自疫情期间物业协助政府基层治理发挥示范作用后，中央顶层设计层面积极引导物业参与社会基层治理。老旧小区改造作为一个老生常谈的话题，是社会基层治理的重要一环，物业协同老旧小区改造将为社会基层治理注入新的活力。

一般来讲，老旧小区改造是对存量住房进行的综合改造，基本不涉及大拆大建，改造的内容以修缮既有建筑，完善配套设施为主。基础类(安防、环卫、建筑物修缮等)，旨在满足居民最基本的生活需求；完善类(加装电梯等)，旨在完善配套设施；提升类(社区增值服务、智慧化改造等)，旨在提升社区公共服务水平。未来，“渐进式改造”和“微改造”将成为老旧小区改造的主阵地。

长期以来，老旧小区改造依赖政府主导，劲松北社区开启引入社会资本参与小区改造的先例，但由于种种问题，老旧小区改造在市场化过程中，企业参与热情并不活跃。受自身行业转型以及地产暴雷影响，物管行业表现较为低迷，“梅于雪后较多花，草亦晴初忽几芽”，在物管行业步履维艰的艰难岁月里，物企如何发掘老旧小区的缕缕春意，亦可能在这场没有硝烟的战场上获得些许转机。

基于此，本文将探讨以下问题：

• 社会资本参与老旧小区改造的政策导向与市场空间？

• 深度盘点老旧小区改造目前市场上社会参与主体的参与模式？

• 梳理各模式下较为突出的样本案例？

• 社会资本参与老旧小区改造背后存在什么难点？

• “微利可持续”价值导向下，物企如何延伸服务路径？

政策鼓励，空间广阔，

社会力量参与老旧小区改造利国利民利己

一、政策利好：政府支持加速老旧小区改造

国家层面：撬动社会力量市场化参与，必须做好的“关键小事”

当前，老旧小区改造的政策红利直接驱动各类企业投身其中，追溯政策的源头，早在2015年中央城市工作会议上便已提出“加快老旧小区改造，有序推进老旧住宅小区综合整治”，老旧小区改造被提升到国家层面。2017年，住建部建立老旧小区改造试点，探索城市老旧小区改造的新模式，此后，政策多次强调做好老旧小区改造。从2019年开始，老旧小区改造政策加速出台，住建部等三部门联合发布的《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》表示将给予中央补助资金支持，明确补助资金可用于支持老旧小区改造，2020年以来，国家逐渐鼓励社会资本参与老旧小区改造运营，社会力量逐渐在老旧小区改造中显露身影。

地方政府层面：积极吸纳社会资本参与，引导社会力量以市场化方式参与老旧小区改造

老旧小区改造是推动城市治理体系建设的重要力量，随着中央鼓励社会资本参与老旧小区改造政策的出台，地方政策亦跟进细化落实，积极引导社会资本参与改造。

二、空间广阔：“老”社区焕发“新”光彩，潜在规模量级空间可期

据住建部数据，全国待改造老旧小区面积约40亿平方米，初步估算，我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元，如果改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。而据某机构测算发现，老旧小区改造促使电梯的新增需求呈现稳步上升的态势，2020、2021年的带来的市场需求增长到95万台、105万台，以年复合10%增速增长，市场空间分别为1907亿、2099亿；立体停车设备方面，旧小区改造带来的停车设备需求，具有2000亿的广阔市场空间。

按照《“十四五”纲要》的目标，“十四五”期间，我国将基本完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造21.9万个，2021年改造的老旧小区目标已顺利完成，2022年~2025年仍有10.7万个小区待改造，待改造体量巨大。2022年开年，全国各地逐渐拉开老旧小区“焕新”帷幕，截至2022年2月16日，共有20个地区公布2022年老旧小区改造目标，致力于让“老”社区焕发“新”光彩，老旧小区改造空间广阔。

随着各地的不断探索，积极将市场化运作引入老旧小区改造，鼓励社会资本参与改造，政府，业主、社会各方对老旧小区改造模式不断探索，目前，基于已有的改造经验，通过盘点现在市场上参与老旧小区改造的主体，大致可以将老旧小区改造分为政府主导改造模式、非地产愿景模式、“地产+物管”模式以及“物业”主导模式这几类。

