精选|《2022重庆市物业管理行业发展白皮书》正式发布
克而瑞测评 2022-06-01 19:55 5.8w阅读
在过去的一年中，政策引导、经济快速发展、业主自治大幅推进和新科技兴起共同形成了物管行业转型升级的大背景；在多种因素驱动下，物管行业迎来变革阶段：一是深化从人和物到空间和城市运营商的转变；二是物业服务的重点由对“物的管理”，逐渐转向“对人的服务”，进入4.0价值服务时代；三是突破边界、创新变革、多元经营、资本运作等企业经营的转变；与此同时，经历过疫情黑天鹅事件洗礼，物业服务管理对基层社会治理体系的价值凸显。
易居企业集团·克而瑞重庆区域连续四年开展重庆物业服务企业综合实力测评研究工作，并形成《2022重庆市物业管理行业发展白皮书》。
研究中发现，重庆物业管理行业蓬勃发展呈现五大趋势：一、重庆加快建设高品质生活宜居地，优质物业管理服务的需求持续增长，物企回归提升自身服务力成为工作重点；二、规模持续增长，市场集中度提升，竞争加剧，但收并购愈发理性，区域龙头实力聚焦，“去地产输送化”独立发展成为主流趋势；三、市场利润摊薄，积极探索与创新平台经济、非住宅、城市服务和“物业+”等业务领域成为企业持续发展的新赛道；四、行业价值进一步凸显，对高素质人才的吸附能力加强；五、作为社区治理的“三驾马车”之一的物企通过“党建引领”等活动进一步深化和发挥在共建共治共享的基层社会治理体系的作用，社会价值有望达到新高度。
以下为《2022重庆市物业管理行业发展白皮书》目录：下面，我们将为大家带来白皮书部分精彩内容。
政策篇
2021年是中国共产党建党100周年，同时还是中国物业管理行业改革发展40周年和“品牌建设年”。站在新的历史起点，面对前所未有的政策支持和日新月异的科技红利，物业管理行业要始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九届五中全会精神，把创新、协调、绿色、开放、共享的新发展理念贯穿行业发展全过程和各方面，坚持以供给侧结构性改革为主线，将品牌建设作为改善物业服务供给结构、促进企业提质增效升级的重要抓手，着力推动物业管理行业高质量发展，在构建共建共治共享的基层社会治理体系、满足人民群众不断增长的美好生活需要中发挥更大的作用。
（一）物业管理行业年度政策回顾
◎ 边界不断延伸，“物业+”成年度热词
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◎ 坚持党建引领，融入基层治理
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◎ 硬科技赋能人文家园建设
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（二）“十四五”期间政策对行业的指引
◎ 一新：不断延展多元领域，探索服务新模式
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◎ 两少：资源消耗少、环境污染少，绿色物业助力高质量发展
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◎ 三高：培育高素质人才，提高服务技术含量，创造高精神享受的物业服务
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2021年“物业+”、“养老”、“智慧化”等成年度热词，重庆积极响应中央号召，陆续出台多项政策鼓励物企顺应行业发展趋势，不断拓宽服务边界，做到因城施策。
市场篇
（一）行业总规模突破300亿，非住业态规模快速增长
2021年物业管理行业保持了快速的发展态势，行业总规模达到342亿平方米。综合城镇人口增量、地产开发增量以及人均住房面积提升、物业覆盖率提高等因素，经测算，预计2025年物业管理行业总规模有望实现388亿平方米，2021-2025年年复合增长率3.2%。
（二）营业收入同步增加，社区消费场景丰富
2021年物业管理行业物管营收为11917.1亿元，同比增长4.5%。随着物业管理行业规模的不断扩大、经营业态的不断丰富，物业管理行业的营业收入同步增加。经测算，预计到2025年，行业物管营收有望达到14074.1亿元。
（三）上市之路多坎坷，物企估值腰斩
2021年递表企业数量创新高，而实际转化上市的物企数量未及预期。从递表企业数量来看，2021年行业递表物企数达34家，是迄今为止递表企业最多的一年，但从实际推进进程来看，年内递表并成功上市的仅有9家。此外，年内新增上市物企共14家（其中13家为常规IPO上市，均为港股物企），较上年18家减少4家，未及预期。
（四）“大鱼吃大鱼”，交易方式多元化
2021年，物企并购仍然保持较高的热度，一方面，呈现出“大鱼吃大鱼”的特征，并购标的从中小型物企、独立第三方物企向地产旗下物企、头部企业、上市企业、拟上市物企演变。另一方面，交易方式也更加多元化，从之前较为单一的现金收购方式到开始探索更多样的收购方式，如换股等。
