逛完南宁9条地铁商业街后，我意外发现……
南宁微楼市 2022-05-24 23:17 9.8w阅读
很多朋友感慨，疫情持续反复大背景下，线下商业大不如前。
事实也是如此。
聚焦南宁，不乏街道上的店铺不是在倒闭的路上，就是已经倒闭。
而向来被视为“香饽饽”的地铁商业街，又能否逃脱这一命运呢？
小克和伙伴们花了3天时间，实踩了南宁9条地铁商业街，给大家呈现南宁地铁商业街真实的一面。
地铁5号线的开通运营，让南宁真正地步入“地铁网络时代”，客流强度进一步提升。据交通运输部统计，2022年4月南宁地铁客运量近1951.5万人次，在全国51个开通运营城市轨道交通的城市中，排名第14，处于全国中游水平。而在周末特别是节假日，南宁地铁客流呈现爆发式增长。以最近的“五一”小长假为例，假期第一天（2022.4.30）南宁地铁线网总客运量达125.72万人次，客流强度0.98万人次/公里，直接进入全国前3，紧随深圳、西安其后。截至目前不完全统计，南宁的地铁商业街已经有13条（已开业+未开业），其中已开业的有9条，且主要集中在1号线、2号线、3号线沿线的站点。其中有着“南宁地铁流量王”线路之称的1号线是目前拥有最多地铁商业街的线路，占据13条（已开业+未开业）中的8条，其中9条已开业的地铁商业街有7条分布在地铁1号线。而在区域分布上，已开业的8条地铁商业街以分布在西乡塘、兴宁、青秀、江南4大区域为主。客流强度侧面反映了南宁对地铁有着较大的需求，那么对地铁商业街需求又如何？经过3天的实踩，小克和伙伴们把南宁9条地铁商业街逛了个遍。在南宁，每条地铁商业街都有不同的主题文化，同样的人流量热度也不一样。在商铺运营方面，有一铺难求的，也有开张率差强人意的；在商业业态方面，有民族特色、趣味活力、时尚潮酷等鲜明元素的，也有设计平平的……星光音乐长廊，是万象城站Bing go 126地铁商业街的亮点之一。灯光如同海浪一样，一层层变化，走下楼梯，如同置身于星空之下，“颜值”很在线。小克是周末19:00左右到达，发现有不少人在这里拍照打卡，但可惜的是音乐设备好像出故障，小克踩上楼梯时，并没有音效，日常的设备维护和运营还有待提升。 顺着楼梯下来，就到地铁商业街了，进门是一排娃娃机，接着一个三岔口，现场看起来，人还是挺少的。1楼的店铺主要为肯德基、精品店、奶茶、小吃、花店以及手机配件和服装店，基本上每一种类别都只有1-2家，奶茶店的汇聚人气稍微多一些，二楼主营餐饮，人气也较为低迷，零星有些许客流。 主要原因，地铁商业面积略小，店铺数量少，1楼基本上5分钟能走完；其次是临近万象城和会展航洋城两个超大综合商业体，人流被分流；还有就是从地铁到达地面可以选择不经过商业街，人流未能聚集。金湖广场站新南仓地铁商业街位于南宁曾经的商业顶流——金湖广场。作为1/3号线交汇站，这里人流量尚可，但随着金湖广场的没落，人气大不如以前，商业氛围减弱。地下商业街客户主要以周边商务人群为主，小克选择了周一下班实探，而从现场人流情况来看，稍显冷清。 5月23日周一19:00，小克下班乘坐地铁来到金湖广场站，这个时间正好是周边写字楼上班族下班饭点，部分小餐饮店稀稀拉拉有少量客户光顾。金湖广场站地铁商业街整体店铺约55间，每个铺面面积主要在20-30㎡，小克咨询了部分店家，店铺租金每月在100-200多元/㎡不等，加上公摊，每个铺面的平均月租金大约六七千元，租金压力不小。