物企品牌的觉醒之道

乐居财经 2022-05-10 22:37 8.1w阅读

文/乐居财经王敏

5月10日，中国品牌日，“品牌觉醒——2022乐居财经物业论坛暨百强品牌力榜”举行。论坛邀请协会专家学者、知名物企、金融圈层大咖，从不同维度畅谈经验、答疑解惑，助力物企品牌觉醒。>>>点击“阅读原文”了解更多

本次论坛以【品牌觉醒】为主题，活动邀请了19位嘉宾分别在上午和下午带来精彩的分享。此外，下午同时发布《2021年物企财报榜单研究报告》和《2022年中国物业服务企业品牌力百强榜》。

贺寅宇：品牌与口碑决定物企命运

贺寅宇：目前中国物业行业呈现三大特征即大并购退潮、上市回归理性、寻求多元增值渠道。

天猫好房集团执行总裁、乐居控股CEO贺寅宇谈到，2022年新冠疫情还没结束，还在一些地区爆发，是千千万万的物业人组成了最后一道防线。他们所在的物业行业，成为美好生活重要的组成部分。

他指出，从整体上看，目前中国物业行业呈现出三大特征：大并购退潮、上市回归理性、寻求多元增值渠道。这里，有个不容忽视的因素，有部分物业公司受地产商的影响，导致业绩不佳。我们统计到，截至5月7日，至少超过8上市物企在更换核数师、延迟刊发财报、停牌中，存在和一些房企一样发不出年报的困境。

“我们一直坚信，危与机总是如影随形，这反而是品牌企业的机会。尤其是物业行业，品牌与口碑的好坏，决定了企业的命运。所以，我们今天的论坛，把主题定为《品牌觉醒》。”贺寅宇说。

主题演讲：

北京林业大学程鹏：物业企业迫切需要数据治理支持

程鹏：物业公司建立的封闭IT架构，带来的直接问题是“数据孤岛”，迫切需要数据治理支持。

北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏发表题为“物业公司发展迫切需要数据治理支持”的主题演讲。他表示，物业公司已经建立了很多相对独立的IT系统，典型的特点是形成了“一类业务、一个IT系统、一个数据库”的封闭IT架构。

程鹏指出，解决问题的思路在于把本应该连贯的数据再次连接起来，这个方法我们可以称之为数据治理。

“数据有效贯通之后，我们才能真正地感受到信息化给我们带来了一个海量数据之后深度的思考和深度的挖掘。我们才知道原来管理的数字化所带来的管理的精巧和精准是这样实现的。”程鹏说道，在这个过程中，我们要想解决“数据孤岛”的问题，就要用数据治理的方式，通过“数据湖”的全新体验进行深入的数据治理。

“数据湖”和“数据连接”这两个概念构在一起，形成了物业公司的数据底座。有了这个底座，就可以有各种各样的数据消费。

之平管理余绍元：物业服务行业需要形成“同一力”

余绍元：物业行业的本质是高效的用专业的管理、优质的服务和出色的协调力，赢得大部分顾客的认可和尊重。

之平管理董事兼执行总裁余绍元做了题为《营造美好生活场景，共建美好家园》的主题演讲，重梳物业服务行业品牌形象建设发展路径。

余绍元指出，目前物业服务行业经历了艰难创业的前三十年，2020年进入了新的阶段，撬开了资本的大门，行业进入了新阶段，收入规模、利润能力都在大幅度的提升，这个时候我们更需要形成同一力。物业服务行业同一力的形成是行业优秀服务力形成和良性发展的重要标志。

他表示，物业行业的同一力需要统一的理解，理解物业服务行业的生存之道，统一理解的基础上统一目标，为客户营造美好生活场景。我们一定要坚定行业的本质，靠高效专业的管理、优质的服务和出色的协调能力去赢得大部分顾客的认可。

