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物业K线

专注物业上市公司解析。

“仙股”物企漂流记

物业K线 2022-05-24 14:26 12.6w阅读

文/乐居财经 徐酒眠

转主板、植入物管业务、更名生活服务、调整管理层、“流血”收购抢地盘……潮汕商人方明手中的上市平台方圆生活服务(09978.HK),在过去的2021年侧重物管赛道发力。

然而动作频频,却并没有给资本市场带来太大的惊喜。转至港交所主板,股价一直沉在“仙股”之列,近52周最高股价也只有0.72港元。

去年6月完成更名之后,方圆生活服务股价一路振荡走低,截至目前已经“腰斩”;今年以来,其股价更是多次创下历史新低记录,一度跌至0.315港元/股。

截至5月23日收盘,方圆生活服务报0.33港元/股,跌8.33%,市盈率(TTM)5.34,总市值仅1.32亿港元。

当日收盘,在55家港股物企中,方圆生活服务的股价仅高于时时服务(0.11港元/股)、华发物业服务(0.128港元/股)、宋都服务(0.133港元/股)及烨星集团(0.236港元/股),跌幅仅次于领悦服务集团(18.55%)。

股市表现低迷,方圆生活服务内部的业务经营也并非一帆风顺。

一方面,依靠短期收并购带来的营收与利润涨幅不可持续性;另一方面,大举收并购后,其行政开支大增,同时手中本来就不富裕的现金及等价物大减。此外,其资本负债比率增加,员工人均福利下滑……

怀揣着美好的愿景转板与转型,方明是否能如愿等来方圆生活服务的“起死回生”?

毛利率、净利率低于行业均值

过去的的2021年,方圆生活服务实现营业收入约5.71亿元,较上一年增长约106.5%;录得总毛利约1.39亿元,较2020年实现约176%;净利润约为0.29亿元,较上一年增长约150.7%。

几项核心财务指标虽然实现翻倍增长,不过,方圆生活服务的盈利水平依旧处于低位。2021年,其整体毛利率为24.26%,净利率约为5.1%。同期,港股上市物企的整体毛利率均值在30%左右,净利率均值约为13.76%。

财报显示,方圆生活服务主要有两条收入业务线——综合房地产代理服务与专业物业管理服务。

其中,房地产代理服务包括线上和线下的房地产代理服务、物业研究及咨询服务,以及综合服务。截至2021年,该部分业务收入约2.64亿元,占总收入的46.2%,较2020年同期的2.77亿元减少了4.6%。

物业管理服务实现收入约3.08亿元,占总收入的53.8%。其中基础物业管理服务收入约2.07亿元,非业主增值服务收入约0.48亿元,社区增值服务收入约0.46亿元,软件服务收入约0.06亿元。

一年方圆生活服务主要财务指标实现翻倍增长其在年报中坦言增长主要得益于过去一年的收并购

去年1月28日,方圆生活服务完成广州方圆现代生活服务66.31%股权收购,总代价6800万元。

不到五个月,2021年6月10日,方圆生活服务出资450万元,从方明控股的另一家公司收购了广州方恒信息技术全部股权。一个多月后,7月30日,方圆生活服务再次出资2474.5万元,从独立第三手中收购了长沙市霁阳红物业51%股权。

手中现金不足亿元

年报披露,过去的2021年方圆服务收购支付现金代价约为8512.8万元。而在2021年初,方圆生活服务账上现金及现金等价物约为1.38亿元。

据此而言,过去一年,方圆生活服务在收并购事项上消耗了手中超6成的现金。

对于物管行业来说,如果手中现金有限,短期依靠收并购带来的业绩激增是不可持续的。

事实上,截至2021年12月31日,方圆生活服务手中“余粮”并不多,方圆生活服务的主要资金来源为经营活动所产生的现金。截至2021年,其净流动资产约为1.43亿元,较2020年同期仅增加0.01亿元;同期,总资产约为4.54亿元,股东资金约为1.59亿元。

截至2021年底,方圆生活服务的银行及现金结余约为9034.2万元。

而这笔资金,需要结付收购长沙市霁阳红物业的一部分余款。按照当时披露的付款条件,霁阳红2021年度业绩达成,方圆生活服务需要支付总款的25%,即618.63万元。

财报显示,截至2021年底,霁阳红经审核纯利约为377.9万元,超过目标纯利372.88万元,因此截至2021年度业绩目标已达成。

去年10月25日,方圆生活服务还宣布以3439.88万元收购广东益康物业服务60%股权。年报披露,这笔收购也在今年2月已完成。

换而言之,在2022年,方圆生活服务手中其实可用于收并购增拓的资金还要更少。

此外,2021年,方圆生活服务的资本负债比率由2020年的35%增至55%。

员工人均薪资下滑

事实上,大举收并购似乎并没有能解方圆生活服务的规模之渴。在47家公布在管面积的港股物企,方圆生活服务几乎是垫底水平。

数据显示,截至2021年12月31日,其合约建筑面积约为1610万平方米,在管建筑面积约为1090万平方米。

收并购带来的规模增长有限,带来的行政开支却剧增。

财报显示,截至2021年12月31日,方圆生活服务行政开支约为0.99亿元,较2020年同期的0.25亿元激增299.2%。方圆生活服务表示,“该增加主要是由于收购方圆现代生活,霁阳红等的业务所带来。”

收并购为方圆生活服务带来了业务增长,员工数量也水涨船高,但员工人均福利却出现下滑。

截至2021年底,方圆生活服务共有2071名员工,较2020年的687名增长了近两倍。同期,方圆生活服务的雇员福利开支总额约为2.37亿元,人均薪资约11.4万元,较2020年的13.7万元减少2.2%。

据乐居财经统计,得益于2021年稳定的市场表现,物企整体营收向好,员工人均福利基本上涨,只有包括方圆生活服务、银城生活服务在内的8家物企下滑。其中,方圆生活服务的人均薪资下滑幅度最大。

不过,其五名最高薪酬人士包括两名董事的酬金总额,却由2020年的231.5万元增加到了264.4万元。


来源:物业K线

作者:徐酒眠

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