这里汇聚有KFC、瑞幸咖啡、粉之都、都安酸、福来公社、美宜佳等休闲餐饮、小吃及商店，此外还有电子烟、粉店、汉堡店、奶茶店、小众服装店、花店、便民快剪等，能够满足上班族的简单需求。 除了KFC，其他店铺人气一般，据部分店老板描述，目前仅中午午饭时间客人多一些，大部分为附近上班的商务人群。整体来看，新南仓地铁金湖站商业“火花”不大，再加上疫情，不少店铺换了又换，位置稍差的内铺还一直空置着。该站点是1/3地铁线的转站点，周边有许多写字楼，汇聚的人不少，但驻足购物消费的人较少。接着，在金湖广场站转3号线，沿平良立交方向仅过一站就到了埌西站，这里也有个地铁商业街。 埌西站——新南仓地铁商业街从保留城市原始生活情怀为出发点，打造以"老南宁，新邕街”为主题特色的地下风情街区。 抵达商业街入口，墙壁上是一些极具老南宁特色的标语，适合拍照打卡。 比较有特色的是入口处长长的二手书长廊，除了休闲看书，还可以淘淘便宜的二手书籍。 该商业街吃喝玩乐相对齐全。吃喝方面有KFC、瑞幸咖啡、拌时光、香港西九龙茶饮等，儿童游乐有格林童话益智玩具成长馆、乐淘动漫等，此外还有护肤美容美甲店、女士服装店等。 从目前情况来看，地铁商业街很多店铺都已经关门了，A区目前也在整改中，整体吃饭逛街的人少得可怜。 有着大量埌西居民作为客流基础，按道理来说埌西地铁商业街应该人气不差。不过，由于埌西拥有繁华的商业、夜市，方便实惠，“吃喝逛”选择较多，该地铁商业街对埌西居民来说吸引力不大。且埌西站非换乘站点，人流不是特别大。因此，商业街的人气也很惨淡，商铺冷清。朝阳广场站柠檬町地铁商业街位于南宁老牌商圈——朝阳市中心，这里向来深受年轻人的喜爱，热闹、人气、时尚、美食、潮玩等都有。加上朝阳广场站是1/2号线的换乘站，因此柠檬町地铁商业街的客流量和商铺开业率在目前南宁九条地铁商业街中，排名都是靠前的。与此同时，朝阳广场站的8个出入口可直接通往地面的西南商都、悦荟广场、步行街、钻石广场、印象城、百佳汇流行前线等，与整个朝阳商圈主要的商业体、商业场所无缝连接。5月22日实探当天，正值周六下午3点左右，一出地铁就感受到了什么叫人头攒动四个字，进站口和出站口都是人从众，哪哪都洋溢着青春的面庞。顺着出站口，进入柠檬町地铁商业街，人潮热浪扑面而来，以学生族、年轻人为主。以休闲化的餐饮和精品特色零售为主的柠檬町地铁商业街，聚集了麦当劳、屈臣氏、都安酸、梁小糖、拌时光·宜州凉拌菜、蜜雪冰城、广隆蛋挞王、茶百道、名创优品等这些大家所熟知的商业品牌店。同时，也有一些知名度较低的零售店，主要以女装、鲜花店、小吃店为主。在人气上，小克观察到价格性价比高的女装店，以及物美价廉的饰品店、小吃店，比较受欢迎，店铺人气较高。而一些品牌店门面虽大，但真正进去逛、真正消费的人群并不多，门庭冷清。 朝阳广场站柠檬町地铁商业街也有部分商铺人气相对冷清
整体来看，柠檬町地铁商业街人潮涌动是真，但要说商业旺盛有点牵强。之所以这样，一方面是由于大部分人流只是出于地铁换乘，而途经地铁商业街，其目的消费地并不在此。另一方面柠檬町地铁商业街店铺与地面商业店铺的重复率较高，缺乏特色商业资源和IP，不能很好地促进商业消费，这也是导致一些店铺人气不高的原因之一。火车站站点是1/2号线换乘站，同时也是客运转接站点，出口设置达10个之多。按理说，人流量应该不差，但实际人流让小克不敢恭维。