一、主场报告：

《疫情下，住房租赁行业的变化》

今天分享的内容主要由三部分构成，第一部分：住房租赁行业的现状；第二部分：疫情下租赁行业当中的现象；第三部分：疫情后，这个行业当中有可能出现的一些发展趋势。

一、 租赁行业现状

包括政策引领，地方践行，供应回升，租金上涨以及疫情影响五个方面——

1、政策引领：从2019年至今，租赁领域相关的政策出台量在迅速的提升，同时政策的利好性和修补性也非常强。

2、地方践行：各地基于“十四五”的保租房的指标，进行目标拆解，有些省份已将筹建目标拆解到下面的各个地级市。每个城市基于自身城市特征的不同，用不同的方式来落实这个保租房的筹建，一二线城市以新增建设为主，而有些城市，如：成都、重庆以存量改建为主。 

3、供应回升：后疫情下，个人房源供应量环比回升，集中式公寓供应新增缓慢。 

4、租金端上涨：个人房源租金迅速转涨，机构化公寓租金平稳，整体仍存在上涨压力。

5、疫情影响：在经历了疫情黑天鹅事件之后，很多企业面临到了之前没经历过的一些经营变化，包含运营成本、人员的职能、人员的配置以及项目被征用之后的恢复等问题。

二、疫情下行业现象

1、租客退租潮显现，人口流动性下滑短期内影响租赁需求

原因：来源于一线城市的高租金，以及疫情导致一线城市租客对生活满意度和自己收入下滑的影响

2、租售同权问题凸显，租赁企业权责利以及租客保障政策受到关注

原因：过往国家户籍制度以及公共资源供给能力不足，导致“租售不同权” 

3、复工复产激发企业住宿需求，产业园区配套产品供应不足

原因：制造业作为国民经济主体，就业人口庞大，与之匹配的企业住宿市场尚处发展初期阶段

三、疫情后的发展趋势

趋势一：人口流动性下滑，疫情后租赁企业短期经营压力面临挑战

趋势二：功能设施齐全的整租产品，结合大社区配套，将会成为热点

趋势三：复工复产，推动园区配套企业住宿热潮，园区配套宿舍将成为“十四五”保租房指标完成的关键

Q1：蓝领是住房租赁中的蓝海，为什么进入比较少？

  王 伟： 因为蓝领公寓虽然是蓝海但企业进驻门槛不低，蓝领公寓的业主是国企和园区，谈判门槛和对话语言不同于普通长租公寓。

并且许多非品牌在做园区住宿，类似于学校的住宿，只是把住宿需求解决，没有相对应的配套服务和运营的概念。

所以尽管看上去行业预期好，但由于业主方的委托和管理习惯，仍需要重新去提升和学习。

  王 伟： 去年7月2日国家发出试点的文，到今年两部委落实试点，紧跟着厦门和深圳两城安居集团的项目已经进入试点报批过程，即将进入公募REITs发行，今年就可以在公开市场当中购买。

公募REITs的路还很漫长，接下来可能会有更多涉及范围更广，涉及城市面更广，资产类别更丰富的公募REITs试行。

  王 伟： 中国的长租住房租赁仍是刚起步阶段，而欧美的长租公寓行业已经相对完善，从投、融、建、管、退形成了完善的产业链。国内由于公募REITs刚开始试行，而非广泛形式形成了一定的门槛，因此资产流动性会受到非常大的影响，对于投资方的投资意愿会带来非常大的挑战。

随着租赁REITs试点的进行，外资的机构已经开始重新关注这个行业，中国的住房租赁未来一定不会和国外完全一样，国内资产属性都有产权年限，这点与国外不同。相同的是，未来随着闭环的打通，资产价值的提升和企业价值的提升。

  王 伟： 克而瑞统计数据来看，个人房源在疫情之后迅速涨幅，房子在疫情期间到期，在几个月的空置后，以单间房源做租金涨幅。由企业运营的，在合同约定和纳管等原因，企业在租金涨幅的过程中并没有那么显著。

在六月份开始，甚至到七月份，机构化的这个项目的租金涨幅一定会有的。六月份开始就已经到了高校毕业季，因此六、七月份就是租金涨幅的节点，再加上大量的需求的冲击，所以我们认为品质更好，租赁更有保障机构化的房源，在六、七月份会进入到一波上涨的阶段。

