专题|集中供地轮次“由三变四”，一季度重点城市地市动向研究
克而瑞测评 2022-04-28 17:49 3.9w阅读
未来预计土地市场将形成“国企央企+稳健型品牌民企+地方平台”三足鼎立的格局。◎ 研究员 / 马千里，谢杨春，邱娟，吴嘉茗，周奇2021年下半年以来，土地市场热度逐渐下降，至岁末年初，土地市场进入“冰封期”；与此同时，楼市热度也跌入“谷底”，市场预期受到重创。在这样的大背景之下，重点城市迎来了“集中供地”落地的第二年，从供应端来看，青岛、武汉、重庆、济南等城市将集中供地轮次“由三变四”，并且从量上来看，首批供地量多低于去年平均水平，颇有“试水”的意味。为进一步分析一季度重点城市土拍情况，本文分别从供给侧管控、市场特征、企业竞争等角度进行系统梳理和分析，对土拍规则、市场热度、成本及盈利变化等进行细化研究，以期为房企接下来的拿地决策提供参考。楼市、地市表现不及预期
稳增长下房地产调控环境出现改善
自去年下半年以来，房地产市场热度便一直走低，在多家规模房企遭遇流动性困难后，客户购房观望情绪严重，楼市成交规模累计同比增幅持续下降。在房企遭遇融资难、回款难等影响下，地市热度也持续走低，2022年一季度成交规模不及去年同期五成。为了尽快恢复行业信心，提振市场热度，2022年开年以来上层调控环境显著改善，多部委明确提出要支持居民合理购房需求，房企融资环境也边际改善，向市场释放强烈维稳信号。 1、一季度楼市、地市成交量价同比均降，市场信心依旧承压先从一季度楼市表现来看。据国家统计局公布最新数据，2022年1-3月，全国商品住宅累计销售面积和金额同比均呈下降趋势，降幅分别达18.6%和25.6%，成交均价自然也呈同比下降趋势，同比降幅约为9%。而在CRIC监测的30个重点城市中，一季度成交面积累计同比下降42%，较前2月（累计同比下降39%）降幅扩大3个百分点。其中，武汉、厦门、宁波、杭州等城市一季度累计成交面积降幅都在50%以上，楼市表现显然不及同期。土地市场同样也维持在低位运行。据CRIC统计，全国土地市场成交面积和金额同比降幅都在五成以上，成交均价也不及去年同期水平，同比下降了7%。各能级城市中，一二线城市的成交规模降幅都在六成以上，成交面积较去年同期有较大差距。地市成交规模显著不及去年同期，一方面是由于集中供地政策下导致多数城市供地节奏发生变化，如22城中半数以上的城市22年首轮集中出让基本在二季度，东莞、金华、南通等城市也采取了集中土拍的方式，一季度供应量就不及去年同期，成交规模自然也随之缩减；另一方面，一季度恰是房企偿债高峰，尽管近期融资环境有所缓解，但整体流动性仍旧偏紧，拿地企业仍以央企、国企及少数现金流压力较小的民企为主，行业投资积极性仍有待复苏。2、近期政策端迎来多种利好，释放强烈维稳激励信号（略）
土地出让作为地方财政收入的主要来源之一，成交遇冷下，各地不得不在供地端做出改变，多城集中供地由三变四。在本章中，我们将从22城2022年首轮供地的供应规模变化、供地结构变化和出让规则变化等方面，来看重点城市集中供地发生了哪些改变。1、七城明确22年集中供地“三变四”，以更加灵活应对市场变化重点城市22年集中供地最显著的一大变化便是部分城市将供地批次由三批次增加至四批次，目前已有青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉等七个城市明确提出2022年集中供地将分为四批次进行。其中，除成都和苏州外，其余城市均公布了余下三批次的挂牌时间。