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【重磅】2022年上半年重庆中心城区房企销售排行榜

克而瑞测评 2022-06-30 23:40 5.2w阅读

前言:2022年,市场整体处于低位横盘期,为维稳市场发展,政策端不断释放积极信号,中央导向实质性“救市”政策,调整5年期以上LPR,首套房房贷利率最低可降至4.25%,积极支持刚性购房,减轻住房贷款利息压力。聚焦重庆,在降利率的同时,亦降低了公积金的使用门槛,提升夫妻双方的贷款额度,旨在拉动房地产市场的循环健康发展。政策刺激下,重庆房地产市场表现如何?

新房房价-缓涨:因前期高价地项目陆续入市,产品提档升级明显,拉动市场均价上涨, 2022年上半年,商品住宅均价比2021年整年上涨了500元/㎡左右,涨幅约3%;

新房需求-分化:今年上半年,重庆中心城区住宅成交平均套均价为166万/套,与2021年相比,套均价上涨8万/套,套均价上涨,跟市场需求端化相关:目前140万左右的刚需产品仍是市场成交主力,但200万左右的轻奢产品在拉大市占率,上半年市占涨幅超3%;行业调整期,购房者更愿意为高品质产品买单;

二手房-小户型为主:2022年上半年二手住宅成交套数约为新房的1.8倍,这是近5年来二手房成交量首超新房;新房与二手房成交量逆转,究其原因是新房房价上涨,部分刚需客流入二手房市场,在二手房购房上,亦偏向90㎡以下小户型,完成首置过渡;

存量市场-“亚健康”:截止目前,中心城区商品住宅广义存量约4700万方,存量绝对值处于健康状况,但由于市场成交速度放缓,去化周期拉长至4年以上,存量整体市场整体健康度欠佳。

市场调整期,房价上涨,容量收缩,企业业绩表现如何?本文将详细解读:



榜单发布




榜单解读


01
房企梯队

TOP1-10——第一梯队

渝派房企稳领市场,龙湖、金科华宇多年来一直稳居TOP10,扎根城市,与城市共发展;除此以外,梯队中招商蛇口今年上半年在全口径业绩排行榜上排名第6,较去年同期上涨5名。行业调整期,企业在行业内排名提升明显,这与企业的前期投资战略前瞻性强,当下的入市项目定位精准度高密不可分。根据克而瑞监测,目前招商蛇口中心城区在售项目有8个,其中招商渝天府、招商时光序等项目在板块内销售额市占率均达三分之一以上,企业凭借优异的综合开发实力,抢占市场,表现卓越。

TOP11-20——第二梯队

梯队内企业竞争力强,近两年上榜企业浮动性大;值得关注的是,在行业竞争加剧的背景下,财信、中国铁建等企业,逆市上榜,表现亮眼,其中中国铁建今年上半年在全口径销售排行榜上位居17名,这是企业2020年以来首次进入TOP20排行榜。在房地产企业频爆雷的背景下,作为稳健的央企,增强了购房者的购买信心,实现了市场份额的占领。值得关注的是,中国铁建进入重庆以来,除企业背景夯实客群基础外,在产品打造上,企业坚守“工匠精神”,打造标准化高品质项目,更是备受市场瞩目。目前,中国铁建在中心城区落地20个项目,其中3个项目落地了“西派”系这一高端产品线,企业对城市的价值认同感强;从目前企业在行业中排名提升状况看,城市中购房者亦对企业的产品打造力信任度高。后续,随着企业持续城市深耕,在行业表现力上,优势将进一步凸显。

TOP21-30——第三梯队

该梯队内企业竞争呈白热化状态,各企业间销售额跨度较小,企业排名受主力业绩贡献的单盘销售状态影响较大。多样化的营销打法,或推动部分企业业绩排名上涨。

02
房企集中度

市场整体处于调整期,企业竞争加剧,TOP30集中度下滑至57.28%

从分梯队集中度来看,TOP30企业市占份额仍在50%以上,但市占率却呈现收窄表现,近三年上半年集中度均同比下滑3%左右;行业发展依靠品牌房企推动,但品牌房企在市场上优势逐步减弱,行业竞争加剧。

品牌房企竞争加剧,但头部房企优势仍在,2022年上半年TOP5房企市占率小幅上涨至23.66%;市场调整期,强者更强状态微显;随着行业洗牌,头部房企市占或进一步提升。

03
房企上榜门槛

房企持续层次化梯队竞争,TOP5门槛断层明显,TOP20-30上榜呈红海竞争模式
行业调整,企业间竞争愈演愈烈。从上榜梯队间的份额占比差距可知,上榜TOP5企业已呈现断层优势,TOP10梯队企业若预实现梯队跨越,销售业绩需进行倍数增长;
而从TOP20和TOP30的梯队上榜金额份额占比看,两者差距整体较小,企业实现梯队排行跨越与阶段性营销打法关联度强,队内上榜竞争强。
TOP级企业断层明显,各类企业如何抢占市场份额?
04
企业流量密码掌控度

市场调整,企业更替,在行业发展进程中,企业如何打造产品来抢占市场,精准把握市场的“流量密码”呢?