绿城服务金科丽：以社区品牌模式构筑共治共建

金科丽：以社区品牌模式构筑共治共建，提升各方的参与感，成为擦亮绿城服务品牌的有效路径。

绿城物业服务集团党委书记、绿城服务集团行政总裁金科丽发表题为“共治之策品牌之新”的主题演讲。她指出，物业服务企业之所以要融入社会基层治理，可以归纳为两个关键词，第一，责任期许；第二，融入社区治理是绿城对自我的内生驱动。

金科丽表示，在四年的酝酿和实践基础上，2022年绿城服务将对幸福里进行全面的品牌升级，在党建引领下，再次出发。其将以“三个一”为基准，来推进幸福里模式的升级。

在金科丽看来，企业品牌的点亮不仅需要运营层面的崛起，还需要广泛领域的加持与认可，在基础服务、增值服务的基础上，做好社区共治共建，以社区品牌模式构筑共治共建，提升各方的参与感、归属感、荣誉感，成为擦亮绿城服务品牌的有效路径。

新城悦服务尤建峰：收并购聚焦东部沿海和长江经济带

尤建峰：物业行业是一个存量性的行业，收并购已成为收入和利润持续增长的动力来源。

新城悦服务集团首席战略官尤建峰做了题为《新城悦的战略收并购》主题演讲。他指出，收并购是存量为特征的物业服务行业的重要增长动力。通过收并购不仅可以让企业扩大自己的市场份额，也是提高行业影响力的重要手段。

他分享了新城悦服务的股权收购案例，涉及物业服务领域和增值服务领域，新城悦服务是从上市前就开始了一些收并购的动作，从整个收购历程来看，可以分成两个大的方向和四个业务组合，两个大的方向其实就是住宅和非住宅。“我们收购或股权合作聚焦经济发达的东部沿海和长江经济带，目前已基本完成对大后勤和大社区服务的初步布局。”尤建峰说。

沙龙-大并购时代退潮：

收并购，是企业为获得长期可持续增长做的一种常规动作。但随之而来的问题也让很多企业出现“消化不良”的状况。

本次第一场沙龙-大并购时代退潮由乐居高级副总裁、乐居财经总编辑陈海保主持，参与本场沙龙的嘉宾分别是：东原仁知服务副董事长兼联席总裁衡清达、广东宏德科技物业有限公司执行董事张敏、世茂服务执行董事兼助理总裁刘羽、绿城服务集团行政总裁金科丽、新城悦服务集团首席战略官尤建峰。

东原仁知衡清达：收并购看好非住宅业态

衡清达：物业是劳动密集型生意，收并购要匹配公司战略与文化基因，增加规模和浓度的同时，增强自身能力。

在大并购时代退潮沙龙上，东原仁知服务副董事长兼联席总裁衡清达谈到，物业是一个劳动密集型的生意，物业收并购要匹配公司战略，收并购时要注意以下方面：

第一，文化价值观的认同；第二，尊重对方的文化和差异，我们提供一些支持，来实现1 1大于2；第三，现在收并购二级市场不是特别活跃，收并购市场估值也不像2021年甚至2020年上半年那么高，一些优质的标的交易量降下来了，但是收并购质量在提升，这是一个很好的机会；第四，其实收并购除了增加规模和浓度之外，还要增强自己的能力。

关于未来收并购的方向，衡清达表示，可能会在垂直一体化方面做一些努力，会在非住方面发力，我们会考虑做一些合资合作和收并购。从业态来讲，非住是核心。从产品而言，我们倾向于打造一个综合设施设备管理服务，叫IICM。

宏德物业张敏：有业务和创新能力的民企短期内不会卖

张敏：民企缺乏强资源和强品牌时，如能持续接到新业务、吸到新人才，建议继续自营；如不能，建议卖掉。

广东宏德科技物业有限公司执行董事张敏在论坛上表示，跟国企相比，民企资源是先天不足的，抗风险能力也会相对弱一些，而且过往的经验和人才的积累也不占优势。

对于民企面对收并购的态度，张敏将此分为三类：第一类是特别想卖的民企；第二类是完全不想卖的；第三类民企是无所谓的。他强调，民企在没有强关系和强品牌的前提下，如果能接到新业务，建议继续自营；如果不能，建议卖掉。

