文/乐居财经 魏薇

中南建设（000961.SZ）业绩会的开端，是来自管理层的诚恳致歉。 

在这场业绩会上，中南建设未过多的介绍过去一年来所取得的成绩，更多的是对不足的反思。直面业绩偏差，董事长兼总经理陈昱含做出了深刻反省：无论是偏于乐观的业绩预判、对会计准则的理解偏差还是实际交付的延后等等都是表象，更深层次的问题是我们的管理和能力上的明显短板。

中南建设出现了自上市以来首次亏损。经审计，其在2021年的归属上市股东的净利润为-33.8亿元，而其在年度业绩预告中披露的数字为7.08-21.23亿元。 

2021下半年以来，行业形势急剧下行，融资和销售端政策一再收紧。为了保证现金流的安全，中南建设不得已对利润做出了牺牲，也说明其当前的规模与自身能力和安全要求仍有错配，内外部压力下的缩表出清力度仍然不够。

对暴露出来的各项不足，管理层直言不讳，一手剖析原因，一手给出解决方案。在谈及公司未来如何保持长期安全发展时，陈昱含提出了“安全至上，做我所能”的经营思路，强调要将现金流管理放在首要位置。

不依赖有息负债发展

期末，中南建设的有息负债（含期末应付利息）为622.8亿元，比2020年末减少176.3亿元，同比下降22.06%。

尽管有息负债总额大幅下降，债销比维持行业内绝对低位，但中南建设“三道红线”的指标出现了倒退。截至2021年末，其净负债率为93.16%，同比下降4.11个百分点；剔除预收账款后的资产负债率为80.52%，同比增加0.76个百分点；现金短债比（扣除受限资金）为0.60。

对此，中南建设做出解释，主要因融资巨幅下降和经营回款持续承压导致非受限资金总量并未得到根本好转；以及低周转高负债业务拖累、非核心地产业务未能出表影响，导致有息负债相对于净资产及账面资金并未明显下降，其中，PPP项目有息负债超150亿元，非主业地产业务有息负债近80亿元。

而这也从另一方面说明了瘦身出清的必要性。出清已在进行中，去年以来，中南建设完成了项目股转14个；地产和建筑业务区域分别由21年初的19个、15个双双减少到当前的8个、8个。

在市场冲击和年度利润亏损的高压下，中南建设在2021年仍然实现了经营性现金流入1446.7亿元，同比增加12%，是一年内到期的各类有息负债（含期末应付利息）的6.0倍。年内经营活动产生的现金流量净额167.7亿元，连续四年保持正值。

坚守更谨慎的预算和资金管理，加强经营性现金流的管控精度，确保公开市场债券如期兑付。

去年四季度以来，中南建设多笔公开市场债券如期兑付，并有回购境外债券。

今年，中南建设还有6月和12月合计本金14.22亿元境内外债券到期兑付，目前在手货币资金224亿元。伴随资产和业务出清，以及针对前融、开发贷等银行融资，通过债务展期、转贷续贷，其短债偿付安全能够保障。

城市布局匹配经营要求

陈昱含直言，当前形势下，公司必须接受规模调整，夯实能力基础、确保长期稳健。实际上，从下半年开始，中南建设就停止了拿地。陈昱含认为，当时来看是审慎的选择，目前来看是一个必然，并且是正确的安排。若继续拿地，则将会面临更艰难的处境。

2021年，中南建设共新增45个项目，新增规划建筑面积752万平方米，同比减少50.6%。新增平均地价约3837元/平方米，同比下降23.5%。而同期，平均销售价格13439元/平方米，同比上升1.2%，两者之间的价格差保障了未来利润的可能。

目前，中南建设的总土储建面为4134.9万平方米，其中一二线城市面积占比约36%，三四线城市面积占比约64%。已售未结资源规模1344.6亿元，是2021年结算收入的2.4倍。

从数据上来看，中南建设貌似重仓三四线。这样的城市投资布局，引发了投资者对公司未来流动性的担忧。陈昱含解释道，不能再用城市能级去画线，地域上的不平衡其实远大于城市能级的差异，所以不能简单的认为三四线城市安全性不如一二线城市。

对中南建设来说，其三四线城市项目在长三角地区占了60%以上的比例，在经济的发展带上，长三角的经济稳定性一定程度上走在全国的前列，因此也会拥有更健康的经济和市场基础，所以能够匹配得上中南建设的经营目标和在安全性上的要求。

在吸取过往高增长阶段时期拿地价格偏高的教训之后，中南建设将会对投资布局和拿地成本进行更审慎的把控。