5月22日周六下午4点左右，小克抵达南宁火车站地铁站点，第一感觉是：人好少。用形单影只来形容，一点也不过，看下面的图更有画面感。顺着出站口，小克来到与南宁火车站相互连通的缤果天地地铁商业街，偌大的“美食广场”四个字，却显得暗淡无光：一个是视觉效果上的暗，另一个是人气上的淡。火车站缤果天地地铁商业街作为以餐饮、服装、休闲特色零售为主，且汇聚各个城市旅客的一条地铁商业街，在这你可以找到各种广西人钟情的“粉店”和区外地方特色美食。比如：三品王、粉之都、桂林米粉、螺蛳粉，陕西肉夹馍、沙县小吃、四川火锅、重庆酸辣粉等。这里也涵盖了一些其他品牌店铺，如：广西特产总汇超市、屈臣氏、麦当劳、名创优品、益禾堂、蜜雪冰城等。整体来看，火车站的缤果天地地铁商业街店铺数量虽然还算多，但介于人气潦倒，地铁商业街活力并没有显现出来，以同一个品牌店为例：朝阳广场站柠檬町地铁商业街的名创优品，店内聚集了不少小哥哥小姐姐消费，然而火车站缤果天地地铁商业街的名创优品，除了店员还是店员。朝阳广场站柠檬町地铁商业街与火车站缤果天地地铁商业街部分商铺人气对比究其原因，火车东站分流绝大部分客流量是一个原因，毕竟作为客运转接站点，很大程度需要依赖客流量盘活商业。另一个在于，火车站的缤果天地地铁商业街属于朝阳大商圈范围，在店铺重复率高的情况下，大家并不缺这一个地方逛。安吉客运站站点是2号线与3号线换乘站，地上主要是客运站、城中村、工业器材城、家居城等，附近有盛天西城、希望城、安吉万达华府等商品房小区。5月22日周日21：00左右，小克抵达该站点，也是第一次来这里打卡。地铁出站后，往B出口方向即见到这条地铁商业街。但来的有些晚，看到个别店铺的客人也是零零散散。有的是约会，有的是刚下地铁站旅客吃粉，有的则是出站路过、赶着回家没有过多停留。小克从路过保洁阿姨的口中了解到一些信息。这里店铺普遍在20:30后就陆续歇业，包括街区主入口的几家店，还有粉之都、肯德基等，这边客流主要集中10:00-20:00。这条商业街相对西乡塘客运站的要短近一半。格局上有“拐角铺”，增加了趣味性，但环境氛围欠缺温馨的灯光。不知道是不是临近歇业，逛完一圈下来就主入口的灯光较亮堂，其他街区上方较为昏暗，建议天棚灯的数量或亮度需要提升。 目前开业的主力店也有耳熟能详的品牌，但种类不算多。快餐和快饮品主打，门面大；而花店、服装店的规模较小。店铺数量，粗略数了下，包括正常歇业的，逛一圈下来不到20家。发现有的“升级装修”或其他原因而关门。还有一段街区是蛮多店铺“空铺招商”或品牌升级中。看到此时此景，有些淡淡忧伤。下次有机会，白天再来逛一趟。整体来看，设在客运站的地铁地下商业街，主要依托客运站旅客客流，在时间段上有局限性。而20:00后客流就很少，对于商家来说，“时间就是金钱”。同样在地上开店，可能开到21:00、乃至22:00，自来客、回头客不愁，在地铁商业街或地下街则不一样。加上安吉商圈有安吉万达广场、安吉青苹果商业广场、盛天汇等大型商业体，亲朋好友聚会更倾向地上的商业广场消费。地铁地下商业街的聚客能力，还有待自身商业主题和主力店的差异化“破局”。⑦广西大学站——more fun 126地铁商业街 （2）业态：以休闲时尚、特色餐饮、品牌零售店为主的个性文化商业长廊广西大学站是1/5号线换乘站，出口设置多达14个，出口范围覆盖火炬路、大学东路、明秀路三条城市道路，同时该站点无缝连接时代天骄、南宁百货大楼奥特莱斯广场等商业体，利于汇聚各方向的客流。