“最近市场成交起来了，平常周一周二这种工作日都没有成交，这周每天都有成交，这个月任务提前完成了。”5月24日，一位新华区央企改善楼人员说。

5月第三周，石家庄购房政策悄然松绑。

这个常常被忽视的省会城市，在不动声色间把2017年以来的限购和限售政策全部取消了。

取消限购与首付首套20%

石家庄楼市松绑的“传言”在市场里悄悄流传。不见政府公告，没有媒体报道。但大家都知道确是事实。

“传言”包括以下几条核心内容：

1、取消2017年9月22日出台限购、限售政策；

2、购房首付比例降至首套房20%，二套房30%；

3、公积金贷款额度单方缴存最高60万，双方缴存最高80万，被动房最高额度100万；首套房贷利率下降20个基点。

20日，乐居新媒体了解到19日当晚，已经有银行接到通知开始执行，首套首付20%的。

本周，经乐居新媒体走访银行、售楼处获悉，目前这些政策已经开始落地执行。

楼市政策悄悄松绑后，市场反应如何呢？给低迷的房地产市场带来什么影响？

改善型需求开始加快上车

5月17日，乐居新媒体组织进行了2022石家庄购房意愿调查，有80%参与者对新的购房政策进行了关注。反应最大的当属各地产开发项目，其中首付20%、贷款利率下调的利好政策海报频频刷屏，同时，中介渠道也不断刷屏“最佳购房时机已到来”。

乐居新媒体了解到，一些改善型需求确实抢占这个机会加快“上车”了。

在新华区一个央企改善型楼盘售楼处现场，销售人员告诉乐居新媒体：“最近市场成交起来了，平常周一周二这种工作日都没有成交，这周每天都有成交，这个月任务提前完成了”。

项目人员也给乐居新媒体算了一笔账，一套160㎡的房源，按照总价310万，贷款217万，利率4.25%计算，月供减少了800多元，但总利息减少了30多万元。这位工作人员表示，“甚至有客户因为利率降低，利息也大幅降低，手上的现金感觉还比较充裕，想提前还贷了”。

另一个央企刚改项目也表示，“成交开始上来了，120㎡刚改户型成交增加比较明显，主要是结婚买房、置换升级换房。”

在融创某个项目中，也作出了政策调整前后首付、月供对比图，刺激购房者购房。通过对比，一个109㎡户型，贷款30年，政策变动前后首付差出12万元，月还贷额度差出700元，总利息差达到210000元。

可以见到，首付比例和利率调整对买房人的刺激最大，调整后减少的利息额度确实让人心动。根据网络公开数据，2021年石家庄城镇居民可支配收入为43024元，比如融创这个楼盘在利率调整后省出的210000元，约等于一个普通城镇居民4.88年的收入总和。

（融创某项目政策调整前后数据对比图）

该项目人员介绍，本周末有2栋楼新获预售证，赶上政策调整，周末单日转定约20套，新增成交10几套，但她也表示因为有加推，这个数据并不具代表性。

乐居新媒体在万科一个刚需项目上，也看到到访客户量比往常有小幅上升，项目人员介绍周末成交了20多套，“政策调整后有明显的刺激成交的作用，尤其是购置婚房的，还有部分优质的首置青年”。

未上车刚需还没激活

但除了部分优质改善客群，大多数人还是处在想上车上不去的状态。

一个在认筹中的央企项目人员表示，政策对原本有购房计划的人群确实有带动作用，促进了成交转化；而对新增成交影响有限，一部分是因为月供高，购买力不足，一部分还担心价格仍会下行，观望情绪仍然大量存在。

一些地产老炮跟资深媒体人也表现的更冷静，地产媒体人“买房主张”张君花认为，“房住不炒”已经把投资炒房客都挤压出去，楼市里剩下了纯粹的刚需和改善人群，政策能够激活的市场需求就非常有限。

相比于新房市场小幅波澜的反应，一位业内人士透漏，二手房市场成交要更好，因为在同样的首付政策下，二手房市场议价空间更大。

“总体看来，部分改善开始出手，但刚需还没被激活。”资深业内王女士告诉乐居新媒体。

据王女士介绍，石家庄在清明前，3月的时候，市场是有起来一下的，但到4月15日前后，案场每天平均到访量差不多都是三到四组。到访量同比去年是腰斩，跟3月那个乍暖还寒的时期比，又更差一点。等到五一长假整个成交也不是特别理想。

“但是最近开始好起来了，这一周能明显感觉到案场的活动变多了。你要知道石家庄1-3月几乎没有一个案场做活动的。现在也有新项目入市了。而整个1-4月石家庄只有两个新项目入市。”她说。

目前，石家庄的房价，2环挤压到了1.4-1.5万元每平米，2.5环到3环降到了万元以下，但是二环内的价格，还是坚持在两万多。

1-4月新房成交同比下降50%

今年以来，石家庄房地产市场持续低热度，新建商品住宅销售面积、销售价格同比持续走低。据百禄咨询数据显示，1-4月份石家庄新建商品住宅新增供应49.41万平方米，同比下降50%；成交76.26万平方米，较21年同期下降29%，较20年同期下降22%，成交量降至近三年最低点。同时，2022年第一季度月均去化比去年同期降21.8%。

单月来看，2022年开年之后开发商新增供应在稳步加推，根据数据统计，4月份市辖区共有19个项目加推，整体开盘加推去化率5%，4月成交22万平方米，环比和同比分别下降2%和42%。虽然成交价格在1月筑底后逐渐回升，月度供求环比呈现回升的态势，但仍不及历年同期水平，市场难言彻底回暖。

而根据百禄咨询数据，库存方面，截止3月底石家庄住宅窄义库存280万㎡，涨幅37%，去化周期约9个月。

土地市场来看，今年一季度住宅土地供求面积同比缩减近七成，累计供应9宗，总面积24.56万㎡，同比下降66%，成功出让7宗，总面积18.62万㎡，同比下降67%，平均楼面价4662元/㎡，同比下跌18%。

在中央支持地方从实际出发完善房地产政策的背景下，石家庄房地产信贷和政策环境全面得到改善，从成交数据上看，市场虽未彻底回暖，但已经进入回归正常水平的“爬升”阶段。

不可回避的是，在2022石家庄购房意愿调查中，仍有23.3%网友表示希望政府继续加大政策的支持，例如政府购房补贴等。在乐居新媒体走访中，也有不少刚需客户直言，虽然政策层面降低了首付，但月供不可避免的增加了，尤其在近两年疫情背景下，市场环境不稳定、家庭收入受到影响，大部分人对未来预期持悲观态度，这也就直接造成了楼市很难再现火爆的场面。