世茂服务刘羽：整合同类业态，为第二增长曲线做前置性布局

刘羽：物业行业的收并购，会从规模收并购转向能力收并购，单纯扩面积的意义不大。

在大并购时代退潮沙龙上，世茂服务执行董事兼助理总裁刘羽表示，从2022年的情况来看，物企对于面积、规模的大规模收并购窗口期已经结束了，各家都会从规模转向能力收并购，所以单纯扩面积的意义不大。

能力收并购有两类，一类是物业公司，一类是多元增值服务，对于物业公司来说也有相应的能力收并购，虽然一些头部企业，已经实现了全国化的布局，但在特定业态、特定区域，仍然有相应的短板。另一方面，在特定区域上，有些城市的竞争壁垒和进入壁垒较高，所以进入到特定区域，特别是非住业态，仍然要通过收并购来实现从0到1的构建。整个物业行业的收并购，会从规模收并购转向能力收并购。

刘羽续指，投资和拓展的关系应该是1 1大于2的协同效应。所以应该是一体化做相应考虑，这样才能让投资收并购在后续并表以后实现更大的业务增长价值。

金科丽：绿城服务2022年有近10亿的新零售计划值

绿城物业服务集团党委书记、绿城服务集团行政总裁金科丽在论坛上表示，绿城收并购相对比较多的是生活能力板块，同质化的收并购是不多的，这也是基于绿城自身的核心优势和战略考量做的一些考虑。

金科丽表示，虽然中国的小区是有围墙的，但这个围墙是物理的围墙，早就被互联网的基础设施和团长所穿透了。如何能够在物理围墙之内，构建起跟客户关联度最高的产品条线，以及把这些产品条线的市场知晓度、占有率、复购率提升，这是基础能力和服务能力的体现。绿城今年又再次聚焦关于“一老一小一健康”，还有“新零售到家”这些服务，基本上这是绿城现在跟整个物业场景粘合度最高的产品。

据金科丽介绍，目前，“新零售”是绿城所有生活板块里面规模最大的，今年可能会有接近十来个亿的新零售计划值在里边，新零售更多地会聚焦在to C端的客户产品转化。

新城悦服务尤建峰：用市场化、激励逻辑引导收并购公司

新城悦服务集团首席战略官尤建峰在论坛上表示，新城悦并购的逻辑是不做100%的收购，而是做50%到70%左右的收购，一般会设三到五年的对赌期，在对赌期里主要还是由原来的经营团队对于经营进行负责。

尤建峰介绍，新城悦主要是从财务的合规性、业务赋能方面给收并购的子公司一些赋能。在财务方面，新城悦通过信息化技术的应用，给他们减少一些管理费用；在业务端，新城悦通过联合拓展的方式，来增加他们的业务的来源；同时新城悦体系内部也会有一些业务机会给到这些收并购子公司。

尤建峰强调，新城悦除了对赌目标之外，也会提出一些更高的要求，同时还会有相应的激励措施，让他们整个团队更加有冲劲。“新城悦整体来说还是在用偏市场化、偏正面激励的逻辑来引导收并购公司团队”，尤建峰说。

乐居财经发布2021年物企财报研究报告

陈海保：物业行业收入悬殊较大，收并购依然是物企做大的核心方法，负债榜是收并购关注的重要指标之一。

下午，乐居高级副总裁、乐居财经总编辑陈海保带来《2021年上市物企财经分析》演讲。陈海保指出，乐居财经研究院推出《2021年物企财报榜单研究报告》，涵盖营收、规模、净利润、现金、负债、业绩潜力、物企关联交易、单项目产值等十大榜单。

他谈到，截至3月末，49家港股物企顺利交出2021年答卷，但仍有部分港股物企年报“难产”。4月末，4家A股物企年报全部出炉。截至目前上市物企已集结58家，还有6家物企在排队递表中。

