对于房地产企业而言，2021年是异常艰难的一年。疫情的反复加上政策层面的持续收紧，安全性成为最重要的准绳，活下去成为房企唯一的目标。

在这波行业大势中，央企和国企具有得天独厚的优势。而能够在这种背景下保持稳健发展的民营企业，无疑具有长远的发展前景和比较强的行业定力。

以粤系房企雅居乐为例。2021年，雅居乐核心指标保持稳健，其中，公司营业额及毛利分别为730.28亿元及190.21亿元，整体毛利率为26%。此外，公司净利润为90.98亿元，其中股东应占净利润为67.12亿元。

凭借 “以地产为主，多元业务协同发展”的营运模式，2021年，雅居乐多元业务贡献收入146.25亿元，收入占比20%。

2021年，行业销售和投资规模继续保持增长。但基于市场需求透支、政策持续收紧和企业过度追求规模等多项内外因素叠加，下半年起，销售、投资断崖式下跌进入单月负增长状态。这对房企的营销策略以及整体的项目状况形成考验。

截至2021年12月底，雅居乐录得预售金额1390.1亿元，为历史最高；对应累计预售建筑面积为971.9万平方米；预售均价为每平方米人民币14303元。

业绩稳健增长一方面缘于雅居乐积极推动持续推动区域多元化线上线下营销策略，并适度调整各地区的可售资源。比如，雅居乐连续两年推出“春节不打烊”活动，线上通过短视频、直播导流到线下案场，线下再通过案场优惠促进客户成交，从线上到线下，形成了完整的转化闭环。

受此影响，2021年内，雅居乐在华南、华东、海南、云南、华北等区域取得良好预售成绩，销售贡献来自247个在售项目，其中全新项目40个。

明源地产研究院分析指出，雅居乐“春节不打烊”活动取得超出预期的销售金额，体现了雅居乐对市场研判的前瞻性和敏锐度，向行业传递了一个积极信号：练好企业内功，累积品牌效应，准确判断市场，不放过每一次机会窗口，积极应对市场变化。

另一方面，良好的业绩表现与雅居乐一直以来坚持的聚焦两大核心城市群、审慎购地的策略不无关系。这一策略又进一步为雅居乐的未来发展提供了丰厚的土储保障。

2021年，雅居乐策略性地透过招标、拍卖、挂牌、勾地及股权收购等方式进行购地。报告期内，公司新增优质项目29个，新增土储424.0万平方米，新增总地价为人民币278.3亿元。

截至2021年12月底，雅居乐在84个城市共计拥有总土储约4737万平方米，对应楼面平均地价为3651元每平方米，土地成本价格具有一定竞争力。

从具体的区域布局来看，2021年雅居乐持续深耕大湾区及长三角两大城市群，分别于大湾区新增项目4个，于长三角新增项目13个。

截至2021年12月底，雅居乐在大湾区拥有土储约为1240万平方米，占总土储的26.2%；在长三角拥有土储约为566万平方米，占总土储的11.9%。此外，雅居乐还于2021年在多个一线城市获取新项目，受惠于上述高能级城市群所释放巨大的发展潜力，将为雅居乐提供长远而稳定的收入。

稳健而长远的战略也得到了市场认可。2021年3月，在由中国房地产TOP10研究组发布的“2021中国房地产百强企业”榜单上，雅居乐荣登TOP17。

当前的行业环境下，良好的资金情况无疑是房企最重要的砝码。克而瑞数据显示，融资受限加上销售遇冷，2021年80家重点样本上市房企的现金持有量出现五年来的首次下降。

2021年，雅居乐审慎资金管理，积极优化财务结构，通过多渠道融资实现了业务发展与财务管理的平衡。2021年内，雅居乐按时偿还各项到期债务，悉数赎回了1亿美元8.55%的优先永续资本证券，以及本金总额为6亿美元8.5%的优先票据。