★ 从企业市场表现与行业整体匹配状可知,TOP10房企中,龙湖、香港置地、万科等企业的均价与套均价均高于市场均值,这表明企业在进行产品和项目布局时,有的放矢,放大品牌影响力,抢占市场。

龙湖:作为渝派龙头企业,深耕重庆近三十载。今年上半年业绩表现高居TOP1,领先优势明显,其强大的品牌影响力和过硬的产品实力助力企业收获大批粉丝,有效抢占市场份额。细分企业在市场上的表现可知,上半年业绩贡献度高的如龙湖焕城、龙湖云瑶玉陛、龙湖两江郦湾等项目,在各自板块内均位处销冠,品牌综合竞争力强,客户认可度高,购买意愿强;企业善于引领板块需求向高端跳跃,北岛项目作为高端大平层产品代表,400万+级大平层位列板块销冠,品牌溢价能力出众,备受高端客群青睐;企业作为重庆发展的风向标之一,目前住宅货储超160万方,更有龙湖昕晖熙上、龙湖海成春屿江岸、龙湖温泉山语等新项目待入市,企业后市可期。

香港置地:企业在渝布局项目相对较少,但通过卓越的项目打造力,紧抓市场购买力300万及以上的极致客群,对市场高端客群的需求把握精准,客户粘性高。

TOP10房企中,融创和金科的销售表现与市场平均值趋同,企业对市场的需求度把控呈现出精准判断:

金科:作为重庆本土龙头之一,在市场调整期,依据多年在渝深耕的客户口碑和精准的市场把控度,保持着前5的排名。在市场把控度层面,金科上半年有节奏地推盘,整体推出成交产品的套均价为166万/套,与市场整体成交套均价基本一致,企业供应与市场需求呈现了高度聚合,这表明金科对市场需求的洞察精准度高,与购房者需求共频共振,对行业把控力强。可以预见,面对后市,金科将持续发挥其深耕市场的行业敏锐度,打造契合市场需求的产品,抢占市场份额。

在市场竞争中,因深谙城市发展节奏,重庆渝派房企表现优异,除龙湖、金科外,华宇的表现亦可圈可点:

华宇:在重庆房地产市场发展中,华宇始终保持“行稳致远”的发展姿态,今年上半年排名位处第9;深剖华宇稳定的内因发现,作为本地房企,华宇一直与城市同生共进,与业主幸福相守。在项目布局上,北上西进、核心区深耕落子;在产品打造上,通过优+2.0产品体系,针对刚需客群,保功能、控面积,做老百姓买得起住得舒心的好房子;针对改善客群,持续对产品进行迭代升级,提升居住品质。目前,华宇在中心城区住宅货储超110万方,货值超180亿,其充足的可售货量为企业持续的稳健发展夯实了基础;值得关注的是,下半年,工博项目和中央公园项目作为战略级作品都将入市,企业又将为市场带来怎样的产品,值得期待。

★ 上榜的TOP10-30的企业在抢占市场层面,因企业战略不同,呈现出较大的差异化表现。

例如华润、中海,在企业战略布局上,着力布局城市核心区,占据城市投资高地,因此在市场表现上,企业整体的销售价均高于市场均价,对“城市中心”的占有率高。而另一类如富力、佳源等,因主力布局城市潜力板块,在产品打造和项目定位上,多聚焦和吸附刚需买房客,因此企业整体的销售价均处于市场平均值的低位;

不同企业根据自身战略进行城市投资,解读市场“流量密码”,丰富市场竞争格局。



后市预测


政策端——2022年以来,楼市政策持续释放利好,从全国宏观层面调控到地方政策刺激,持续处于放松状态,带动市场平稳向上发展。

供销端——2021年重庆进入集中供地阶段,从项目开发节奏看,今年下半年会有大量新项目陆续入市,提升市场产品的丰富度。

产品端——近五年中心城区商品住宅供销量价呈“量减价涨”态势,主要受近年来供应土地容积率下滑及地价上涨因素影响,容积率的下滑导致产品整体处于升级状态,宽景阳台、精装配置洋房等改善产品向市场主流靠拢。

企业端——从2022年上半年销售额榜单TOP30房企广义存量来看,七成房企存量少于100万方,增储迫切;TOP10以内梯队中六成企业货储100万方以上,龙头企业行业稳定性强;TOP11-30梯队中,仅中国铁建、富力、佳源货储超100万方,在企业本身开发节奏稳定的前提下,货储充足企业在后市发展中,业绩上涨潜力足。

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来源:克而瑞测评

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