利率相对较高的业务线是非业主增值服务。2019年、2020年、2021年，毛利率分别为36.8%、31.6%、35.5%。