想在海珠区上车新房，门槛是多少？答案是：6.6万/㎡（广州大道南紫星华府，公寓式设计）。

这要是再叠个江景buff，想不贵都难。

巧了，在网传的广州2022年集中供地名单中，海珠区拿出了一宗江景靓地。

附近的世茂天鹅湾和时代大家，都卖出了单价10万+，那它呢？

优点

配套完善 满满烟火气

橡胶厂、电池厂、锌片厂……一条工业大道从西到东穿过，满载海珠西部的工业记忆。

不过，随着广州主城区“退二进三”，板块内的旧工厂一个个迁出，这里被一座座商品房填满。

锌片厂地块正位于海珠西部，与昌岗和广纸相邻。距离最近的地铁是1号线/广佛线沙园站，步行时间在15分钟左右。

海

按照此前公布的规划条件，地块实际分为4宗小地块，被鹤洞大桥“分隔开”。

其中1-3是二类住宅用地，总面积30773㎡，计容建筑面积共计124059㎡。1、3高度100米，容积率4.6；2高度60米，容积率3.0。

作为海珠区配套最为成熟完善的片区，锌片厂地块可以说是在地段上“躺赢”的，休闲娱乐不愁没处去。

| 老城物价：12块一碗汤粉，里面5个鱼皮饺+2片肉卷

全海珠数一数二的大型商业体——乐峰广场，还有周边不计其数的餐饮店，庄头公园、滨江绿地都在步行距离。在白蚬壳码头坐船or开车上鹤洞大桥，直达规划百万方综合体的广船片区。

海珠新房，再来一个10万+？

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不仅如此，项目隔壁还有个广州市历史建筑——广东省石油公司昌岗路油库，几个“大油桶”被围墙围住，并且贴上了历史文化保护范围的条子。

查阅资料才发现，这里以前曾经被规划为广州市工业博览馆：“以现代材料连接油罐整体，油罐内部改造成室内展厅，外部设计成室外展场，形成标志性建筑，并利用附近的广州橡胶厂和广州电池厂建成博览馆配套设施。”（来源：广州日报）

也许，这里有望成为广钢中央公园2.0？

另一个不得不说的又是就是江景资源。地块距离江边很近，对面就是建设中的广船。此前我们曾经盘点过广州2022年上新江景盘（回顾请戳）。

值得表扬的还有教育资源。宝玉直实验小学是海珠区的老牌名校了，光大花园和南边路各两个校区。本身项目还会配建20班幼儿园，其中包括2个托儿班 。

只不过，两个宝玉直校区规模都不算大，而且光大校区上了学位预警名单，在隔壁不一定就能读。

（玉直图

此外，靠近宝岗大道一侧还有个三甲医院——南方医科大学珠江医院，医疗资源也有了。

总体来看，身在海珠西，已经赢在配套；有江景资源加持，可以说是锦上添花了。

| 随处可见的大榕树

那么，地块有没有缺点呢？

缺点

高架油库旁，土壤在修复

缺点也很明显。

首先就是横在两宗地块之间的鹤洞大桥，作为荔湾海珠之间的交通要道，车流量很大，当然也就很吵。

而且，地块周边几乎都是居民区，特别是还有光大花园这种体量大、组团多的商品房小区，出行需求很大。

但地块周边道路多为双车道，再加上沿路还有学校，日后项目业主要想驶入主干道昌岗西路和工业大道，可能要堵上不止一会儿。

锌片厂地块本身还规划有安置房，可能有潜在购房者会介意。

毕竟过去很长一段时间都是工业用地，污染在所难免。事实上，我们在现场看到，地块正在进行土壤污染修复工作，被深蓝色材料盖住。肯定要修复完成才会开展建设的。

还有就是刚刚提到的昔日油库，现状周边是物流园和停车场，暂不清楚下一步的规划。一方面可能担心污染，另一方面也担心工程进度。

毕竟公布博览馆规划已经是十几年前的事情了。要是像广钢中央公园一样，一鸽好多年可怎么办？

价格

又一个10万+诞生？

优缺点都如此明显，而且又是带江景的海珠，这宗地块依旧备受关注。

地块周边目前只有两个新盘，都是一线江景，大户型，单价最高10万+。

一个是世茂接手粤泰的天鹅湾（海珠），在售建面约237-294㎡四房，均价约13-15万元/㎡。另一个是对岸的广州滨江上都·璇湾（荔湾），在售在售建面约110-155㎡户型，均价约7.5-8万元/㎡。

稍远一点还有8号线宝岗大道站旁的中旅天宸府，三度易主+体量偏小+靠近马路，虽然距离地铁非常近，但估计不是锌片厂地块的对手。

二手房方面，中海的光大花园几乎“包围”了整个片区。不同组团因为位置、建设年代和产品差异，价格也拉开差距。

贝壳找房信息显示，光大花园几个组团的参考价为：三期榕岸（67858元/㎡）、四期水岸榕城（66036元/㎡）、二期榕景四季（60301元/㎡）、四期和榕风景（59404元/㎡）、中海锦榕湾（72350元/㎡）。

从2016年起至今，海珠仅出让了10宗宅地。就连隔壁的“老城兄弟”荔湾也有16宗宅地释放。

总体来说，海珠的新盘会越来越稀缺，据广州“十四五”住房规划数据显示，海珠未来五年新建商品住房供应只有2.5万套。这个供应量在全市内仅多于越秀，甚至比天河、荔湾还要少1万套。

面包决定面粉价，海珠地块频频拍出高价，屡屡冲上广州楼面价TOP10，推出的产品售价也水涨船高，起码要7-9万元/㎡以上。

纵观海珠几年宅地出让，大多被中海收入麾下。不知在自家大盘门口的江景宅地，会不会引起中海之外的房企感兴趣。

海珠新房，再来一个10万+？

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| 附近的“中海元素”存在感很高

那么，这个全新江景盘，有机会冲上10万+吗？