从挂牌时间来看，这些城市的集中供地基本均是按照季度来分批供应，仅厦门计划在第三季度完成所有的供应计划。对于地方政府而言，供地批次的增加有助于其随市场变化来及时调整供应结构，减少土地流拍现象，完成土地供应计划，稳定土地端供应；另一方面，单批次供应量的减少，也意味着同一时期片区竞品减少，可有效减轻片区内尤其是供应主力区域内的楼市库存上涨压力。对于企业而言，供地批次增加意味着年内拿地机会也会增加，企业可根据节奏来及时调整资金储备，布局拿地，相比三批次时期也更加灵活。2、首批供应规模多不及去年同批次，重庆、武汉等城市试水意味明显（略）3、土拍遇冷下供地结构调整，多数二线城市供地向中心城区倾斜（略）4、土拍规则进一步调整优化，减配建、增房地价差为多城降门槛主要方式（略）限价政策下首轮集中土拍盈利指标较佳
但土拍热度表现分化
受季节性和疫情因素的影响，一季度重点城市集中土拍进度相对滞缓，仅有北京、福州、合肥、厦门、青岛、重庆和武汉7个城市完成首轮集中土拍（上海和成都仅少量地块在季度末成交），新阶段下土地市场的特征和走向逐渐显现。本节将从一季度完成首批集中拍地的重点城市的市场热度、地价水平、盈利空间变化等多角度进行系统剖析，以期为房企接下来的拿地决策提供参考性建议。
1、热度分化：北京回温，合肥火爆，福、青、武清冷收场
步入新的一年，重点城市首轮集中土拍热度表现不一，但较去年第三轮土拍热度相比，溢价率均有所上升。典型如合肥，受起拍价、配建等门槛降低的影响下，本轮集中土拍整体溢价率升至11.2%，15块地触及最高限价，成为一季度完成首轮集中土拍中溢价率最高的城市，较去年第三轮集中土拍溢价率增加6.7个百分点，市场热度明显上升。当然，不仅仅是合肥，厦门、重庆本轮土拍热度也明显回温，溢价率均升至5%以上，较去年第三轮溢价率涨幅均超4个百分点。此外，表现比较突出的还有北京，其本轮集中土拍平均溢价率达到4.5%，与去年第三轮相比提升了3个百分点，同时流拍率也从17%回落至6%，土地市场整体表现“回温”，其中有3宗地块触及最高限价。相比之下，武汉、福州和青岛本轮土拍表现相对冷清。典型如武汉，在土拍规则进一步精简和优化、取消竞自持/配建、降低最高限价的基础上，本轮集中土拍整体溢价率也仅有1%，其中青山区“回炉”商住地在起拍价降低24%的基础上，仍然遭遇流拍。福州的冷清则更多地表现在流拍居高不下，六区18宗涉宅地仅成交12宗，3宗现场撤牌、3宗流拍，整体流拍率高达33%。不仅如此，流拍的多宗地块多集中在晋安区，在销售指导价明显提升的大背景之下，依然遭遇流拍，市场凉意尽显。值得注意的是，虽然合肥本轮土拍溢价率明显提升，有15宗地块触及最高限价，但流拍率依然居高不下，尤其是包河、庐阳区体量较大、周边配套欠佳的地块以及去化压力较大的新站地多遭遇流拍，合计共有8宗地块流拍，流拍率高达25%，在一季度完成首轮集中土拍的7个城市中仅次于福州，由此可见合肥土拍市场冷热分化严重。2、地价水平：严控地价下地价水平整体处于低位，合肥核心区地价逆势上涨
从7个已经完成首轮集中土拍的城市的地价水平来看，受出让底价下调，市场热度整体延续低位的影响，除合肥和武汉外，其余大部分城市本轮集中土拍楼面价不及去年第三轮，典型如青岛，本轮集中土拍平均楼面价仅有3846元/平方米，较去年第三轮集中土拍的楼板价下降了36%。究其原因，主要是由于青岛本轮集中供地以黄岛和城阳等地价水平较低的区域为主，一批次供应的16宗地中超过7成的地块起拍楼板价不足5000元/平方米。