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地产K线

专注地产上市公司解析。

中资房企海外“大撤退”

地产K线 2022-05-16 19:42 17.1w阅读


文/乐居财经 李奕和

流动性危机、待偿债务高企,以及国内外环境综合因素影响下,房企海外资产出售愈演愈烈。

5月16日,绿地纽约太平洋公园项目中的两栋公租公寓楼,以合同总金额3.15亿美元出售。

该项目为纽约州政府PPP项目,占地22英亩,总计容建面700万平方英尺,位于布鲁克林正中心,地理位置优越。其是纽约20年来最大规模房地产开发项目之一,目前已成为纽约标志性建筑。

绿地此次出售的公租楼拥有601套公租公寓,370个地下停车位,2015年开工建设,2017年竣工并入住,2018年达到租赁稳定期后,日常入住率保持在98%以上,即使疫情高峰期间入住率也在90%左右。

去年以来,房地产市场急转直下,房企面临经营压力,流动性普遍紧张。权衡之下,比较好套现的海外资产成为房企补充现金流的重要方式之一。

此外,地缘政治风险增加,企业海外投资意愿减弱,多种因素综合作用影响,使得近段时间,国内房企出售海外资产的交易乐此不彼。

海外投资“撤退”潮起

今年以来,这并不是绿地首次出售海外资产。早在今年2月,就曾有外媒报道,其以4000万英镑的价格将伦敦西南部Wandsworth的兰姆公馆(Ram Quarter)未完工部分,出售给英国开发商伯克利集团(Berkeley Group)。

兰姆公馆是绿地进军伦敦的首个项目。2014年1月,该公司斥资1.4亿英镑买下了位于旺兹沃思(Wandsworth)的兰姆啤酒厂地块,随后项目更名为兰姆公馆。据了解,出售前,绿地已完成开发项目首期的300套房。

绿地之外,富力地产在今年也多次出售其在海外的物业资产。今年3月15日,富力地产公告,以9.77亿港元的价格,将英国伦敦的R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.全部股权出售给远东发展

该项目为组成“伦敦富力城”一部分的Vauxhall Square。规划总建筑面积13.3万平方米,是包括住宅、酒店及宿舍、办公室、零售及休闲的综合体项目。目前,主场地的发展项目尚未动工。

一个余月后的4月28日,富力地产再次宣布,以代价26.6亿港元将持有的英国伦敦物业Thames City的50%股权出售给中渝置地董事会主席张松桥。项目即Nine Elms Square(九榆广场),总占地面积约4.99万平方米,总可售楼面面积约18.89万平方米。

物业为混合用途发展项目,包括12栋住宅楼、一座公园及其他设施,如会所、景观花园、餐厅、零售店及商业空间。其中第一期包括3座住宅楼,于2020年已推出预售,于公告日期工程仍在进行。

除此以外,中资企业今年以来出售海外资产,俨然成为一种潮流。

1月24日,万科海外将持有位于英国伦敦的Ryder Court投资物业出售;1月26日,中国奥园以2.15亿加元出售位于加拿大英属哥伦比亚本拿比的物业;3月16日,中泛控股以9292万美元出售夏威夷多宗地块,总面积483.8英亩;3月17日,天海集团以3亿英镑出售伦敦金融城写字楼70 Grace church Street;4月29日,“远洋系”旗下盛洋投资出售华盛顿物业,收益1700万美元……


“自救”的方式

在众多出售理由中,回笼资金,增强资金流动性成为企业最为迫切的需求。

数据显示,截至2021年末,绿地有息负债余额2406亿元,“三道红线”转为橙档。现金短债比为0.81;剔除预收账款后的资产负债率为83.7%;净负债率为91.6%。仍面临较大的负债压力。

为融得资金用于支持公司生产经营,刚过去的5月11日,绿地控股第一大股东格林兰还将持有的16亿股公司股份进行了质押,质押股份占其所持股份比例44.07%,占公司总股本比例的12.52%。