 二、对话北京：

《金融助力，推进保租房的发展与演进——2022年上半年北京保租房市场概览》

赵然分享的主要内容分为行业政策梳理、北京保租房市场表现，北京保租房建设导则，保租房公募REITs推进情况四个方面。

一、行业政策梳理

重点解读了北京近期出台的5条行业重点政策，包括《关于进一步规范本市新供应住宅项目配建公租房、保障性租赁住房工作的通知》、《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》、《北京市住房和城乡建设委员会关于加强保障性租赁住房项目认定书服务管理有关工作的通知》、《北京市保障性租赁住房建设导则（试行）》、《北京市住房租赁条例》。

纵观近期一系列政策的出台，都是北京积极贯彻“租购并举”国策，落实北京“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房目标的落地，坚持以人民为中心，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快发展商品房、保障性住房、长租房三足鼎立立体化结构，畅通“住”的循环。这一系列政策，从整体规划、认定标准、建设规范等方面，对北京保障性租赁住房提出了具体标准和要求，能够有效指导未来北京市保障性租赁住房的建设和发展。

二、北京保租房市场表现

（1）北京上半年保租房市场供给情况。截至目前，北京有10个项目合计28695套（间）住房认定为保租房，2022年之前的万科成寿寺、华润葆台等项目纳入保租房管理。目前纳保项目的申请单位以国企为主，空间上主要分布在五环之外，项目体量较大，房源上千间。建筑类型包含宿舍型、公寓型、住宅型三类，建设筹集方式以集体用地为主，目前十个纳保项目九个是集体性用地。此外，北京市还启动四个保租房青年公寓项目对接试点，助力应届毕业生住有所居。

（2）2022年全年北京保租房市场供给情况。2022年全年北京计划供应保租房15万套（间），从区域目标分解来看，海定区、通州区、经济技术开发区计划供应2~3万套（间），朝阳区、丰台区、昌平区、顺义区、大兴区计划供应1.5~2万套（间），整体呈多点开花的状态。2022年全年北京将新增87个保租房项目用地供给，预计将为市场提供87000多套租赁住房，市场供给增加近2倍，85%位于核心产业区。此外，北京正在打造“平疫结合”的国际健康驿站，疫情平稳后将转化为保租房，也将成为保租房重要筹集渠道。

（3）2022Q1北京租赁市场表现。租金水平稳步上涨，相比2021第四季度上涨了6.7%，出租率比较稳定，北京租赁市场平稳健康运行。

三、北京保租房建设导则

赵然对北京新出台的保租房建设导则进行了解读。《导则》从加大住房供应到完善分类标准，再到进一步细化严控人均面积等举措，充分体现了“以人为本”的特征，是在实现“住有所居”的基础上，保障“住有宜居”。同时，《导则》规定的产品类型及标准化程度也将对未来市场产生影响。不同类型产品的租金坪效和运营成本均有所不同，进而反映在租金收益率上。产品标准化程度越高，越有利于实现较高的收益率。此外，产品标准化可为企业保障性租赁住房REITs的发行和后续扩募提供资产估值重要依据。

然而，不同城市基础情况不同，保租房建设导则的出台需要因城施策、一城一策，在稳定住房市场的大前提下，充分落实城市的主体责任，准确分析把握城市保障性租赁住房市场的差异和发展趋势，完善具体实施细则。

四、北京保租房公募REITs推进情况

目前北京海淀区有一个保障性租赁住房公募REITs项目已经进入公开招标阶段，是北京市海淀区保障性住房发展有限公司旗下的项目。该公司旗下项目以社区型项目为主，套均面积在70平米以下，租金单价控制在2000元/月左右，符合纳入保租房体系标准。北京海淀区的这个项目有望成为北京第一单保障性租赁住房公募REITs，基于良好的区域，客源充足，企业端客户也有一定占比，预计未来将有不错的收益率。

Q1：存量住房转保租房，对于有房的市民来说会有怎么样的影响？

  赵 然： 关于存量住房转保租房，目前北京还没有形成如长沙那样的经验，长沙现在已经有2家国企开始筹集房源了。在这里先分享一下长沙的经验，长沙关于存量住房改保租房政策出台一个月，筹集了4500套房源，其中2800套已经转化为保租房。这个政策对于有房的小业主来讲是一个蛮好的选择，十年期租约，对于租金的持续稳定性能实现较好的预期，同时交给国有专业运营机构打理，可以有一个较好的收益保障。目前北京会不会出台这样的细则还不明朗，但是目前已有一些城市参考借鉴长沙经验，这也能全面打通新房、二手房、租赁住房市场“通道”，调动起整体房地产市场的积极性。

