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深圳文和友,请撑住!!!

珠三角商业地产 2022-05-18 11:07 3.7w阅读

热潮退去,裸泳艰难。开业一年之际,我们再度走访深圳文和友



主编:罗嘉欣
作者:陈华   
排版:陈惠璇


一年前的4月2日,深圳商业地产圈因为文和友的到来而热闹了一把。开业当天取号50000+、排队8小时只为一杯茶颜悦色……然而往后的一年,不断有深圳文和友换招牌、品牌撤店、人流稀少等声音传出。

从一夜爆红到跌落神坛,在深圳的一年间,文和友怎么了?目前生存状况如何?趁着深圳文和友开业一年,赢商网对其进行了一次实探,试图解答以上问题。


实探时间

5月10日周二16:30-17:30

项目基本信息

项目名称:深圳文和友

开业时间:2021年4月2日

项目体量:2万㎡

项目位置:深圳罗湖东门老街地铁站G出口


1

 品牌:

主力品牌大撤退


文和友进入深圳,在开始时并未延续自己的招牌产品-“小龙虾”,而是选择了深圳本土特色美食“生蚝”作为主打产品,并配备光明招待所等深圳本土小吃。同时深圳文和友还加入了潮玩零售、娱乐体验业态,如黑洞、泡泡玛特、绮梦歌舞厅等。

2021年9月深圳文和友更名为“老街蚝市场”,一楼对应新增了“老街蚝市场”美食区。

在此次观察中,我们发现深圳文和友重拾自己的主力产品卖起了小龙虾,生蚝产品也有在售。但相比于开业时,品牌发生了很大的转变,不少主力品牌已经撤场,仅剩少量特色小吃品牌依然坚挺。


例如,相比于此前三个楼层的就餐区,目前仅剩下1楼就餐区开放,2楼、3楼就餐区均已关闭。


而二楼的酒吧餐饮,如网红餐酒吧COMMUEN公社、高地威士忌酒吧、半仙小馆、E.T.BREWERY等品牌也已经撤场。此外,资料显示,网红咖啡Something For也在3月底结束营业,搬迁至罗湖招商中环。



在营餐饮品牌主要分布在1楼,除了 “东门蚝市场”与“东门肉菜市场”两大招牌,还分布有虎皮豆浆、胡氏冰粉、梧桐山窑鸡、老地方盐田肠粉、虎虎的冰淇淋、老罗臭豆腐、光明招待所乳鸽等特色小吃品牌。


餐饮业态业态之外,在零售、娱乐业态方面,据小编统计目前主要有可口可乐时光馆、泡泡玛特、气味图书馆、拾光记忆大头贴等少量门店在营。


诸如开业时引入的网红美妆集合店HAYDON黑洞已经撤离,入口正在施工;TOP TOY潮玩博物馆也已撤场;宠物与纹身铺等已闭店,绮梦歌舞厅贴上了“暂停营业”公告,而转移在三楼转角处临时开设了沉浸式互动剧场。


2

  场景:

“生蚝”特色有所弱化

深圳文和友整体装修以复古为主,并针对深圳特色加入了科技元素。2021年9月更名后老街蚝市场后,又在场景上做了相应改造,融入并强化了“生蚝”元素。

据赢商网踩盘发现,现在的深圳文和友整体复古风不变,但对于“生蚝”这一特定场景有所弱化。除了上诉提到在产品上将主力产品小龙虾加入外,在场景上:

主入口仍是深圳文和友的招牌,靠近河边的入口则保留“老街蚝市场”招牌,但在该入口外立面曾打造的LED屏并未开启,相比于此前老建筑与科技碰撞的视觉体验有所削弱。

内部曾全新打造的横跨三层楼的“生蚝图腾”装置已经撤下;嵌入内部空间的“时空剥落”装置仍保留。


(原来的生蚝图腾)

(现在的内部场景)

内部也分布了一些打卡点,如位于1楼主入口的由很多老电视机装饰的麻将馆;2楼有观影区正在播放电影、东门游戏厅;3楼分布有红绿灯路口等打卡场景。


值得一提的是,深圳文和友的指引做的还是可圈可点,由于目前内部正在改造,对于卫生间、用餐区等的指引做的比较全,能够迅速找到目的地。

但游逛下来,由于灯光过暗人流较少,且深圳阴雨天地面潮湿等原因,让小编的体验感并不十分舒适。


3

 客流:

人流稀少,落座率低

在客流方面,小编于下午16:30到达现场,并不用像开业初期那样排队,场内也比较冷清。

1楼就餐区,除了工作人员外,仅有2、3桌就餐人群,只有小罗长沙臭豆腐较多人购买。2楼、3楼依稀看到少数人游逛打卡。

而在场外,可观察到尽管今年东门受疫情冲击较大客流有所下降,但整体情况还算可观。

(同一时间段深圳文和友外场客流)

 

(同一时间段深圳文和友红绿灯路口客流)

同一时间段,赢商网也探访了与文和友一街之隔的东门步行街美食城,对比而言,东门步行街美食城客流明显要高于深圳文和友。

 

(同一时间段东门美食街客流)

而小编对话此前曾打卡过文和友的消费者,他们均表示,不会再次去。原因不约而同的都是:餐饮贵且不好吃。

回过头来,我们再看文和友的“火爆”与“没落”,以下三点值得思考:

① 从选址来看,文和友是带有文旅标签的餐饮品牌,而东门商圈本身也是商文旅特色街区,且该片区距离罗湖口岸较近,能够吸引庞大的过关港人。但疫情来的猝不及防,香港迟迟未能通关,游客减少。而深圳市民新鲜感过了也便吸引力不再。 

 从产品来看,东门也是深圳的美食聚集区。赢商大数据显示,深圳文和友1公里范围内餐饮门店有3745个,大众点评搜索“东门美食”也出现多达1000余家。从火锅、日料等特色餐厅,到各种路边小吃、烧烤摊等,区域内餐饮大而全,价格亦偏大众,消费者可选择范围极大。相比而言,深圳文和友并未建立自己的差异壁垒。

③ 从运营角度,对比深圳其他常规购物中心,深圳文和友复古+科技建筑场景设计确实让人眼前一亮,但仅追求打卡效应未能形成复购效应。且产品上深圳文和友选取的主力产品“生蚝”在深圳购物中心以及街区、大排档都随处可见,尽管后来加入招牌小龙虾,而深圳在长沙特色小龙虾这块亦有很多,对于消费者而言实则无过大吸引力。再者在商品定价上高于同类产品,更难以吸引消费的二次到店。

作为一家在市场树立“网红美食”标签的餐饮品牌,或许没有真正找对深圳人的“口味”才是深圳文和友节节败退的关键。据赢商网观察,深圳文和友又在进行新一轮的改造更新,但在挑剔的消费者,尤其是多元包容的深圳、丰富的美食文化下,文和友要建立自己差异竞争力,仍还有很长的路要走。



文章为珠三角商业地产原创稿件
如需授权转载,请文末留言


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来源:珠三角商业地产

作者:陈华

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