原创｜黄佬邪

2022年4月底，皇姑区推出了购房按合同金额补贴1%，撬动了一部分新房购买力。五一小长假期间，皇姑区最集中的新房板块，首府新区成交额明显上扬。

皇姑区推出的购房补贴，不局限于皇姑区居民，而是在皇姑区行政区域内购买新房的购房者，都可以享受1%补贴。

五一小长假结束后，华润荣华府第一时间发出海报，假期销售金额高达6000万，加冕皇姑区销售冠军。

荣华府的海报，一方面自我宣布了销售量提升，另一方面同时宣布涨价。市场普遍认为，这是一次试水，能否进一步带动购买力，需要静观其效。

值得我们注意的是，在最近对荣华府的对话中，我们发现：

从4月开始到5月，荣华府销售的新房，其中50%来自皇姑，20%来自大东，10%来自于洪，10%来自铁西，10%来自浑南，另有一小部分来自其它区域。

而在2021年同期，购买荣华府的购房者，来自皇姑的居民高达70—80%。

其它行政区域的市民，明显在加速进入皇姑首府新区，主要原因是：

首府新区一套房可以解决双学区。

4月26—30日，沈阳市房产局连续发布五道公文：

1，新房转让增值税免征年限由5年改为2年；

2，外地人在沈购房无需提供连续6个月以上社保或纳税证明；

3，已有两套住房，可在旧房出让过程中再购买一套新房；

4，60岁以上，已有两套住房，可再购买一套新房；

5，家庭有二孩子、三孩（未满18周岁），可再购买一套新房，公积金贷款额度最高可达1.3倍。

沈阳市房产局如此高密度出台新政，其用意就是在五一小长假前，给市场打一针强心剂，促进新房成交。

4.26，皇姑区召开“皇姑有礼助创业促消费民生”发布会，宣布5.1—5.31，通过“政府补贴、平台支持、商户让利”的组合方式，发放总计1亿元消费礼金。其中，购房补贴政策颇为引人关注：

在皇姑区购买新房（不含商住两用），按备案价合同价格的1%给予消费补贴，首套5年期以上商业贷款利率在银行利率基础上给予优惠，同时简化购房贷款办理手续，缩短办结时限。

皇姑区房产新政，几乎与市房产局同一时间发出，是沈阳所有行政区动作最快的一个区。

以一套房总款200万为例，5月在皇姑购买新房，可得到2万元补贴，另外还有房贷利率下调优惠，房贷利率下调的红利，比总房款的1%补贴更为诱人。

4月底，沈阳各大银行下调了房贷利率15个基点，首套房为5—5.05%，二套房为5.30—5.35%之间。如果以贷款200万30年期限计算，总利息可以少7—8万。

相比于4月，5月在皇姑区买房，如果总款超过200万，可以享受到近10万元优惠，比例为5%，相当于房价又打了95折。

对于购买200万总款的购房者而言，10万金额，不算小数目。

以市房产局新政+皇姑区新政组合来看，这一举措，尚不能说让市场立即反转，但肯定会撬动一部分最近打算买房的购房者开始行动。

沈阳市房地产市场新政出台后，因为时间较短，还有很多人不完全了解沈阳已经解除限购等政策，市场也需要一个消化期，不过一部分先知无觉的人已经在行动：

五一期间，各大开发商都反馈销售回暖迹象明显。

五一小长假结束后，市场稍微有点降温，但各大售楼处到访依然保持在一个正常的数据：

荣华府周末接待客户可达50组+，工作日接待客户可达30组+。

如果你现在上下班高峰期开车走在路上，能明显感受到车流正在进一步增加，但还没有完全恢复到以往那般堵的状况，也就是说：

沈阳的正常流动恢复了，但还没有回归到以往的正常值。

在此前提下，楼市的回暖同样也处于逐步升温的缓慢过程中。

把目光集中到首府新区板块，因为首府新区本身位于二环旁，有大牌开发商加持，再加上学区配置完善，并且已经开学：

放眼沈阳二环范围，有学区（43中未来校区、宁山路小学未来校区），有地铁（规划6号线），还是大开，小高精装1.35—1.5万/平价格区间，如此性价比高的楼盘，仅此一处。

2021及之前，首府新区众多楼盘的购房者，主要来自皇姑区原著民。皇姑区优秀教育资源雄厚，众多小区都可以同时拥有小学、初中名校学区，因此皇姑区居民已经习惯了这种优越感。

仅是小学，皇姑区就有珠江五校集团、歧山一校集团、宁山路小学三大名校，初中则有43、虹桥、省实验北校区等名校，皇姑的高中教育资源更是吸引众多家长的主要原因，120、11中可以形成不同梯队的择校优势。

这种强大的优秀教育资源，皇姑区居民已经习以为常，但对于大东、铁西、浑南的居民而言，则是他们迫切需要的痛点。

荣华府吸引其它区域的购房者，不乏以下原因：

大东近几年尚品崛起，弥补了大东中小学名校短板，但与皇姑区比略有差距，高中的高考升学率与知名度与皇姑相比稍大一些；

铁西主城区多年来一直存在一套房不能解决双学区痛点，铁西在经开新区正在解决这一难题，力争把主城区居民吸引过去，但还需要时间，铁西人不愿意离开熟悉区；

浑南迄今为止，虽然引入了几个和平、沈河名校，但多数未开学，或没有升学率检验，浑南无法借用学区房来吸引购房者，多数买房人是以老城区解决孩子上学，孩子毕业后在浑南改善的逻辑，来浑南置业；

北于洪没有好学区可以供居民选择，想要好学区，必然要进皇姑。

43中、宁山路小学未来校区，此前黄佬邪分别对话过两所学校的校长，很多粉丝已经阅读过，非常受益。两所学校已于去年竣工，宁山路小学未来校区如期开学，43中未来校区因为入学孩子过少，被并入总校上学，如果今年学生人数达到标准，同样可以开学。

最重要的是，这两所学校的硬件设施，是按大学规格打造，绝对沈阳天花板，全国一流标准。2021.8，黄佬邪在开学前探访过两所学校，拍摄短视频发布在抖音号上。据说，很多家长都是看了这几条介绍学校的短视频，坚定选择了首府新区置业。

不知道皇姑区居民看到有如此多的外区人来首府新区置业有何感想，那些准备改善居住条件，或者改善学区的皇姑朋友们，首府新区目前的优惠价格有时效性，房源数量也有限。

目前看上去，首府新区还有很多可选择，但随着时间推移，当低价房源越来越少时，首府新区的价格，应该回归到全市二环旁、有学区、有地铁配套的大开楼盘正常价格范围内（小高精装1.8—2万/平）。

首府新区的低价大牌学区房，你不占位，外区来人正在占位。

华润荣华府，首府新区南门户，毗邻二环，沈阳一线大开品牌，43中、宁山路小学未来校区学区，同样也拥有沈阳超一流的实景园区、示范区，即将开业的皇姑万象汇距离不到2公里，距离地铁6号线500米，交通、教育、商业配套完善。

目前荣华府在售小高精装107、125平，价格1.3—1.5万/平，洋房清水140平，1.4—1.9万/平，洋房清水160平，2—2.1万/平。

荣华府全线产品，五一小长假后，价格上浮一个点，还处于低位，随着市场进一步回暖（毕竟荣华府5月前10天已经销售1亿），不排除荣华府继续收回优惠折扣的可能。