  赵 然： 北京要求在全市范围内没有自有住房，对于收入没有要求。

Q3：北京保租房对于应届生毕业生申请到的几率大吗？申请条件对应届生有没有特殊通道？

  赵 然： 北京市启动的四个保租房青年公寓项目对于申请人员的规定比较聚焦。比如说房山项目，聚焦到房山大学城四所高校毕业生享有优先配置的通道。朝阳项目针对毕业生签约公司工作地点在朝阳区的享有优先配置。只要符合条件都能提交申请。

Q4：之前说到自如的涨价被限制了，那么企业在这样的经营状况下，是如何维持自己的经营目标？

  赵 然： 这是行业比较普遍的一个共性问题。如果说市场有涨价，说明需求是非常旺盛的。如今，大量增加保租房的供给入市，已经变相平抑了租金水平。对于企业端，不单要看租金收入，还要看运营成本。实践证明，有多种方式可以去控制运营成本，其核心关键主要在于精细化运营。

 三、对话上海：

《保障性租赁住房，在经济复苏大环境下的带动作用》

胡鼎分享主题为《保障性租赁住房，在经济复苏大环境下的带动作用》，从三个角度来向大家介绍：

第一是需求的带动作用，租赁行业的客户需求不受疫情影响；第二是企业的带动作用，龙头企业在经济复苏下拥有强大的带动能力；第三是行业的带动作用，政策推动下保障性租赁住房将成为未来经济增长的压舱石、稳定剂。

一、 客户的带动作用

户型错配、地段错配、价格错配，在疫情下矛盾更加凸显。目前一线城市一居室供给占比不到30%，疫情让更多人偏好寻找一居室房源，户型错配；职住平衡的城市发展理念下，围绕核心商务区的住房需求很难满足，市中心“老破小”在防疫中的先天劣势使得越来越多的职场人选择集中式长租公寓；快递、外卖、餐饮、酒店、医疗检测等服务行业从业者也需要“安居乐业”，而核心区无法提供价格合适的产品，随着小区群租进一步的被清理，“一张床”问题亟待解决。 

二、 企业的带动作用

住房租赁企业抗风险能力远高于其他物业类型，租客的租房需求通常因为疫情被压抑，疫情稍有平稳就会快速回弹。为了减弱疫情对整体经营情况的影响，魔方在疫情期间侧重提升数字化、无人化管理水平，同时关注社区社群活动的打造、加强租户自治能力建设并提供相关增值服务，打造有温度的社区氛围，提高客户粘性。

三、 行业的带动作用

租赁行业的抗风险能力是极强的，以美国EQR为例，2008年金融危机只让其资产回报率从8%降到6%，并在随后的经济复苏中快速回升至9%。“十四五“规划期间提出加快建设保障性租赁住房，将整个行业推向更高发展层次，并进入到“投融建管退”大资管模式。当这个链条完整时，租赁行业的收益才能相对稳定，并为资产持有者以及投资人带来稳定的资产回报，这是行业宏观发展层面上的最大利好。

而在“投融建管退“链条体系中， “管“的重要性不容忽视，也是所有持有保租房项目或者肩负相关建设任务者所共同面临的难题。为解决这个难题，魔方愿意跟大家一起做更多探索。

事实上，魔方已经和很多上海、北京、深圳等城市参与保租房项目的企业达成合作共识，通过发挥各自优势，共同推进并完成保租房发展目标。

  胡 鼎： 疫情封控对经营状况或多或少是有影响的，而随着疫情平稳后，在一系列复工复产亲民政策的指导下，魔方的盈利水平也会回升。同样的，为了响应复工复产，魔方也提供了多项优惠政策，这是作为住房租赁领头羊企业应该肩负有的企业社会责任，这点肯定要优于民宅、个人房东所提供的租房政策。

  胡 鼎： “投融建管退”是一个成功的住房租赁项目的发展闭环，这其中任何一个环节做到专业都可以引领行业，而在国家提出加快建设保租房的要求下，品质、效率都是关键词，所以强强联合、快速补位非常重要。