主题演讲：

克而瑞李蒙：当前继续上市或影响物企融资效率

李蒙：资本冷却，物业企业需要重新定位策略，开拓新的投资人，深耕增值服务，钻研业务创新。

克而瑞证券资产管理部董事总经理李蒙出席会议，并发表题为《新形势下的物企价值探讨》的主题演讲。李蒙表示，当前物业板块承压明显。一方面，地产资金收紧；另一方面，地产企业开始变卖核心资产。从成交金额来看，2022年一季度全国地产企业作为出售方占比为61%。

资本冷却环境下，李蒙给物企提出如下建议。其一，物业企业需要重新定位其策略，继续上市在当前的环境下，可能会影响融资效率。另外，也会承受之前外部投资人的压力；其二，收并购策略更适合估值相对较高的物业企业；其三，如果物业企业或者关联企业没有遇到资金压力，出售已经不是实现财务自由的首选方案之一。

李蒙认为，物企应坚持长期主义，乐观向前。具体而言，物企可开拓新的投资人，进行深入整合，深耕增值服务，钻研业务创新。

浙大新宇郗蕴超：高校物业已成为极具潜力的细分领域

郗蕴超：高校物管面积7.6亿平方米，但外包项目面积不足1/2，高校物业已成为极具潜力的细分领域。

浙大新宇集团党委书记、副总裁郗蕴超发表题为“新时代背景下高校物业服务的思考与体会”的主题演讲。她指出，据《2020年全国教育事业发展统计公报》显示，全国目前普通高校2880所，高等教育在学总规模4200万人，后勤产业一年总产值达到3024亿元。高校物管面积7.6亿平方米，但是能实现社会化外包的只有2.9亿平方米，还不足总量的1/2。高校物业服务已经成为物业行业中极具发展潜力的垂直领域和细分领域。

同时，面对迅速扩大的、丰富多样的服务需求和有潜力的市场空间，高校物业服务领域也需要更加专业、更具品质的服务企业躬身入局、深耕和创新。

郗蕴超表示，从高校的物业管理来说，浙大新宇深耕20多年，我们也有一些自己的体会，高校的起点高，要求高，实际上物业服务要与学校的整体工作匹配。

碧桂园服务缪泽松：通过“四化”重构医院服务新生态

缪泽松：通过基础服务一体化、商业运营统一化、边界延伸化、创新合作多样化，重构医院服务新生态。

碧桂园服务城市服务集团副总裁缪泽松做了题为《碧健康服务重构医院服务新生态》主题演讲。他指出，目前，该行业面临的痛点难点表现在两个方面：第一，服务方式传统，目前基本是按成本取费，劳务服务技术含量低；第二，服务内容割裂，单项服务为主，服务与经营分割。

缪泽松介绍了碧健康的构建方式，主要体现在四化：第一，基础服务一体化，即零散的基础医疗服务；第二，商业运营统一化，就是将医院现有的零散的、分散的商业，还有不同区域的商业，集中统一运营、规划，统一形象、统一品牌；第三，边界的延伸化，我们不仅做院内的服务，更延伸到居家的服务、养老机构的服务；第四，创新合作多样化，就是合作方式的多样化，不只是提供劳务服务，更多的是增值服务。

“整个碧健康服务，整个体系运作下来，我们希望达到的目标：对于病人来说，解决的是从住院到出院到养老，最后再有身边的再住院，一条龙的服务都可以打通；对于院方来说，把整个基础服务都打包给碧桂园服务，既省心省力，收入还有保障。”缪泽松说。

沙龙-破局美居跨界：

社区增值服务作为行业增长的“第二曲线”，成为众多物企业务布局的重点。其中，美居业务已是很多物企增值业务收入中重要的构成部分。无论是毛坯房装修，还是房屋改造等服务，越来越多的物企与家装公司形成合作，寻找到了新的增长量级和市场。

