乐居新媒体杨洋洋 发自沈阳

进入2022年以来，受疫情反复和宏观经济影响，沈阳楼市挑战重重。但4月末，一系列逐步松绑楼市的政策陆续出台，让沈阳楼市出现回暖之势。沈阳楼市“小阳夏”要来临了吗？此时是否为最佳购房时机……一系列问题接踵而至，房产市场声音不断。在此背景下，辽宁省房地产行业协会会长倪向忠受邀参与了由乐居财经和乐居新媒体共同发起的《会长面对面》访谈栏目。

辽宁省房地产行业协会办公地位于沈阳市皇姑老城区，身后是有着20年房龄的老小区，方圆2公里内就是2021年中铁以11.75亿高价夺得的市委党校地块。在这里，人们能够直观感受到老城的繁华烟火气儿，和新项目的蓄势萌发。它们新旧辉映无声相拥，却又涌动着时代进阶的冲击感。

倪会长的办公室面积不大，墙面整齐罗列着奖牌和锦旗，氤氲的花茶香气弥散开来，颇有“斯是陋室，惟吾德馨”的感觉。面对乐居财经的提问，倪会长通过数据客观分析了沈阳房地产现状，并从楼市新政、土拍、民生热点等方面，进行了解答。

利好政策意在“三稳”  回暖需遵循市场规律

据倪会长介绍：“稳地价、稳房价、稳预期，是近几年来房地产行业最重要的定位。”

他认为，支持GDP增长的三驾马车是投资、消费、出口，其中最具拉动力的还是消费需求，这是经济发展的主要动力。确保经济稳定增长就一定需要稳定的房地产市场，因为目前房地产是我国GDP增长无可替代的支柱产业，所以全国各省都陆续松绑了调控政策，也是向着稳定市场的方向来努力。

实际上，从2022年政府工作报告就明确提出：“继续保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”。

随后，沈阳也接连释放市场刺激信号：个人住房转让增值税免征年限由5年调整到2年；非沈阳户籍家庭在沈限购区域购房的不需要再提供2年内在我市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明；为支持刚需和改善性需求，居民购房的第二套住房首付比例也从50%下调到40%等。

同时，沈阳多部门又出台了卖旧买新改善性住房需求，提升老年人居住品质，支持多孩家庭购买新房屋等一系列刺激市场的政策。这些政策都在积极推进“三稳”目标更好的实现。

但倪会长也提醒大家，新政利好效果绝不是立竿见影的，需要遵循市场规律波动的周期，也需要媒体正确引导重振市场信心。预计，疫情恢复以后需要到6月份左右，才能对市场进行一个全面的分析。

他表示：“从经济规律和房地产市场的规律来看，房地产每个周期都有一个过程。现在整个房地产市场都在低谷，正在徘徊，我想在不久的将来（下半年）会有所好转，或是会缓慢回升；从我们老百姓预期看，尤其是刚需购房者仍持犹豫观望态度，除了需要一些利好政策刺激以外，还需要广大媒体做出正面的宣传和引导，增强人民和市场信心。”

未来，各省市预计还将有大量的利好政策出台，包括跟进国家相关政策，以及因城施策的措施，来提振房地产市场的信心。

1-4月沈阳新房成交同比下降  房企发展应“稳”字当头

在对话中，倪会长为乐居讲解了2022年沈阳房地产市场发展状况，1-4月沈阳新建商品房新增供应44万㎡，2021年同期248万㎡，批/售比为34%，供小于求，去化周期16个月，位于合理区间。

从成交情况看，今年1-4月沈阳新建商品住宅成交129万㎡，去年同期303万㎡；套均109㎡，2021年套均108㎡；均价11731元/㎡，去年同期均价12661元/㎡。从成交面积上来看，销售数量降幅比较明显，套均面积比较稳定。

一方面，沈阳楼市遇冷受疫情影响较大，目前市场的信心正在恢复，无论是看房量还是成交量都有所提升；另一方面，由于2021年的土地成交量比较少，所以2022年1-4月份新房的入市量就相对比较少。倪会长表示：“房地产市场调控起到了一定的推动作用，我们看去年年底的时候，去化周期将近20个月，目前我们减到了16个月。”

马上，沈阳2022年第一轮集中土拍将在6月15日启幕，8宗地块将花落谁家又成为人们关注的焦点。回首2021年沈阳三次土拍，后两次效果平平，大多地块由国字号或者是央企拿下，这对于未来也起到一种保障作用。今年沈阳土拍战况如何，也将反映房企对于楼市的信心、对于城市的信心，土地供应情况和房地产市场是密不可分的。

同时，倪会长提醒广大开发企业：“首先要不忘初心，从产品质量入手，做消费者需求的好产品；其次要保证充足的现金流，保证开发的有序进行；第三，要研究市场规律，深入解读政策导向，不要盲目无序扩展，“稳”字当头。”

以下为乐居财经与倪向忠会长的对话精选：

乐居财经：您认为2022年咱们老百姓适合买房吗？

倪会长：关于买房的问题，不能一概而论，因为看你是什么需求。对于一部分购房者，尤其是刚需的购房者，当房价达到你的心理预期时，或者是你能够接受的价格区间，再加上目前有利率和首付比例的一些调整，有一些利好政策的加持，我认为是可以出手的。

另外最近很多城市像沈阳市，一些学区房出现了价格波动，主要是一些家长用完了学区以后急于出手，由于市场不稳定因素造成的价格下滑。如果有学区方面需求的购房者，我认为出手也是一个好时机。

再有现在公积金的利好消息特别多，我认为公积金存储比较多的，也是一个买房入手的好机会。总体看当下政策和价格都比较宽松，对于真正有需求的购房者，我认为是可以的。

乐居财经：现在买新房好还是买二手房好？

倪会长：其实新房和二手房各有各的优点，对于不同的购房者有不同的需求，新房二手房也各有各的利弊。你比如说购买婚房、或者是改善性需求的购房者，我想大家可能一致看好是买新房；对于一些刚需购房者来说，二手房有它价格上和区位的优势，比如可以工作单位就近或者是自己亲人近的地方去买房。另外二手房基本上都是拎包入住。

乐居财经：如果买新房，2021年，房地产市场出现了房企暴雷、楼盘烂尾等现象，2022年老百姓买房子应该如何规避这种楼盘和开发商？

倪会长：我们买房前我们一定要做足功课，你比方说我们要买品牌企业的产品，一些大的品牌，比如说央企、国企他们没踏进三条红线，所以他们不会有多大的风险。再有我建议大家由于现在的是买方市场，尽量购买现房，或者是准现房。这样准现房大概交楼时间不超过半年，几乎没有风险。

乐居财经：如何保障低收入群体和首次置业者购买保障性房产和租赁房？

倪会长：目前我们国家、省里出台了很多文件和政策，促进保障性住房和租赁住房，来实现居者有其屋。沈阳之前土地竞拍也竞配建，主要以租赁住房和保障性住房为主。

我们也看到5月挂牌的8宗地块里，也有“限地价、竞自持保障性租赁住房”的要求，就是希望买不起房子的老百姓和大家一样，共享发展成果。基本上今年这一两年，国家和地方出台很多的相关政策，都来支持保障性房产和租赁房的建设。