以上海为例，R4用地的持有者未必需要事无巨细的直接参与运营管理也能让一个几千间大型租赁社区运转起来，只要交给专业的运营商，例如深耕运营十余年的魔方。魔方可以把高效的运营体系，数字化的管理系统，以及成熟的人员培训体系全部输出给合作企业。直接补位运营这个环节，要比自建团队、摸索管理要高效很多。

运营之外，金融创新是魔方的另一项优势。在合适的时间节点引入信托、养老基金、险资、REITs等长期机构投资者，致力于赋能项目可持续发展，实现平稳退出。 

 四、对话广州：

《结合城市更新发展的推进，探索国企在新形势下保障性租赁住房工作的开展》

一、广州城投业务发展

公司自成立以来，积极承担社会责任，怀揣着广大市民的美好期望，围绕“城投筑梦、宜居广州”的发展理念，高质量推进住房保障宜居安居工作。目前，公司在运营小区共14个，总建筑面积约412万平方米，已投入使用5.26万套住房，另有5个在建项目，总建筑面积约234万平方米，建成后可推出1.87万套住房，入住率持续保持稳定。

二、广州城投参与保租房体系建设的思考

（1）政策指导下，多维度拓展住房体系的思考

在2021年“十四五”规划纲要中明确提出了实施城市更新行动，以及完善住房体系和住房保障体系，扩大保障性租赁住房供给。今年5月23日正式印发了关于城市更新项目配置政策性住房和中小户型租赁住房的意见里面已经提出，更新项目应统筹考虑周围业态、居住人口、职住平衡、租金承受能力等情况。正确规范政策性住房和中小户型租赁住房配置，丰富房源户型，增加套数供应，助力于完善住房保障体系和培育住房租赁市场健康发展。

城市更新、住房租赁工作，一头连着发展，一头系着民生，广州城投也在思考推进城市更新与住房租赁融合发展。

（2）城市更新下，建设保障性租赁住房的思考

广州市流动人口多，需要通过住房保障来招人才、促生产、稳大局，通过政策性住房建设、城市更新等途径多管齐下，新建和存量改造这样的方式去解决城市住房的问题。通过城市更新里面的改造产业的调整，努力实现职住平衡、产城融合，让城市变得更加美好，更加有温度。

作为功能性国企，我们也积极增加房源供给，在践行功能性国企使命的同时，多措并举增加房源供给，全力推动筹建保障性租赁住房项目，目前，通过竞投村集体建设用地等渠道，投资新建广州首批利用村集体建设用地建设租赁性住房项目之一长腰岭项目，助力广州实现民有所居、居有所安的住房保障美好愿景。

三、切实发挥国企责任担当，提升租赁住房服务

强化坚持党建引领作用，构建保障房社区“共建、共治、共享”的新型治理格局；加大力度发展保障性租赁住房建设。加强与市、区政府部门联动，利用城投城市更新国企功能性平台的优势，通过旧村、旧城改造，盘活集体用地、国有存量用地、产业园区等，开发保障性租赁住房项目；同时，通过“商改住”、“工改住”、闲置住宅物业转换等方式增加保障性租赁住房的筹集供给；不断优化提升保障房管理的信息化、品质化水平，实现智慧社区全覆盖。

全面贯彻落实发展保障性租赁住房相关政策和举措，积极发挥国企责任担当，在住房保障工作上力耕不辍，推动“十四五”期间广州市保障性租赁住房建设高质量发展，助力促进住有所居目标提前实现。

  黄 捷： 根据十四五规划，“十四五”期间，通过城市更新可提供保障性租赁住房约35万套，解决新市民和低收入群体居住需求，不断改善人民群众住房条件和居住环境。作为功能性国企，切实发挥国有企业引领和带动作用，积极参与到保障性租赁住房建设运营中，多措并举增加房源供给，助力租赁住房租高质量发展。

Q2：广州城投在未来的城市更新当中，保租房部分的新建和改建的比例大概是多少？

  黄 捷： 目前没有一个确切的数字，城市更新是一个实践型项目，目前城市更新里很多政策都还在调整。我们在广州未来的城市更新的当中，贯彻落实相关政策和举措，推动保障性租赁住房建设高质量发展。

  黄 捷： 在政策上国企与民企没有区别，民营企业与国企有同样的资格，但国企在资金承受力上比民企相对大些。

  黄 捷： 不同住房租赁企业能够提供不同的特色型服务，比如国企能增强民众信心，租金相对平稳，而民企能够提供不同的社区活动，形式更有趣。在这方面，我认为市场化的公寓未来的竞争应该是在服务的竞争上，而不是在价格上的竞争。