本次第二场沙龙-破局美居跨界由乐居财经物业K线主编张丹主持，本场沙龙参与的嘉宾分别是：中国房地产业协会内装产业专业委员会秘书长陈琬、艾佳生活创始人、董事长陈俊、旭辉永升服务副总裁兼臻酷科技总经理华志军、金茂装饰总经理助理、精装事业部总经理沈涛、金地新家运营管理部总监兼定制精装业务公司总经理谷毓敏、宜和宜美副总经理孙长冲、睿住智能到家事业部副总经理陈怀宗。

金茂装饰沈涛：美居业务将是社区生活服务的增益大项

沈涛：新的发展理念一定是创新的、协调的、绿色的、开放的、共享的，是一个多方的共赢的生态链。

在破局美居跨界的沙龙中，金茂装饰总经理助理、精装事业部总经理沈涛认为，物业具有准公共服务、消费和资管三重属性，消费的属性是目前物业社区增值服务最好的体现。消费属性的特点是要顺应着消费者的需求，为多样化的客户需求来提供多样化的服务。

沈涛表示，几乎所有上市的物企都在增值服务的高毛利、可持续性、可成长性的业务范畴内在做更进一步的布局和深耕。所以美居业务作为社区生活服务当中的非常重要的一个赛道，必然是一个增益的大项。

他进一步介绍道，众多的物企针对美居服务实际上也存在着不同的经营的模式，既有平台型的，也有垂直型的。他认为，不同的商业的模式决定了自己的经营的方式。

所以无论是平台还是自营、单干还是合作，都有彼此的优劣势。他认为，物业企业要根据自身目前的资源、能力、团队、组织和对供应链、价值链、产业链等方面所具备的掌控能力，选择自己朝什么样的模式推进自己的美居业务。

旭辉永升服务华志军：美居业务的本质就是为客户创造价值

华志军：美居业务的本质就是为客户创造价值，能否成为增益大项，取决于物企的定位、在管规模及战略选择。

旭辉永升服务副总裁兼臻酷科技总经理华志军表示，美居业务作为社区生活服务中的一个赛道，能否成为增益大项，这取决于物企的定位、在管规模、战略选择。

他表示，旭辉永升一直坚持平台生态的发展策略。平台是规模，或者从更小的颗粒度去看，就是一个项目；生态就是围绕业务的需求创造价值。

未来旭辉永升服务的构想是平台及生态的贡献大概是五五的比例。从利润的贡献来看，未来我们设想平台大概占到20%左右，生态贡献80%。其实从这个角度来看，未来物企跟装企不用去谈单干或者合作的问题，因为刚好是优劣势的互补。

华志军谈到，商业的本质或者说美居业务的本质，还是要为客户、为业主真正创造价值，这是我们需要长期思考的问题。

宜和宜美孙长冲：物业增值业务需求将不断扩大

孙长冲：地产批量精装不受客户青睐，BBC业务成为地产营销和物业多种经营的刚需服务产品。

在破局美居跨界的沙龙中，宜和宜美副总经理孙长冲表示，从地产和物业方的接受度的角度来看，目前地产的整体发展趋势，短暂的进行下行，但物业领域里领军人物都在不断地去深化物业领域向前的发展，物业的满意度或将回升，增值业务的需求将不断扩大。

从C端客户的角度来看，C端客户的个性化需求也是日益增长的。目前，地产批量精装修的情况不是特别受客户青睐的情况下，以及BBC业务模式的发展速度也比较快的情况下，装饰企业逐步地成为了地产的营销体系和物业多晶体系的刚需服务产品。

他认为，客户的痛点取决于设计、质量、价格等多方面。这几方面排序，因为不同的消费者的需求，排序也不一样，企业发展的重心和定位也不一样，但是这几个方面都是需要在企业进行CCC服务的时候，需要去解决和关注的。孙长冲指出，在解决客户相关痛点的路上，其依然对这个行业抱有敬畏的心态。