西大商圈是南宁典型的大学城商圈，依托于此，广西大学站more fun 126地铁商业街整体以学生和区域年轻客群为主。5月22日周六下午约4点40分抵达广西大学站，然而人流量出乎意料的少，进站口和出站口排队的人并不多。出站后直接往more fun 126地铁商业街方向走，一路上的人气也没有想象中的热闹，人群零零散散。值得注意的是，作为南宁首个具有集装箱风格的地下商业创意空间，more fun 126地铁商业街主题特色鲜明：在设计上融入了更多音乐、生活、艺术展览等文化，加上前卫的街景招牌、强烈的视觉设计冲击，贴合当下年轻人的个性文化审美。广西大学站more fun 126地铁商业街个性化元素实景
业态上，有屈臣氏、惠之琳、谜底|全球设计师集合店、名创优品等日用品零售，及麦当劳、三品王、金亿禾糕点、台湾饭团、鹿小鲜无骨鸡爪、一只酸奶牛等餐饮零售，还有女装店、眼镜店、美甲店、鲜花店等。广西大学站more fun 126地铁商业街部分品牌店铺实景
其中，麦当劳、美甲店、鲜花店等偏生活化、女性化的店铺，人气较高；惠之琳、谜底|全球设计师集合店等一些大店人气一般，行人大多也只是途经商业街广西大学站more fun 126地铁商业街店铺人气实拍
观察发现，整条more fun 126地铁商业街整体人气不算太高，一些店铺更是未能招商成功，个别店铺则是已经做不下去，撤场。广西大学站more fun 126地铁商业街部分店铺倒闭
广西大学站——more fun 126地铁商业街的设计相对其它地铁商业街新颖有趣、店铺业态也多、且有学生、这个庞大的市场，为何不景气？要知道，学生消费力虽说是一个庞大的潜在市场，但要让走在时尚潮流前端的他们真正愿意掏钱，业态创新不下点功夫，多少有点困难。而more fun 126地铁商业街的业态相对过于大众化，且缺乏沉浸式商业体验和娱乐形态商业，导致大部分客群都是走马观花式逛街，无法真正激发这部分客群的消费潜能。（2）业态：休闲餐饮和精品零售为主，并搭配生活配套和服务根据南宁轨道交通集团官网发布的资讯，于2018年10月开业的福建园站麦田里地铁商业街（以下简称“麦田里商业街”），是地铁2号线打造的第一个地铁商业街。还未来到现场前小克大致看了一下它的位置，第一感觉就是：位置太尴尬了。原因很简单，麦田里商业街距离江南的大型商业体江南万达广场仅一站地铁的距离，坐一站地铁也就5分钟左右的时间，短短5分钟，可以去江南万达广场，何必“将就”来你这个小商业街？事实确实如此，5月20日20：00左右，小克来到麦田里商业街，给人的感觉便是：人少冷清，经营惨淡。仍在营业的几家商铺，多为饮品店、服饰零售店和儿童玩乐体验店，除了儿童玩乐体验店外，其他的也少有路人光顾。 小克认为这个解释的原因简直扯淡（站不住脚）。在来到麦田里商业街之前，小克特地跑去江南万达广场转了一圈，人气真的是杠杠的，在地下停车场找停车位都得花上半天功夫。同一时间段，麦田里商业街和江南万达广场的人气可以说是形成了鲜明对比，说是“冰火两重天”都不为过。值得关注的是，当天还是“520”节日叠加周末，20:00也是年轻人夜生活ing的时间段。麦田里商业街在这样重要的时间节点都如此人少冷清，可以预计其在平常工作日的人气也不会好到哪里去。再说经营惨淡。根据南宁轨道交通集团官网发布的资讯，在开业之初，麦田里商业街入驻商户约50多家。 