一、政府主导改造模式：公共物品特征需政府指导

政府主导的老旧小区改造模式在当前老旧改造市场中占据主导地位，是“补短板、促民生“的重要组成部分，政府主导是为了弥补市场失灵和保障公共物品的供给，不以盈利为目的，主要是基于城市更新理论以及整体性治理理论的理论基础指导老旧小区改造，其衍生的模式更多的意义在于政府面向社会供给公共服务。

老旧小区大多处于老城区，人口密集，产权归属复杂，社区规划混乱，公共服务整体滞后，存在大量的历史遗留问题，这些特性使得老旧小区可能不具备吸引社会力量进行改造的能力，此时，政府的资源供给与政策支持成为改造的主体力量。

杭州市江干区凯旋街道景昙社区景芳二区老旧小区改造，是杭州市建委为制订全市老旧小区改造行动计划提供可借鉴经验的一个改造样本工程。其改造提升由街道组织推荐会确定改造内容，列出改造清单，居民勾选想要改造的项目，最终确定外立面更新、电控门更新、道路提升、消防提升、绿化提升、出入口拓宽等17个居民迫切需要改造的内容。此次改造作为街道民生实事项目提交至政协“有事好商量”平台征询意见，改造充分尊重居民意愿，由居民决定“改不改”“改什么”“怎么改”“如何管”等系列问题。

针对老旧小区没有物业，居民出资意愿也较低的问题，街道与居民代表协商后，与物业公司进行座谈，引进专业化物业团队以提供相应服务，允许物业服务企业使用小区公共空间和资源通过合理运营获得收益，并将停车费、物业费等收益由物业收取，以维持小区的长效运营。

一般来说，政府主导的老旧小区改造模式，为了让老旧小区改造成果保持下来，避免“旧病复发”，后期政府改造完成后，一般会引入专业物业服务公司以填补无物业的老旧小区物业服务空白，但老旧小区物业费低，物业服务企业入驻顾虑重重，因此，各地也在进行探索，如福州市鼓楼区，对旧改小区入驻的物业服务企业实行适当的物业费补助，每户每月15元~17元，3年内逐年下降补贴，滚动退出；台江区特别打造民间非盈利组织“家园事务服务中心”，来承接小区的物业管理，晋安区新店社区则由公益性物业管理公司“富和”接管。不仅有物业费的收取，还通过停车场、快递柜、广告等公共部分收益实现社区资金流转，让管理变得“可持续”，打造老旧小区长效可持续治理机制。

二、愿景模式 ：老旧小区市场化改造探索者

愿景集团认为，老旧小区改造不存在可以批量复制的模板，各个老旧小区拥有的资源、存在的问题、业主的需求、政府的规划大不相同，改造不能简单的照方抓药，愿景模式需“一地一议”。

• “劲松样本”

北京愿景集团，通过打造社会资本参与老旧小区改造的范本：“劲松样本”，在老旧小区改造圈“一炮而红”。愿景集团率先在全国探索“微利可持续”的老旧小区改造市场化模式，通过以社会资本身份介入对北京劲松的更新改造，投入资金超4000万元，打通了社会资本参与改造老旧小区的商业模式，成功的在老旧小区改造市场分得一杯羹。

“劲松样本”实现了老旧小区改造长效机制和共治平台、老旧小区改造市场化模式、老旧小区专业化综合服务等方面的重大突破。并形成“区委办局、街道办事处、居委会、社会单位、居民代表” 五方联动工作平台。

此外，“劲松样本”还成功的打通盈利渠道，通过获得社区部分空间运营权和物业管理权，如将闲置公房空间整合建设便民商业设施出租、后续物业费收缴、便民设施付费等方式，带动盈利，是第一个自平衡模式的标杆。据愿景集团测算，改造约十年后就可实现投资回报平衡及可持续运营。

• “鲁谷样本”

鲁谷六合园南社区推出的“鲁谷样本”，是愿景集团参与改造中首次实施老旧小区综合整治 “投资+设计+改造+运营服务”一体化招投标，从而做到“建管一体”的项目。“既要面子，也要里子”这是鲁谷试点项目居民的殷切希望，因此，改造不仅关注外立面、小区路面、绿化、飞线入地等“面子”工程改造提升，也注重“第三方“软性服务的引进，增加了养老服务驿站、社区食堂等适老化配套。特别是结合停车难的现状新建的立体停车设施，由愿景投资建设，通过“一体化招标、一张图审批、一揽子改造、一本账统筹、一盘棋治理”的“五个一“创新工作机制，使得立体停车综合体不仅增加了车位，还补足了居民需要的生活业态，让社区变得更完整。