2021年，重庆市物业管理总面积达到10.53亿平方米，同比去年增长4.79%，约占全国的3.08%。物业服务企业总数为3781家，较去年增加267家。重庆市非住宅物业管理项目数量呈现逐年攀升的趋势，2021年重庆市物业管理项目总个数为10215个，其中住宅项目占82.43%，非住宅项目占17.57%，较去年增长0.16个百分点。
渝东南和渝东北区域表现出较好的发展潜力，管理规模增长率均超过10%。分区域来看，2021年重庆市中心城区物业管理规模为5.99亿平方米，较去年提升5%；主城新区物业管理规模为3.14亿平方米，较去年提升1.23%；渝东北片区物业管理规模为1.07亿平方米，较去年提升12.28%；渝东南片区物业管理规模0.33亿平方米，较去年提升14.33%。
2021年重庆物业管理行业总经营收入约为258.55亿元，同比去年增长2.30%；其中，重庆物业服务企业主营业务总收入为157.50亿元，较去年增长2.21%；物业服务企业总利润为11.74亿元，较去年增长9.78%，利润率较去年增长0.32个百分点至4.62%。多种经营收入破百亿，较去年增长2.44%，占总营收的比例较去年增长0.05个百分点至39.08%。
2021年，重庆市物业服务企业从业人员共计38.08万人，同比去年增加0.48%。从50强物企的数据来看，2021年从业人员为9.74万人，占行业从业总人数的25.58%。从岗位分类来看，一线操作人员占比达83.57%，行业劳动密集度仍较高；从学历分类来看，高中及以下学历的从业者占比在5成左右，高素质人才仍较为匮乏。
地产存量时代的到来促使物业服务企业开始重视存量物业的运营，利用数字化改革，聚焦到“管理数字化”和“服务数字化”，赋能企业实现高效管理。但由于前期硬件投入费用过多、部分智慧化设施使用率低等问题，短时间内物业管理行业仍将呈现劳动密集型特征。从长远来看，物业服务企业应提前从整体顶层设计上考虑到设备的延展性、融合性、安全性等方面，才能确保物业智慧化建设行之有效，达到降本增效的效果。
2021年，克而瑞联合重庆市物业管理协会、云南省房地产业协会、贵州省物业管理协会及成都市物业管理协会，启动西南区域满意度及需求调研工作，对物业服务进一步优化评价体系，整体物业满意度评价由物业整体印象、物业细化指标加权合成，从整体印象到具体细节，以获取更精准的满意度评价。调查总计覆盖房企58家，所涉及的调研项目有645个楼盘，总计回收有效样本3万+份；从企业样本量与其市场份额相吻合；参与调研业主类型覆盖全生命周期，区域分布合理。
2021年重庆物业服务总体满意度均值为80.85分，高于西南区域满意度均值（79.68分）1.17分，且在西南四城中得分最高，相比之下表现出较高的物业服务水平。
从物业服务各项细分测评指标维度来看，物业服务的7项细化三级指标（客户服务、绿化养护、公共服务、保洁服务、秩序维护、物业维修、文化活动）中，重庆居民对物业维修的评价最高，满意度均值为81.57分；其次是客户服务，满意度为81.23分；文化活动在各项指标中表现相对较差，满意度得分为80.25分，文化活动是社区文化中的重要一环，定期举办社区活动，为邻里交流提供沟通平台，有利于拉近物业服务企业与业主之间的距离，促进邻里和谐。没有举办过文化活动、文化活动组织差（氛围不好、参与度低、活动混乱等）是业主不满意的主要因素。
根据调研结果显示，大型物业服务企业在居住满意度方面表现更为出众，水平更高。此类企业作为行业领军者，凭借优质的物业服务品质、专业性更强的人员团队以及相对完善的物业服务标准体系等优势，在物业服务各项评价指标优势凸显。
企业篇
◎ 2022重庆物业服务企业综合实力50强榜单
◎重庆50强物业服务企业发展现状分析
◎重庆50强物业服务企业多维度研究分析
→点击查看【榜单解读】
趋势预判篇
行业集中度迅速攀升，在行业整合完毕之前，拥有足够实力，才能够拥有持续生存的空间。以金科服务、龙湖智创生活为代表的行业黑马、区域龙头仍在专注加速扩张，在规模量级层面更上一台阶。
克而瑞根据公开信息监测（含非上市企业），作为重庆本土企业的金科服务和龙湖智创生活，2021年在收并购市场上表现十分突出。
金科服务收购标的所涉及的业务，以住宅物业服务企业为主，也包含出入境、餐饮等部分增值业务服务企业，通过多笔收并购可以有效提升管理规模。此外，金科服务收购标的集中在重庆、云南等西南区域，能够有效提升项目密度以及企业在区域的竞争力。
龙湖智创生活收购标的所涉及的业务，以住宅物业服务企业为主，从业务布局上来看，通过对无锡九龙仓物业、狮城怡安等标的的收购，持续加强在中高端住宅业态的布局；通过对亿达服务、楷林商服的收购，为企业在产业园区、中高端写字楼等业态上做补充。