 五、对话深圳：

《疫情后深圳租赁市场变化，及促进保租房实施的相关建议》

一、疫情后深圳租赁市场的变化

（1）疫情后深圳租赁人群的变化。整体来看，深圳外来人口增速减缓，居住类的消费价格下跌。

（2）2022年深圳租赁市场的变化。深圳全市租金疫情后的增速减缓，从2018年租金涨幅11.7%至疫情后2020年的租金涨幅只有1%，2021年租金小幅上涨0.2%，2022年受疫情影响，深圳3月份租金同比降幅达了6.05%。从成交量来看，疫情后深圳租赁市场成交量下滑，整体波动较大。今年3月深圳疫情爆发，未迎来传统的租赁旺季，疫情解封后，出现公司裁员、个体经营户倒闭等现象，导致有批量租客在4-5月进行规模化的退租、搬迁、移居外地等情况，深圳的整体租赁市场受挫严重，同比2021年4-5月份的出租率下降了5%以上。

（3）疫情后租赁经营管理的变化。最明显的就是疫情后的招租困难。疫情后租客量减少、渠道资源竞争激烈，整体租金也受到了较大的影响。租客的租房消费预算下降，以及疫情后要加快恢复出租率减少空置成本扩大，各家都对价格不同程度的降幅，加之疫情下城中村出现了大量的空置，大部分的私人业主都直接把租金降低8~10%个点进行招租，这也加大了长租公寓的去化困难。

对此，草莓社区也做出了应对方案：

1、通过自有渠道、品牌营销、官方宣传、企业合作客户、人才房源合作等的影响力，快速弥补渠道的资源紧缺（深圳草莓社区出租率由4月的89%提升至5月的94%）；

2、提高门店服务质量、客户满意度，保有较高的续租率，提高客户NPS值；

3、通过精细化的管理降本增效。

目前深圳疫情可控，租赁市场预计在6~8月之间会有回暖，租金也会有所回升，以及在保租房政策引导下也会迎来租赁市场更成熟稳定发展的新生机。

二、促进保租房实施的相关建议

首先从宏观经济、人口发展、政策趋势三方面分析了深圳推行保租房的必要性。目前深圳的整体经济是向好发展的，人口正在持续扩张中，住房需求持续扩大，政策端明确深圳“十四五”期间建设筹集保租房不低于40万套（间），2021年深圳完成筹集9.6万套和分配1.5万套，2022-2025年仍有30万套的筹建缺口。

其次从供应、保租房的设计规范、租金、补贴、租客限制、历史遗留纳入保租房、融资等七方面，对深圳保障性租赁住房实施细则提出相关建议。

关于非居改租政策方面，建议盘活市场存量物业加快保租房的发展，并对盘活商改租/工改租、盘活村集体用地统建楼/城市更新项目中遇到的难点问题提出相关建议。

三、金地草莓社区未来发展方向

未来将积极参与到租赁用地的土拍和筹建保租房的工作，也会更多的联动政府、国企共同发展盘活保租房项目，发挥金地草莓社区的品牌优势，提供专业的服务，也会联合集团内部的资源去做资产管理。金地草莓社区拥有独立的产品研发能力和品牌设计能力，对未来租赁市场抱有非常大的信心。

  邹 敏： 对于企业项目纳入到保租房之后，是希望得到一些补贴的，包括一次性的装修补贴以及运营类的补贴。比如说如果保租房的规则是按照市场化租金打九折，企业肯定是有亏损的，这部分亏损希望可以通过保租房补贴来弥补，希望增加一定比例（比如租金的15%）的补贴给到运营方，让企业更有信心地支持保租房工作，同时企业也能够健康平稳的发展，为更多有居住需求的人群提供更好的服务。

  邹 敏： 深圳住建局2021年在做市场调研，搜集了企业纳入保租房的意愿，但还没有真正落地。金地草莓社区目前在深圳运营的房间有5-6千间，有非常高的意愿参与保租房的筹建，但目前还需要等深圳市进一步明确保租房政策落地，以及纳管事项。

  邹 敏： 受疫情影响，金地草莓社区的租金降幅是非常明显的。疫情期间，为因受疫情影响需要提前退租的客户免责办理。另外，对于到期客户的租金也给了比较多的优惠，对于新招入的租金价格也做了比较大调整。整体租金同比去年下降差不多5%。