金地新家谷毓敏：美居业务时间跨度已前置至房屋销售期

谷毓敏：美居业务整个产业链条上的社会资源都在进行重新组合，时间跨度已前置至房屋销售期。

金地新家运营管理部总监兼定制精装业务公司总经理谷毓敏表示，当前美居业务的时间跨度发生了非常大的变化，以前提及美居往往是新盘交付的阶段以及存量市场。而现在我们开展美居业务或者定制精装，时间跨度前置到了房屋的销售期，这是目前市场上的一个明显特征。

因为时间跨度发生非常大的变化之后，我们需要思考的是：第一，美居给客户提供的产品和服务，怎么样能够提升对新房销售的产品竞争力；第二，对于美居企业来说，现在获客的成本非常高，如果说能够前置到楼盘的销售期，那对于地产来说，多了一个销售的渠道入口。

在此背景下，很美居企业的合资的模式是多种多样的，一些地产公司把美居业务放在物业旗下，或者直接成立子公司运营。在当前的行业格局下，美居业务整个产业链条上的社会资源都在进行重新的组合。

中国房地产业协会陈琬：从增量到存量，物业美居如何用好先天优势与传统产业协同发展

陈琬：协会将携手媒体凝聚产业链一线品牌共建全生命周期的美居服务体系。

在破局美居跨界的沙龙中，中国房地产业协会内装产业专业委员会秘书长陈琬表示，物业美居的板块是由增量开发到存量运营的过程，倒逼整个房地产企业迅速实现全产业链布局。

陈琬认为，在美居的热点赛道上，企业越来越多，物业企业占有很好的先天优势，具备天然的客源引流的优势。美居业务在目前来看占增量服务的比重高达60%以上，已经成为了重点布局的业务板块。

陈琬表示，行业的发展一直没有绝对的龙头老大来统领，物业企业主要还是以整合资源的形式布局，部分的龙头房企逐渐延伸至生产端口，包括碧桂园、万科，也是在制造业端口去下了很多工夫。但是很多企业切入到美居市场的深度不够，整体来看，一些中小物业企业主流打法仍然是轻资产的模式在进行运营。

此外，她认为各自的细分领域里都有各自的优势背景在，整个行业并不是曾经那样发展非常快速的阶段，各个领域、各个产业的企业重点该是怎么去抱团取暖，共同去服务好C端的业主，做好最后的交付，做好最后的客户满意度的问题。协会将凝聚产业链一线品牌共建全生命周期的美居服务体系，并且在前期案场、物业维修、房屋交付、线上平台、营销活动、家政服务等各类生活及消费端实现全方位引流。她表示，只有行业做稳定了，企业才能够更良性的发展。

睿住智能到家服务陈怀宗：看重平台关系，通过多元化实现存量房美居价值

睿住智能到家服务陈怀宗：睿住智能天生拥有美的制造业基因，遵循大数法则，逐渐打通装企和家具工厂。

在破局美居跨界的沙龙中，睿住智能到家服务事业部副总理经陈怀宗表示，随着近年互联网的发展，客户对装修的满意度偏低，针对市场上家装公司的痛点，睿住智能做的是直营模式大平台。睿住智能产品经过美的的千人千面消费群体以及美的的客户基数，逐渐打通装企和家具工厂。

对于存量房、二手房市场这块，陈怀宗认为消费者在装修层面依旧对公司品牌没有概念。传统装企在针对存量房、二手房的消费重点是合作，其中是刺激消费需求，依托于物业将事半功倍。在睿住智能看来，装修阶段是非刚性的需求、低频消费、投入过大。睿住智能更看重平台关系，针对存量房改造，也能帮助客户做更好的售后服务体验，因为可以通过多元化实现对存量房美居的价值。

最后，陈怀宗表示，睿住智能在这块已经开始针对平台做存量房改造、维保等，也会帮助外面的装修公司来做服务，因为他们有专业的服务能力，来助力睿住智能做好存量房的建设。

艾佳生活陈俊：DIY转化必须靠信息化技术

陈俊：拎包入住模式，要从销售房子时切入，在物业交付阶段进行实施。