商铺已经有不少关门歇业，有的铺面只留下招牌，拉着警戒线或卷闸门，或是里边“人去楼空”；还有相当一部分铺面贴着招商招租的标识。 而在麦田里商业街的旁边，还打造了一个星光壹悦城地铁商业街，仍是清水毛坯装修，空空如也，也不知道还能不能运营起来。逛了一圈下来并进行对比，小克认为：这里应该是南宁目前最“惨”的地铁商业街之一。麦田里商业街之所以人少冷清，经营惨淡，小克认为原因主要有以下几点：1.上文也有提及，选址不佳，位置尴尬：距离江南万达广场仅一个地铁站，面临着江南万达广场的竞争，分流了相当大的一部分客群；同时福建园站也不是热门站点，乘地铁的人群并不多，也造成经过麦田里商业的人流量稀少；2.业态规划有待提升：既然在选址上存在与江南万达广场竞争，不能在业态规划上与江南万达广场形成差异化，甚至是业态高度重合，注定会被江南万达广场不断分流客群；即使没有江南万达广场，麦田里商业街的诸多诸如麦当劳、饮品店之类的业态也与周边地上的许多商铺重复，能在地上就消费，为啥还有跑到地铁商业街？3.客群匹配度不佳：根据南宁轨道交通集团官网发布的资讯，麦田里商业街主要面对的客户群体为商业街周边的年轻居家客群、白领及学生。但从周边1公里范围内的区位来看，分布的主要是老小区、老写字楼和小学。老小区和老写字楼缺少年轻人；小学上群体消费能力有限，不能和高校的学生群体相提并论，因此目前看来都无法支撑起这个商业街的运营。西乡塘客运站站点是1号线西段的倒数第4站，相邻两个站点分布着广西民族大学、广西民族大学(思源湖校区)、南宁市人民警察训练学校、南宁职业技术学院、南宁技师学院等，中梁·柏仕公馆 、龙光君悦华庭、骋望剑桥郡等商品房小区离该站点较近。5月22日周日下午4点左右，小克抵达地铁1号线西乡塘客运站地铁站点，是第一次来这里打卡，逛完整条地铁商业街下来，四个字总结——喜忧参半。从地铁下车出站后，即可看到“猫头大门”，即通往喵街126地铁商业街必经之“门”。西乡塘客运站喵街126地铁商业街入口实景
步行约80米，才到真正的主入口（近地铁E出口）。第一眼看有点失望，没有像此前“猫头”那样眼前一亮，较为普通，除了“西乡塘客运站地铁商业街”的灯牌比较显眼。除了主出入口，其他几个次出入口都展示了主力店铺品牌墙。目前主要业态涵盖餐饮、零售、娱乐服务。这里逛吃、逛玩的体验和地上商场或商业街的相比，一大好处就是出地铁即可享受，不必担心日晒雨淋。各色糕点、凉拌菜、烤串、卤味、寿司，牛肉粉、卤菜粉、洋快餐、酸菜鱼、奶茶、咖啡、果饮、酸奶……满足吃货的需求。还有熟悉的品牌便利店、快消品杂货店、美甲店、按摩吧、夹娃娃/盲盒等购物娱乐消费。目前主力开街段近百米，开店数量近30家，分布街区左右两侧，都为平层，铺面大小不一。 整体而言，喵街126地铁商业街 的环境尚可，主要街区灯光柔和，地面整洁，各店铺的环境也能做到和地上商场一样整洁的标准。部分街区段由于靠近地铁行驶段，能听到驶过的轰隆声，虽然仅是几秒而过，但可能部分消费者会介意这个。目前主力开街段也有数间商铺空铺招商，以及个别餐饮店或转租。至近地铁G出口往西段有近50米的街区已“空铺”，或品牌升级、招商中。从店面还遗留的一些物件上看，有些是餐饮店，有些或曾是前几年的“打卡小影棚”等。而这段“空置”街区，尽头是上卫生间的地方。看到此时此景，有点淡淡的忧伤，感慨南宁地铁地下商业街“破局”任重道远。 