基于2021年全年商品房供求量进行预测，2022年7月—2023年6月，重庆主城区物业管理行业新增管理面积达2028.06万方；2023年6月，重庆主城区物业管理行业预计新增管理面积达183.64万方。
较2020年， 2021年商品房供应量有所下降。2021年受宏观经济、政策、市场等多方面因素影响，房地产市场遇冷，且展现出“上半年热，下半年冷”的特点，重庆主城区物业管理行业新增管理面积随之变化，即2023年1月-2023年6新增管理面积较前半年整体有下降趋势。
基于2021年全年商品房供应进行预测，未来物业管理行业新增面积分区域来看，渝北区排名各区榜首。其中因商品房供应预判，渝北区2022年7月-2023年6月新增住商办物业类型管理面积达644.64万方，沙坪坝区、巴南区分别位列二、三。
从板块分布来看，未来物业管理新增面积较多的板块分别为中央公园板块、蔡家板块、西永板块。其中根据商品房供应预判，中央公园板块2022年7月-2023年6月新增商住物业类型管理面积达到185.98万方，受房地产开发市场传导影响，城市新兴热点板块逐渐成为物业管理行业重点拓展区域。基于2021年全年商品房各物业类型供应进行预测，未来重庆物业管理行业市场新增面积仍以住宅物业为主要业务领域，其中超高层/高层/小高层住宅物业为企业主要服务业态，占比达43.03%。
随着市场改善型需求释放以及更多的低容积率地块提供，洋房、别墅等高端物业新增面积扩大，从近一年别墅、洋房物业供应占比预测，未来高端物业新增面积占比约37.59%，该类物业管理费更高的明显特征，为物企经营收入提升奠定基础；此外，车库物业新增物业管理面积有大幅增长，且市场存量基础较大，该物业市场具备进一步拓展潜力，企业可在商业运营进行突破，带动行业进一步营收增长；另，预计2022年7月-2023年6月物业管理行业无公寓物业新增。
近年来，重庆“坚持党建引领”、“创新举措”、“积极推动物业管理有效融入社区治理”成为物业企业战略主旨中持续曝光的高频词。
据市住房城乡建委统计数据，截止2021年6月，重庆市已有1567个社区依托社区党组织成立了社区环境和物业管理委员会，已有1524个社区建立起社区党组织领导下的物业管理议事协调机制，基本实现了社区党组织、业委会党组织、物业企业党组织、业主党员和社区居民多方共建共商共享机制，有力提升了社区治理能效，群众的获得感和满意度不断跃升。
据克而瑞统计，2021年重庆物业综合实力50强企业中成立党支部的占比达96%，通过携手业主等多元主体形成社区治理合力，不断探索物业管理融入社区治理的新路径。
2022年物业管理融入社区治理依然是大势所趋，在具体推进过程中需要重点关注：
（一）居民自治意识尚需培育、物企与业委会权利义务如何行使、如何监督的制度，尚需进一步探索。
（二）进一步完善基础制度建设，明晰各参与方的权责划分，引导和监督自治，是未来制度建设的方向。
（三）物企在政策引导与市场竞争中最终需要成长为物理空间的管理者、社区生活服务者。积极与党政部门联系，承接党建活动、基层工作，在重大工作应急预案、应急保障服务、老旧社区管理等领域协助政府，同时主动探索“红色物业”，以创新性方式与党政部门加强合作，是强化能力的有效路径。
2020年，住建部等六部委联合发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》；2021年11月中共中央、国务院印发《关于加强新时代老龄工作的意见》，《意见》强调居家养老为基础，包括探索“社区+物业+养老服务”模式。为物业服务+养老服务提供了更多的想象空间。在政策的号召下，越来越多物企开始关注并进入养老服务领域开始探索实践。
近年来，全国多项政策鼓励物企积极参与旧改，从住宅逐渐向非住领域延伸，涉足城市服务等新兴领域。重庆市委、市政府在2018年底就提出了关于提高城市管理精细化、智能化、人性化水平的要求，大力实施城市综合管理提升行动，深化“大城细管、大城智管、大城众管”，全力推动城市管理工作不断取得新进展。种种政策均向物企延伸服务边界发出利好信号，越来越多物企加入到城市服务的竞争中。
房地产虽然进入无增量时代，但过往三年销售面积形成可以交付的管理面积还将在未来三年持续释放，且规模依然巨大；物企通过FM设施服务、城市服务、公共服务、多业态服务还在不断拓宽服务边界，扩展规模；基于社区和家庭场景的社区增值服务发展探索正在如火如荼，为物企开辟了新的营收及利润路径；物业领域的数字化变革才刚刚开始起步，智慧科技也确实在帮助企业扩张规模之际降本增效。回归服务本质，对内服务升级、多元转型，对外塑造品牌优势，成为了大部分物企选择的道路。
内容摘自《2022重庆市物业管理行业发展白皮书》
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吕女士 18223131928
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