而地价相对较高（即起拍楼板价超过了6000元/平方米）的地块仅有3幅，占比仅有19%，仍低于去年任意批次供地中高价地块的比例，其中起拍价最高的是李沧中心板块LC0204-04-04地块，起拍楼板价为8000元/平方米，而去年三批次均有地块的起拍单价过万。由此也可看出，本批次青岛供地质量明显不及去年任一批次，最终成交均价大幅下降也在意料之中。除青岛外，北京、厦门、福州、重庆等城市的地价也有一定程度的下降，不过由于大部分城市供地主力向主城区倾斜，譬如重庆此次供应宅地均位于中心城区，涉及中央公园、西永等诸多热点板块，厦门岛内的供地规模明显增加，共有5幅地出让，占比达50%，无论是幅数和占比均高于去年任一批次，优质土地供应力度明显加大，因此地价降幅不似青岛那样突出。以重庆摇号成交的两江新区两路组团C、F标准分区C03-2、C05-1、F140-3地块为例，该宗地旁即为21年一批次成交的重庆单价地王项目，成交楼板价高达15711元/平方米，而此次该宗地即使达到最高限价，平均地价才9349元/平方米，成交地价大幅下跌四成。仅有余下的合肥和武汉两城本轮集中土拍平均楼板价较去年第三轮明显上升。尤其是合肥，由于本轮集中土拍门槛明显下降，包河区BH202201号、包河区BH202202号、庐阳区LY202201号地块、瑶海区YH202201号、新站区XZ202201号均为2021年推出后又延期或流拍的地块，本轮重新上架，在地块体量、起拍价、配建要求等多方面都降低了门槛，降低了房企的拿地难度；加之部分地块销售指导价有所提升和政策利好，使得合肥本轮土拍热度明显上涨，最终滨湖、蜀山等区域多宗核心区地块触及最高限价，平均楼面价升至11638元/平方米，较去年第三轮集中土拍楼板价大涨68%。武汉也是如此，由于本轮参拍地块大都集中在中心城区，尽管市场热度延续低位，但是平均楼板价增至11713元/平方米，涨幅也高达51%。3、盈利空间：房地联动下盈利空间较佳，但福州等城面临去化挑战（略）百强房企投资金额占比近半
建发、中海、保利投资超百亿
从企业投资角度来看，由于2021年较为严格的金融监管政策带来的现金流压力仍在，大部分房企在今年一季度仍未恢复投资力度，8个热点城市的集中供地中百强房企拿地金额占比约为一半，其中建发、中海、保利等少数房企表现较为突出，布局范围也相对较大。1、百强房企拿地金额占比达50%，谨慎之下更加聚焦优质地块（略）2、厦门、北京最受百强房企青睐，本地民企在合肥表现抢眼不同城市的首轮集中供地中，拿地企业类型也不尽相同。从百强房企投资的比例来看，厦门、北京首轮供地中百强房企拿地金额占比分别达到78%、69%，是一季度仅有的2个百强房企投资占比高于非百强房企的城市。北京有中海、保利、华润等10强房企积极投资，建发则一次性则在厦门拿下3宗地块。百强房企投资占比越高，说明城市房地产市场复苏的速度更快，也是百强房企在投资时的首选城市。反之，武汉、青岛仅有不足20%的成交金额来自百强房企，市场动力相对不足。武汉首轮仅成交6宗含宅地块，其中中交拿下1宗，其他均由百强外房企竞得；且百强房企如中交、华润在青岛拿地，均以与本土房企组成联合体的形式，没有独立拿地。从不同企业类型来看，不同城市的投资主力类型也有所不一：厦门、重庆和北京以国企央企拿地为主，如中海、金地、建发、国贸和象屿共计拿下厦门7宗含宅地块，重庆则有中海、华润、建发、大悦城、中铁等大型国企央企积极落子，北京则是华润、中海、保利、金地、城建发展、中国建筑等多家国企央企拿地。福州、成都、武汉的地方平台公司投资占比在五成左右，是一季度首轮集中供地中地方平台公司拿地比例较大的城市，土地市场对于地方平台公司“托底”的需求较高，否则可能出现更多流拍地块。合肥、青岛是本轮民企拿地表现较为突出的城市，尤其合肥第一轮集中土拍中一半以上被本土民企竞得，安徽邦泰、安徽天阜、安徽置地、伟星、尚泽等均有所斩获，安徽高速也竞得2宗滨湖科学城地块，本土企业投资积极性复苏，且整体表现非常强势。 3、建发、中海和保利投资超百亿，布局城市数量最多