“鲁谷样本”积极探索针对社区内资源紧张、配套空间局促类型小区的可持续更新的运营模式。并陆续通过为居民提供持续的停车管理、便民服务，运营政府授权的社区周边闲置低效空间实现微利可持续运营，受到各方好评。

三、“地产+物管”模式：目前在市场探索中的主要力量

老旧小区的“地产+物管”模式主要是地产主导，物企跟随地产公司，利用自身能力运营部门板块，补位后期物业管理服务的开发模式。

佳兆业美好以及奥园健康是物企跟随地产公司，利用自身能力运营部门板块，补位后期物业管理服务的开发模式典型代表。集团内部形成一个相互促进成长的关系，即物业服务地产板块，地产反哺物业形成良性互动。

在宏观环境引导及集团优势带动下，奥园健康通过与奥园城市更新强强联手，在奥园城市更新集团主导旧改项目在后期若需要物业服务时，优先引进奥园健康，助力奥园健康获得稳定的储备面积，同时，奥园健康以自身大健康产业板块与商业运营板块的优势助力奥园集团打造“奥园旧改模式”。佳兆业美好的母公司佳兆业集团被称为“旧改之王”，佳兆业美好则跟随母公司承接旧改项目的后期物业部分，利用自身优势及时补齐老旧小区物业服务的空白。

这一模式下，需要改造的程度往往较大，需要大量的资金投入，地产公司重资本的产业形式有能力主导这一模式的改造，因此，这种模式下，地产处于绝对领导地位，物企更多在于后期补位，辅助地产公司完成改造。

四、“物业”主导模式：利用自身服务优势涉足大服务

在“物业”主导模式下，物业公司自身主导的老旧小区改造大多只是微改造，需要投入的资本较少，物业服务企业利用自身服务优势涉足大服务，打造老旧小区改造服务样本。

社会资本参与老旧小区改造当前面临诸多问题

当前，虽然国家以及地方各级政府积极鼓励社会资本参与老旧小区改造，但是社会资本参与的积极性并不高，社会资本参与小区改造面临许多问题：

一、不同参与方利益之间的矛盾。

老旧小区改造涉及各方不同的参与主体，直接产生利益的冲突，如何平衡各方利益，单单依赖社会力量是不可能实现的。

二、社会资本参与的通道存在一定的障碍。

目前社会资本主要是通过与街道办事处签订框架战略协议的方式参与小区改造项目，但这种方式对于社会资本投资回报、长期运营权益等依法保障力度明显不足。

三、社会资本主体身份认同矛盾。

在某些改造实践中，虽然明确符合条件的社会企业可以作为老旧小区改造的投资主体，但是出于资金安全、廉政风险等方面的考量，改造仍然是要求具有国资背景的企业作为投资主体，即使社会力量参与，也难以获得相应的主体身份，无法发挥社会力量参与资金灵活、市场化运营等诸多优势。

四、政府改造财政资金支持不足。

由于全国需改造的老旧小区存量巨大，政府财政改造总资金明显不足以覆盖如此体量的改造，并且，资金在分配比例上也存在诸多问题，政府财政资金支持力度明显不足。

老旧小区利润微薄

物企如何延伸服务路径

因此，物业公司进入老旧小区市场不可能“一夜暴富”，需要耐得住寂寞，受得住压力。一般来说，物企参与老旧小区改造更多是着眼于未来，先一步抢占市场，重点会寻求政府关系，获得规模经营、特许经营、拓展经营、后续经营等各项激励。短期来看，物企参与老旧小区改造的收益主要是靠政府补贴，长期来说，物企可通过获得的政府资源介入城市服务、环卫、政府公共服务业态进行多元发展，同时，基于政府的各项经营激励，挖掘老旧小区新的价值点，立足业主、非业主布局增值服务，运用科技赋能打造未来智慧社区等方式打造利润增长良性生态圈，延伸服务路径。

结语

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《制胜服务力·物业服务企业决策内参》  

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