西乡塘客运站喵街126地铁商业街部分店铺歇业或是空铺整体来看，此次实探“喵街126”的人气一般，或是由于当天下雨，加上是周日下午四五点，客流量不算很大。消费群体偏向大学生群体，多为附近高校学生，也有部分是周边住户，还有西乡塘客运站的旅客途径消费，停留时间多在10-30分钟内。快饮品、快餐、粉店、小吃因消费价格接受度高，客流人气相对其他商铺较高。目前正餐店可选择性少，仅1家，客流尚可。而像服装、美甲、手机配件店等，目前尽管是“独家”，但白天入店相对比较少，客流量相对集中晚上时段。“喵街126”于2017年11月26日开街，距今也有4年半时间。起初定位是“吃喝玩乐、自拍打卡”，彩色集装箱、各种小场景背景墙，还有摄影棚……这些现已不再，有一大截铺面“品牌调整升级、招商中”。而猫型大门、猫群彩绘墙等保留下来，依旧比较蛮吸引人，不禁拿起手机/相机打卡。 西乡塘客运站喵街126地铁商业街入口实景
目前有三分之一街铺“空铺招商”或品牌升级中，这些街铺位置一方面是过于偏里面，欠缺主力店，另一方面是原租户生意变更不续租。尽管有客运站客流托底，但“喵街”主题没有深入人心，要知道宠物是不能带进地铁站内。虽然不能开宠物店，但宠物用品，或者亲子用品的主题店，是目前地铁地下商业街铺比较少有的。小克大胆假设，小店铺试水或许有意想不到的效果。经过一番实探及对比来看，南宁目前已开业的9条地铁商业街的人气和经营可谓是“冰火两重天”：朝阳广场站柠檬町地铁商业街人气和经营相对较好，活力指数：★★★★；广西大学站more fun 126地铁商业街次之，活力指数：★★★；万象城站Bing go 126地铁商业街、金湖广场站新南仓地铁商业街、火车站缤果天地地铁商业街、安吉客运站新南仓地铁商业街、西乡塘客运站喵街126地铁商业街相对冷清，活力指数：★★；而埌西站新南仓地铁商业街和福建园站麦田里地铁商业街可以用惨淡形容，活力指数：★。整体来看，南宁目前已开业的9条地铁商业街都或多或少面临着一些问题。
譬如面临着与周边地上商业或大型商业体的竞争和分流，自身规划的业态又与周边地面上的商业和大型商业体重合度较高，缺乏特色和IP，对于周边客群的吸引力有限。
再加上体量较小、客群定位不清晰、维护运营不到位等因素，以及叠加疫情反复的影响，导致部分地铁商业街既留不住“人”，也激发不了客流的消费潜能，人气和经营较为惨淡。
南宁的地铁商业街想要破局，还有很多方面需要“解题”。
最后，对于南宁的地铁商业街，你怎么看？咱们评论区见。
【本文互动话题】
对南宁的地铁商业街
你怎么看？
或者聊聊你近期关注的置业话题
欢迎文末留言，告诉小克
文章来源：CRIC广西；
本文仅为个人观点，不代表所在企业观点；
公众号“ 南宁微楼市 “ 微信号（cricgx）”编辑，转载请注明出处。
如果你有置业疑惑/业内交流
加入自住置业或投资置业或业内交流
微信群的讨论
给我们公众号回复“加群“即可
●央妈520发喜糖！但不是谁都能吃到最甜那颗
●满满都是羡慕，这届买房人属实太幸福！
●深度|除了配建新民实验中学，五象夏林路176亩地块还隐藏多少"彩蛋"？
●【调研】关于物业这件事儿，广西业主们怎么看？
●致粉丝|感谢你的一路相伴，今后请继续关注与互动交流
●LPR减20个基点！首套房商贷利率下调后能省多少钱？
●重磅发布|《疫情下南宁城市房地产市场发展趋势报告》
●2.39亿！南宁预公告五象蟠龙27亩宅地，会有多抢手
