文/乐居财经 严明会

5月6日这天，泰禾集团（000732.SZ）“戴帽”了，股票简称由“泰禾集团”变更为“ST泰禾”，这也意味着泰禾面临着退市风险。

被实施风险警示的原因，主要是由于泰禾最近一年的内部控制审计报告被出具否定意见、公司最近三个会计年度经审计扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性。

从业绩大变脸到年报出炉，泰禾2021年的成绩单最终落定。期内，泰禾实现营业收入49.11亿元，比上年同期提高35.87%，实现归属于母公司股东的净亏损40.13亿元，比上年同期减亏9.86亿。 

从数据可以看出，泰禾在去年的营业收入增速明显，亏损也在缩小。对于业绩变化，泰禾给出了四点原因：房地产项目可确认销售收入与上年同期相比大幅增加；2021年度对各类费用和固定成本进行严格管控，在节约开支方面有所成效，期间费用大幅下降；上年同期计提了较多存货减值准备；投资性房地产公允价值变动产生的收益有较大幅度增加。

复牌第一天，ST泰禾收于1.79元/股，跌幅4.79%，市值44.55亿元。

变脸始末

1月28日晚间，泰禾集团透露称，预计2021年归母净利润盈利1亿-1.3亿元，同比扭亏。对于扭亏原因，泰禾直言，报告期内房地产项目确认销售收入同比大幅增加、期间费用大幅下降、部分合作项目盈利并确认了相应的投资收益、2020年计提了较多存货减值准备等。

4月23日，泰禾又发布2021年度业绩预告修正公告，称其受补充计提资产减值损失、财务费用等因素影响，归母净利润由原预计的盈利1亿-1.3亿元调整为亏损35亿-46亿元。

有投资者认为，泰禾业绩变脸的关键不是计提减值的合理性，而是此前不计提反而发布扭亏为盈的业绩预告的合理性。言下之意，是指泰禾或有意欺骗投资者及监管层。

前后预告的业绩差距如此之大，也引发了深交所的关注。4月24日，深交所下发关注函，要求泰禾说明业绩修正转亏的原因，并在4月28日前报送并披露。包括本次补充计提相关资产减值损失的具体情况、截至目前已到期未归还的债务情况，涉及诉讼或者仲裁进展，报告期末投资性房地产的具体情况等方面。

4月29日，泰禾集团发布公告称，将延期回复深交所关注函，预计于5月10日前完成回复。

修正具象

在历次的公示中，泰禾都对业绩的升降列出了大致原因。对于引发关注的业绩由盈变亏，泰禾总结了四点，乐居财经结合已发布年报对其逐一进行解读。

第一，公司结合目前房地产行业市场形势和疫情持续的相关影响，对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了重新评估，补充计提了相关资产减值损失。

2021年，泰禾资产减值损失为-11.29亿元，2020年同期为-17.35亿元。相比于2020年，泰禾新增了-0.37亿元的商誉减值损失，另外，其在2021年的存货跌价损失及合同履约成本减值损失为-10.92亿元，2020年的发生额为-17.35亿元。

第二，公司依据最新债务重组进展重新评估了融资成本，财务费用列支金额高于业绩预告。

2021年，泰禾产生的财务费用为16.36亿元，相比于2020年的8.01亿元增幅为104.29%，造成此项变动的主要原因是利息支出增加及汇兑损益减少。其中，期内利息支出为18.65亿元，2020年为15.25亿元，期内汇兑损益为-2.23亿元，2020年为-6.88亿元。 

按照泰禾方面的说法，在此前计算融资借款利息时，泰禾侧重从当前的房地产行业形势及公司债务重组过程中与金融机构沟通的实际情况出发，认为与多数主要债权人的债务和解并未发生实质性的失效，且在原有的基础上，也对逾期债务提供了更多的增信措施以保证债权人的权益。因此，基于“实质重于形式”的原则，泰禾未完全按照法院的判决结果、展期协议的约定期限以及原借款协议的利率条款来计算融资借款利息，导致与审计师判定标准不一致情形。

第三，公司依据业绩预告披露后的最新诉讼进展计提了相应的预计负债。

截至2021年末，泰禾共存有13项重大诉讼、仲裁事项，涉案金额达121.2亿元，已计提的预计负债总额约2.7亿元。2021年末，泰禾的预计负债总额为2.65亿元，期初余额为0.63亿元，增加的部分主要来源于延迟交楼违约金和借款逾期。其中，延迟交楼违约金期末余额为2.5亿元，相比于期初的6.9万元增长幅度明显。

第四，公司预计的投资性房地产评估增值少于评估结果。

具体来看，其投资性房地产在2021年初的金额为251.47亿元，期末为256.72亿元，同比增加仅0.12%，并无重大变化。

截止2021年末，泰禾公允值变动收益为4.91亿元，其中，按公允价值计量的投资性房地产收益为5亿元，交易性金融资产收益-0.86亿元。而前者的评估结果相较于2020年的-1.98亿，已然是大增。

在这四大因素中，资产减值损失、诉讼损失、投资性房地产损益三项在通常的会计准则中均列为非经常性损益。而前后业绩预告的差距如此之大，绝大多数应来自于经常性损益。此外，业绩变动的主要原因之一是“最新债务重组进展重新评估后新增的财务费用”，但自第一次业绩预告至今，泰禾并未披露重大债务重组进展。

截至2021年末，泰禾已到期未归还借款金额为352.19亿元，尚未支付的利息为150.09亿元；截至2022年4月28日，已到期未归还借款金额为354.33亿元。为此，泰禾已聘请专业机构开展债务重组工作，并表示将积极与债权人沟通，协商解决方案，维护债权人的权益，同时，公司将全力配合控股股东推进引入战略投资者相关事宜。