乐居新媒体   武汉  针对先后出台经开区全面放开限购、支持刚性和改善需求住房需求等几条政策发文，在政策调整方面，其要点如下：

1、经开全面解除限购；

2、购房者社保累计2年改连缴1年；

3、本地户口有多孩和老人子女投靠的可在限购区域购买第三套。就政策释放的利好来看，主要刺激部分外地刚需和本地置换需求释放，经开首套首付比例下调至20%有助于市场回温（之前经开为限购其余，首套首付比例最低为3成）。

4、传利率下调：首套利率降至4.8%，二套利率降至5.05%（此前首套5.2%，二套5.4%），具体以银行方面口径为准。

图源：长江日报

最新的消息显示，目前武汉网签系统已经发生变化，经开，江夏，东西湖、黄陂均不在限购之列，不排除除经开之外，江夏，东西湖、黄陂有后续跟进措施，调整为不限购区域。（具体以官方口径为准）

武汉楼市新政的出台，引发了开发商、购房者、中介等多方面各方面的关注，不过，大家仍在盼望相应细则的出台。

多方盼金融政策出台跟进

乐居新媒体了解到，市场方面持续关注政策的后续细则出台，主要集中在：首付比例是否会降低？何时跟进？银行利率下调什么时间段开始执行？公积金贷款额度会否上调?

无论是开发商层面还是购房者层面都颇为期待后续详细政策的出炉，尤其是金融支持层面政策的出台。对于改善型购房者来说，二套及三套首付比例会否降低决定了他们是否会购房以及选择购置地段、面积等，刚需也同样面临该问题。

政策的出台，对武汉楼市释放了一定的利好。

来自研究机构的统计数据显示，截止4月经开区库存达127.22万方，去化周期27个月，去化流速缓慢，定向解除限购，有利于去库存，提振刚需客户信心，扩大购房群体基数，刺激刚性需求释放，同时在信贷端和首付比例调整双重拉动作用下，客户预期或有所改善。

该研究机构分析认为，此次组合拳政策的出台，本地户口投靠养老&多胎家庭最多可在限购区域购买三套有助于释放主城区改善人群的置换需求，降低购房者置换门槛。但目前二手房挂牌量高达17万套，成交周期较长，且暂未出台关于二手房新政和第三套首付比例相关细则，不利于卖以买一，短期内新政或影响有限。

预计下阶段信贷有进一步调整空间（首套大约55BP）。此次利率下调将有有利于东西湖等刚需区域市场预期改善，同时二套结清按首套利率执行将一定程度上带动改善需求入市。

诸葛找房数据研究中心分析认为，整体来看，疫情对武汉楼市回暖形成一定阻力，加之地产行业风险性仍存，一定程度上导致政策作用相对有限。进入5月，武汉疫情基本得到控制，但月初受“五一”影响，市场成交动力偏弱，上旬成交量不会有明显改观，市场修复节奏有望在下旬提速。

回望3-4月，武汉已经陆续有政策方面的调整动作。5月13日，《武汉市加大纾困帮扶力度促进市场主体恢复发展若干措施》发布，32项措施中，第31和32项是对房地产行业的扶持，分别从资金监管和预售申报条件上，提高监管资金使用效率，优化房地产预售管理，加快企业资金回笼，缓解开发商的压力。

背景：武汉楼市成交数据持续下滑、库存增加供需比较为平衡

乐居新媒体据武汉市房管局公布的统计数据，2022年4月（4.1-4.30）武汉楼市共计成交新建商品房12838套，面积1341513.92平方米，其中新建商品住宅成交9680套，面积1032306.2平方米；写字楼成交1733套、商业成交1284套、其他类型商品房成交141套。

与历史成交数据做比对，2022年4月武汉新建商品房成交12838套，环比2022年3月的13079套下降约1.8%，同比2021年4月成交23878套下降了约46.2%。

纵观武汉近5年4月新房网签成交数据，2022年4月12838套的成交量也是属于较低的水平。（注：2020年4月受疫情影响，情况特殊，不作对比。）

去化承压，库存亦在不断增加。来自机构的统计数据显示，截至4月底，武汉全市住房去化周期达到12.9个月，其中新城区平均达到17.4个月，不限购的汉南、新洲等区域也都压力重重。

不过，武汉克而瑞分析认为，从量价走势和供需关系层面来看，大家对武汉楼市不用过于悲观。

统计数据表明，2022年1-4月沿袭了2021年4季度不断供应缩减，成交缩减的态势。同比2021年1-4月成交量下滑60%，但考虑到疫情对市场的影响，参考对比2019年1-4月，下滑40%。环比来看，2021年4季度供求比1.38：1，严重的供大于求，需求极度萎缩；虽然2022年1-4月供应和成交有所萎缩，但供求关系没有进一步恶化，趋向相对平衡，供求比为1.1：1，较2021年4季度有所改善。

附表：2022年1-4月供求指标及同环比对比

数据来源：CRIC武汉数据中心

而后续的市场反应如何，乐居新媒体将持续跟进与关注。

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