转型奥莱 购物中心欲扭转颓势

伴随着商业竞争加剧及消费升级，近年来，部分因体量小、物业老化及业态单一等因素导致项目运营艰难的购物中心或百货开始转型奥莱，试图扭转颓势。在福建市场，也不乏这样的案例。

今年3月，福州中防万宝城“致业主的一封信”引发关注。信中提到，奥特莱斯团队于2022年2月入驻中防万宝城，并完成招商规划、业态布局、制定招商方案等前期筹备工作，计划4月中旬开始招商，2023年4月开业。

消息公布后，就有媒体在天眼查网站上查到，宁波永基奥莱商业管理有限公司福州台江分公司于2022年3月21日注册成立，注册地址为福州市台江区上海街道工业路199号中防万宝城负二层101室，公司经营范围包括商业综合体管理服务等。但却尚未查到该公司此前相关奥莱商管运营经历。

中防万宝城，被称之为福建商业运营的反面案例。占据福州高人气商圈——万宝商圈，与福州地铁2号线无缝衔接，商业体量高达19万㎡，天时地利之下，却因线规划不合理、硬件设施不优、运营管理不善、与业主租金纠纷不断等问题导致人气低下，品牌出走，陷地下“伤城”迷局。如今，中防万宝城转型奥莱，未来项目能否实现“涅槃重生”，还有待时间验证。

无独有偶，福州东百优品城也是购物中心转型奥莱的案例之一。2018年，为了适应市场的变化，东百元洪城迭代升级为东百优品城，成为东百集团商业板块的首家城市精品奥莱店。不过从结果来看，项目无论是在空间规划、品牌组合等方面均无太大优势，甚至难称得上是真正意义的奥莱，以至于项目运营表现一般。

砂之船（福州）超级奥莱

图片来源：东百集团官网

业内观点指出，比起购物中心，奥莱的运营难度更大，尤其一些中小型奥特莱斯项目难以掌握品牌资源与运营的核心部分，这就导致众多中小型项目运营与理想差距甚远。

从发展时间来看，福建市场奥特莱斯业态起步相对较晚，但经历6年发展，市场已逐渐走向成熟，未来，随着大型连锁项目的逐渐落地，行业发展或将再上一新台阶。

不过值得注意的是，在运营上，由于大多数奥莱选址于郊区，自然人流相对少，因此运营商更需要通过品牌影响力、营销活动等方式创造客流。除此之外，奥莱项目应充分发挥微度假功能，丰富业态，增强休闲体验，以延长消费者停留时间，增加消费者黏着度和体验式消费。

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