今年1月，雅居乐宣布回购2022年到期的5亿美元6.7%的优先票据。在已回购的优先票据中，本金总额6350万美元已于2022年2月被注销。2022年3月7日，雅居乐全数赎回尚未偿还的本金额为4.365亿美元的优先票据。

此外，雅居乐还致力于管控融资成本。2021年，雅居乐实际借贷利率进一步降低至5.87%。可以作对比的是，克而瑞数据显示，2021年重点样本房企整体融资成本较2020年有所提升，融资成本平均值抬升至6.78%。由此可见，雅居乐5.87%的融资成本在行业内处于比较优秀的水平。

截至2021年末，雅居乐的净负债率为50.8%，相比于期初大幅下降10.2个百分点。剔除预收款后的资产负债率降至67.1%，相较期初下降了5.1个百分点。

优异的财务表现也使得雅居乐在新的融资市场上更加顺风顺水。2021年，雅居乐在境外分别发行了于2022年到期4亿美元4.85%的优先票据；于2025年到期3.14亿美元5.5%的优先票据；于2026年到期4.5亿美元5.5%的优先票据以及于2026年到期24.18亿港元7.00%的可交换债券；并获授予一笔初始金额为52.53亿港元及2850万美元（附带增额权）的信贷协议，为期36个月。

在境内，雅居乐还发行于2024年到期人民币14.5亿元5.9%的境内公司债券。截至2021年12月31日，雅居乐现金及银行存款总额为人民币384.20亿元，并实现经营性现金流持续为正。

大的行业环境下，一方面，房企要积极推进主业的稳健增长，另一方面，房地产企业逐渐意识到发展多元化业务的重要性。

中指研究院分析指出，从“增量为主”到“增量存量并重”，房地产行业将由物业开发逐渐过渡到服务供给，发展逻辑更加偏向长期主义，存量市场蕴含新发展机遇。房地产企业需要顺势而为，在夯实主业的基础上，探索新发展模式，实现高质量发展。而多元化业务作为房企开拓存量市场的主要抓手，是企业从销售模式转向经营模式的必经之路，未来将会扮演更加重要的角色。

深谙房地产发展逻辑的雅居乐很早就在这一方面有所布局。依靠物业管理、环保等多元业务的协同效应，近年来，雅居乐多元业务收入占比不断提升。

2021年，雅居乐多元化业务收入为146.25亿元，收入占比为20.0%，较2020年进一步提升6.7个百分点。其中，物业管理及其他（包括环保及商业）收入分别较去年上升44.3%及15.8%，多元业务进入收获期。

雅居乐多元化发展战略中的重要板块之一就是旗下的物业板块雅生活。截至2021年12月底，雅居乐物业管理收入113.30亿元，同比上升了44.3%；经营利润为19.64亿元，同比增长6.6%。

此外，在“一核四驱N翼”的发展战略下，雅居乐环保深耕危废物处理，择优布局能源发电、生态产业园、环保水务与生态修复等业务。年内，环保业务实现收入27.67亿元，同比上升20.9%；经营利润2.77亿元，同比上升170.3%。

在现有业务稳健发展的同时，雅居乐还瞄准了新的赛道。2021年11月30日，雅居乐发布公告披露，通过签订D轮优先股购买协议、联合协议及期权协议，完成对威马汽车的投资，交易完成后雅居乐将持有威马汽车股份约4.58%的权益，这部分权益将被计入雅居乐金融资产。

业内人士指出，在双碳目标驱动下，新能源汽车行业增长清晰且市场容量较大。雅居乐通过资本层面财务投资威马汽车，显示其对新能源汽车赛道未来发展前景的看好，同时威马汽车作为国内造车新势力中的未证券化的头部企业，未来增长有较大想象空间。

展望2022，雅居乐董事会主席兼总裁陈卓林表示：“我们深信以地产为主、多元业务协同发展的营运模式，通过全体员工的努力，整体业务将能稳健发展，进一步拓展雅居乐在全国的品牌知名度，在激烈的市场竞争中稳占席位。”