由于大部分房企仍面临严重的现金流压力，投资态度谨慎且投资工作仍未完全恢复。截止一季度末，百强房企中还有七成左右房企未拿地，在集中供地的八个城市拿地的百强房企数量更少，仅有14家。从拿地规模来看，有3家房企在集中供地城市拿地金额超过百亿，分别为建发、中海和保利。建发以156.3亿元位列第一，主要是由于建发在厦门的拿地金额就达到94亿元，绝大部分投资集中于福建省内；中海拿地金额达到132亿元，保利则刚刚超过百亿。同为百强房企，金地、金茂、国贸、招商和越秀的拿地金额不足15亿元，投资力度相对较弱，这也与一些城市热点地块采用“摇号”确定竞得人的方式有关。其中金地、招商和越秀都仅有1宗地块入账，分别位于合肥和厦门。拿地金额总量较高的建发、中海和保利也是一季度在集中供地城市落子范围最广的3个房企，在4个城市有所斩获，主要包括厦门、北京、合肥和福州；其次龙湖和中交在三个城市落子，龙湖主要在深耕区域内的成都、重庆拿地，中交则在武汉、成都和青岛拿地。此外大部分拿地的企业都只在1-2个城市落子，一方面是由于许多城市本轮集中供地的供应地块幅数并不多，另一方面是在禁马甲成为主流以后，很多城市以摇号方式确定竞得人，有些房企参拍虽然积极，但最终成交并不多。 4、“央国平”仍是各地拿地主力，成都、重庆民企拿地活跃度提升（略）为了提振市场、稳定预期，近期市场利好消息不断释放，各地政府也在供地端主动调整，如合肥、厦门加大中心城区优质地块供应比例、减配建、降低回炉地块地价等，一季度成交溢价率、流拍率等热度指标也因此较去年年末有所好转。若二季度利好政策细则能落地实施，尤其是金融端，房企资金压力得到实质性纾解，楼市韧性较强的一二线及强三线城市市场将率先回暖，但是考虑到当前部分重点城市疫情还处于上升期，一定程度上影响了房地产市场信心，市场若要出现实质性好转，还需要主管部门、企业、购房者三方面重建信心。1、暂缓房地产税等新规提振市场信心，核心一二线楼市“复苏”可期
一季度末，房地产市场迎来一系列利好声音，首先是国家金融专题会议定调，强调“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩型政策。对资本市场产生重大影响的政策应事先与金融管理部门协调，保持政策预期的稳定性和一致性”。然后财政部也表态，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件，短期有助于提振市场信心，引导行业预期向积极方向转变，助力房地产市场回归良性循环轨道。鉴于房地产税扩大试点范围大概率划定在厦门、杭州等核心城市，暂缓后核心一二线城市有望率先回暖，在二季度末或将走出低谷，随后弱二线、强三线城市可能出现轮动复苏行情。但是考虑到当前部分重点城市疫情还处于上升期，一定程度上影响了房地产市场信心，市场若要出现实质性好转，还需要主管部门、企业、购房者三方面重建信心。2、限价之下地价保持低位，重点城市核心区盈利空间进一步扩大