对于另一频繁出售海外资产的主角富力地产,面临的流动压力或者更大。

此前乐居财经报道,富力地产存续人民币债券9只,余额146.65亿元,其中5只将于一年内到期,合计93.7亿元。此外,其流通中的美元债10只,存续规模49.44亿美元,其中5只美元债将在一年内到期,总规模27.19亿美元。

为了增强企业流动性,去年下半年以来,富力地产已相继出售富力物业、广州国际机场富力综合物流园项目等多项资产回流资金,大股东张力和李思廉更不遗余力斥资80亿支持公司发展。

对于最新这笔出售,绿地集团董事长、总裁张玉良表示,一批绿地海外优质项目接连实现资金回笼,有效对冲国内市场波动,不断强化公司现金流,极大增强企业经营韧性及抗风险能力。

据了解,绿地纽约太平洋公园项目另一金额为1.5亿美元的物业大单近期已完成签约。另外,绿地洛杉矶大都会项目等相关物业也正推进销售、强化运营。

而在今年4月出售英国伦敦物业之时,富力地产也称,出售事项有利于优化资源配置及降低资产负债率,管理风险,实现长期稳定健康发展。

汇生国际资本总裁黄立冲表示,频繁出售海外资产的这些企业,在整体财务上承受了比较大的压力,存在债务过重,资金不足和部分已经出现违约的情况。

而在众多资产当中,比较好套现的是海外的地产资产,因为海外的房地产市场状况,目前比国内要好。因此,出售海外资产紧急套现,成为开发商“自救”的重要方式。

IPG中国区首席经济学家柏文喜也表达了同样的观点。其表示,由于去年以来销售快速下滑以及去杠杆的影响,国内房企目前普遍流动性愈加紧张,而富力、绿地又是企业流动性恶化的典型企业,出售资产变现自救是房企自然而然的动作。

“而海外楼市相对稳定,有利于套现回救母公司,自然也就成了国内房企此轮急于出售海外资产的主要原因。” 柏文喜称。

海外投资意愿或进一步减退

事实上,除了企业自身面临的流动性压力,海外环境的变化成为房企“撤出”海外投资的原因。

一方面,受疫情影响,海外项目推进变得缓慢,用工成本增高。“国内现在是人找不到工作,在海外是工作找不到人,开发商要继续建设这些工程,整个成本预算都增加了。所以经过这么一评估,开发商也觉得这些项目已经不划算。”黄立冲称。

而相对企业而言一个较为有利的因素是,受海外通胀等因素影响,现在海外地产市场价格普遍较高,并且去化较快。这让海外资产目前处于较好的估值水平,为企业回收以往的投资提供了较好的机会。

另一方面,中西方的贸易冲突、金融冲突以及封锁政策,也很大程度上让远赴海外投资的中资企业打起了“退堂鼓”。

“这些总部在中国的企业,在未来,如果中国跟美国和西方发生冲突,比如说相互封锁对方的外汇资产,那这些资产都有可能被冻结,那么企业为了规避这个风险也可能把资产撤回来。”

黄立冲进一步指出。未来,整个世界的企业各自撤回自己在海外的投资,这也是一个大趋势。

今年以来,中资企业的海外“撤退”潮某种程度也通过数据得以直观呈现。5月11日,安永发布《2022年一季度中国海外投资概览》显示,首季中国全行业对外直接投资342.9亿美元,按年增长7.9%。

然而,中企宣布的海外并购总额58.5亿美元,按年下降65%,创历史单季最低;宣布的交易数量为107宗,按年减少25%。

该机构管理层对外表示,首季国际地缘政治风险激增,欧美国家通胀持续上升,均已创近三十年新高。综合各种因素下,其预计中企海外并购动能进一步减退。

来源:地产K线

作者:李奕和

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原创 乐居财经 2022-10-25

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