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中交地产:央企“异类”|国之大者(63)

乐居财经研究院 张林霞 2022-06-19 20:10 8.7w阅读


编者按:地产折叠时代,有一股力量成为中流砥柱。 它们,或冲锋于拍地现场,或江湖救急,成了“白衣骑士”; 它们是低调潜行的地产国企,它们成长的密码是什么? 从2月9日起,乐居财经联合乐居财经研究院,推出2022年度策划③——《国之大者:2022年国企地产巡礼系列》,将陆续推出百家国企地产商的成长故事。


文/乐居财经研究院 张林霞

近一个月,房地产板块股票迅速崛起,中交地产一个月飙涨281%,成为最牛的A股股票。4月份至今,中交地产已多次发布股票交易异常波动提示,可见其为妖股无疑。

业绩下滑 二股东撤退

与股票一路飙升不同的是,中交地产近日披露的年报成绩单令人大跌眼镜。

年报显示,截至2021年12月31日,中交地产总资产1419.62亿元,较上年末增长42.67%,归属于上市公司股东的净资产32.59亿元,较上年末增长6.44%;2021年1-12月实现营业收入145.42亿元,较上年增长18.23%,实现利润总额15.22亿元,较上年同期增长4.00%,实现归属于上市公司股东净利润2.36亿元,较上年同期减少32.19%。

扣非后归母净利-4.32亿元,相比2020年2100万元及2019年2.59亿元、2018年2.86亿元,这可以看出中交地产近4年以来出现比较大的亏损。

此外,2021年中交地产销售毛利率22.9%,2020年26.5%,下降3.6个百分点,销售净利率2021年5.08%,而2020年7.28%,下降的更多。

2021年,中交地产经营净现金流净流入-44.5亿元,已经连续四年为负,期末现金及现金等价物107.6亿元,但是相比于比2020年的89亿元增加了18.6亿元。

中交地产2021年业绩呈下降主要因为基本面不佳、内部整合乏力、运营能力待提升、抵御能力不佳。

此外,在中交地产股价连连上涨的同时,其二股东重庆渝富资产经营管理有限公司(以下简称“重庆渝富”)开始陆续减持中交地产股份。根据公告披露,截至4月12日,二股东重庆渝富的减持实施已到期,其间已累计减持1197万股,减持比例为1.72%,减持均价为7.07元/股。

土储充足

2021年,中交地产筹资净现金流104.7亿元,相对于2020年的228.4亿元,减少过半。但是,2021年中交地产总有息债务近630亿元,包括信托融资186亿元,其中一年内到期有息债务近190亿元,涉及信托融资近70亿元。在2021年,中交地产发行11亿元的“21中交债”,还通过购房尾款ABS资产证券化工具来增加现金流。

此外,在2021年,为了缓解资金压力,中交地产曾两次向控股股东中交房地产集团借款,两次额度都是不超过一百亿,年利率不超过10%。但是这并为给中交地产带来合理的利润回报。

据披露,中交地产银行贷款成本区间为3.8%-6.5%,发债成本区间为3.52%-4.99%,信托融资成本区间在6%-8.5%。

去年4月、7月、12月,中交地产向地产集团分别借款 20 亿元、11亿元、23亿元,并在12月将部分借款进行展期。


截止2021年末,中交地产净负债率为217.7%,剔除预收账款后的资产负债率为82.0%,现金短债比为0.6倍。连踩“三条红线”,中交地产成为上市央企中唯一的“红档”房企。


但是,中交地产作为央企,能够在土地价格较低时,储备盈利能力强的高质量土储,从而实现利润率的提升。

2021年,中交地产获取新项目24个,新增土地储备超370万平方米,其中,剩余可开发土地1787.7万平方米。这些土地储备方面的优势,弥补了自身三道红线的限制,其拥有的货值能够满足自身销售业绩的提升,从而将工作重心向降负债转移。

2021 年,中交地产的全口径销售金额560亿元,同比增长5.1%,实现回款591亿元,同比增长56.4%。

聚焦6大区域

据官网显示,中交地产以集团为背书,以地产为基业,依托集团平台四轮驱动优势,聚焦6大区域,布局一二线30余城,持续深耕京津冀、长三角、珠三角、成渝、粤港澳大湾区等经济发达地区。

中交地产依托集团平台四轮驱动优势,聚焦6大区域,布局一二线30余城,持续深耕京津冀、长三角、珠三角、成渝、粤港澳大湾区等经济发达地区。

据企查查,中交地产股份有限公司对外投资企业60家(包括存续和在业状态),全资子公司13家,持股比例占50%以上的41家,占比20%以上的57家,占比不到20%的仅3家。合资方大部分为金地碧桂园招商蛇口等地产类头部公司。

从区域分布来看,重庆11家,浙江和广东各7家,云南和北京各6家,湖南和山东各4家,其余较为分散。

从行业分布来看,房地产业49家,水利、环境和公共设施管理业6家,租赁和商务服务业3家,科学研究和技术服务业3家,其余为制造业、批发和零售业、居民服务、修理和其他服务业。


预期透支风险

2020年李永前从绿城中国进入中交地产接下董事长一职后,提出了“2020年冲刺500亿,2023年超过千亿”的目标。当时中交地产的最大预期就是“储备货值”。

中交集团旗下包括中交房地产、中交地产和绿城中国的三个地产平台。为避免同业竞争,中交集团曾要求中交房地产将地产资产交给中交地产托管经营,首期《托管协议》为2017-2020年。

中交房地产2020年上半年的存货有26.4亿元,倘若注入中交地产,将会是一个巨大的预期。但是2021年李永前辞去中交地产总裁职务,汪剑平接任,中交地产几度换帅,整合也跟着推迟,土储货值不少,但远远低于预期。

中交地产2021年业绩表现平淡、预期不够强势,但却在短时间内拉出12个涨停板,不少人质疑其内部交易、投机操作。疯狂的炒作背后,意味着散户进场、机构大量出货,这也是预期透支的征兆,投资者需要警惕。

有机构指出,在进入中交地产的“游资”中,包括上海江苏路营业部,其是江浙游资章盟主的席位;湖州凤凰路营业部,曾和章盟主联手封板;国泰君安上海分公司,是游资葛卫东席位;上海虹桥路营业部则是游资徐晓席位。

目前A股上市房企中,央企开发商主要有5家,招商蛇口、保利发展大悦城控股、中交地产、华侨城A。这之中,中交地产盘子最轻,对游资来说,是个不错的选择。

正如申港证券所指出的,长期来看,持有高信房企才是更稳健的策略。对于中交地产来说同时也是如此。想要获得投资者长期的信赖,需要保持持续的盈利能力。


责任编辑:张帆

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