结合重点城市首轮土拍规则来看，“土地最高限价下调、新房销售指导价调高”成为了常规操作，在此影响之下，这些城市的盈利空间进一步上涨，尤其是核心区，一方面，这些区域在人才新政下，人口得到了快速增长，需求较为旺盛；加之这些区域基本上经济产业水平较为领先，就业机会较多，新房去化情况一般较佳，加之房价收入比在一二线城市处于相对低水平，对周边的辐射带动能力较强不至于被“吸血”，加之当前土地市场相对平稳，以重庆、合肥等城市首轮集中土拍为例，利润空间得到修复，因此房企竞拍热度或持续高位。总的来看，在楼市整体下行、房企规避风险的大背景之下，规划等级高，人口流入多、产业发展好的强二线核心区依旧是重点关注区域。即使遇到市场调整，由于市场普遍对这类核心区前景看好，房价也较为坚挺，去化也能有较好的保障，这类地块热度或持续高位。3、资金端改善利好不断，房企拿地积极性有望提升
3月份以来，中央多部委密集表态稳地产，房企融资、预售资金监管适度松绑，并购贷不计入“三道红线”等政策相继出台，以及4月中旬的央行降准，都向房地产市场释放了积极的信号。就一季度重点首轮集中土拍情况来看，溢价率、流拍率等热度指标表现略好于去年年末，市场热度略有回升。房企参拍情况来看，虽然国企托底的现象依然存在，但合肥、厦门等城市民企参拍积极性较去年三轮明显提升，就以合肥为例，本土民企在合肥本次土拍中成为了最大赢家，总体成交的22宗商品住宅地块中有一半以上被本土民企竞得，民企投资积极性明显提升。值得注意的是，近期政策方面虽然有一定的利好消息，但是传导到市场、企业层面还需要一定的时间，尤其是疫情弥漫之下刚刚复苏的房地产市场又遭遇一记重磅，之前经历了财务危机的房企，或需要更长的恢复期。近期投资积极的房企无非大型的国企央企、持续走稳健经营路线的龙湖、绿城等，以及集中供地城市当地的平台公司，企业之间的投资态度分化更加明显，未来预计土地市场将形成“国企央企+稳健型品牌民企+地方平台”三足鼎立的格局。排版丨太阳
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一、楼市、地市表现不及预期，稳增长下房地产调控环境出现改善
1、一季度楼市、地市成交量价同比均降，市场信心依旧承压
2、近期政策端迎来多种利好，释放强烈维稳激励信号
二、多城集中供地轮次三变四，首轮供地试水意味明显
1、七城明确22年集中供地“三变四”，以更加灵活应对市场变化
2、首批供应规模多不及去年同批次，重庆、武汉等城市试水意味明显
3、土拍遇冷下供地结构调整，多数二线城市供地向中心城区倾斜
4、土拍规则进一步调整优化，减配建、增房地价差为多城降门槛主要方式
三、限价政策下首轮集中土拍盈利指标较佳，但土拍热度表现分化
1、热度分化：北京回温，合肥火爆，福、青、武清冷收场
2、地价水平：严控地价下地价水平整体处于低位，合肥核心区地价逆势上涨
3、盈利空间：房地联动下盈利空间较佳，但福州等城面临去化挑战
四、百强房企投资金额占比近半，建发、中海、保利投资超百亿
1、百强房企拿地金额占比达50%，谨慎之下更加聚焦优质地块
2、厦门、北京最受百强房企青睐，本地民企在合肥表现抢眼入
3、建发、中海和保利投资超百亿，布局城市数量最多
4、“央国平”仍是各地拿地主力，成都、重庆民企拿地活跃度提升
五、展望：更多宽松政策尚在路上，下半年地市热度有望回温
1、暂缓房地产税等新规提振市场信心，核心一二线楼市“复苏”可期
2、限价之下地价保持低位，重点城市核心区盈利空间进一步扩大
3、资金端改善利好不断，房企拿地积极性有望提升
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