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凯德中国REITs卖出商业项目

投资新经济资产 

领展

不断提升内地资产占比

收购一线城市商业项目同时进军物流行业

▶ 持续购入一线城市商业项目，首次进军物流

2021年6月4日，领展房地产投资信托基金（下称领展REITs）发布公告，宣布以32.047亿元收购位于广州的太阳新天地购物中心。根据公告信息，此次领展收购了楼高8层并拥有4层地库的商业物业，共约9.01万平方米的总零售面积及一个800个泊车位规模的停车场。此次成交后，领展将成为太阳新天地唯一拥有人。自2015年领展首次购入位于北京的欧美汇购物中心以来，持续买入一线城市商办资产不断提升内地资产占比。

数据来源：领展REITs年报，CAIC整理

据领展发布的21/22中期报告数据，内地资产估值占比已提升至16.8%。2021年，领展共完成四笔内地资产共计67亿元大宗交易，其中21年11月以7.54亿人民币价格收购位于广东省东莞市和佛山市的两座配送中心的75%股权，这也是领展首次涉足物流领域。

数据来源：领展REITs年报，CAIC整理

▶ 25年内地资产占比提升至20% 仍专注四大一线城市

当前，除新收购的物流项目外，领展REITs持有的内地商办资产均位于一线城市，在领展“2025愿景”中，其明确提出希望提升其它地区（尤其是中国内地）物业的占比，目标是内地资产占比达到20%。领展首席资产管理执行官霍业生近期表示领展7年前拓展内地市场，暂时仍专注于北上广深四大一线城市，亦会在长三角及珠三角寻找机会。领展过去在内地收购的项目，均主要由外资持有，口碑不错，而且定位为中高档次，因此未来也倾向从外资手上收购相关目标。

数据来源：领展REITs年报

内地资产投资吸引力

物流行业向好VS商业分化

一线城市资产受青睐

值得注意的是，凯德、领展等投资内地资产的海外REITs在疫情后都不约而同购入物流资产，新经济特别是物流行业运行总体平稳向好，疫情带来物流行业重大利好推动行业快速发展，无论是从投资回报还是投资潜力方面都优于商办物业。

数据来源：凯德REITs业绩快报

注：中国物流业景气指数(LPI)，由业务总量、新订单、从业人员、库存周转次数、设备利用率5项指数加权合成的合成

▶物流行业向好大宗交易活跃 凯德物流项目基本满租

据3月2日中国物流与采购联合会发布的中国物流业景气指数显示2月中国物流景气指数为51.2%，较上月上升0.1个百分点，在去年9月回到荣枯线之上后回升平稳。随着节后重大项目陆续开工和供应链上下游需求启动，干线运输和城市物流新业务明显增多。与此同时，物流地产大宗交易同样活跃，据CAIC统计，2021年中国物流地产大宗交易总额逾300亿。当前凯德中国REITs持有的物流项目主要分布在长江核心经济带一线重点城市，截至21年底，物流项目总估值17亿元人民币，其中上海项目占36.8%。除成都项目，出租率92.2%略低外，上海、昆山、武汉项目出租率均在99%上下，处于基本满租状态。

数据来源：国家统计局,CAIC整理

▶各城市零售商业分化明显，凯德加速“资产再循环”

商业方面，在中国社会消费品零售总额持续下行，且线下零售商业的空间持续收缩背景下，凯德中国REITs疫情后卖出位于北京、郑州的商业项目。从城市零售投资价值来看，凯德选择高位变现当前部分增量需求较弱城市的项目。从凯德自身来看，2010-2021年，凯德零售项目NPI虽保持稳定增长，但长期来看，其NPI增幅逐年下行。2018年以来，凯德持续加速其“资产再循环“策略，释放成熟资产价值用于再投资。

数据来源：CAIC数据库

▶珠三角新开商业项目数量少竞争较小 领展加仓“商业价值投资洼地“

2021年6月，领展REITs购入广州太阳新天地购物中心。从全国来看，珠三角地区新开业商业项目数量少，竞争压力相对较小，广州的城市零售商业投资价值依然较高。2022年，全国已监测到的计划新开项目数量已达1007个，总建面达8973.3万平，其中珠三角新开项目达188个，总建面1567万平，项目仅占总数量的19%，平均商业建筑面积8.3万㎡。

数据来源：CAIC数据库

2008年以前，典型房企均在一二线布局，2009年以后，三四线开业项目比例开始升高，2016年开始三四线开业项目比例在50%左右徘徊，2021年达48%。我们整理了17家典型房企商业项目在全国范围内的布局，发现长三角三四线及中西部二线是重点布局的区域，优质城市及板块竞争加剧，但珠三角相对仍有竞争空间，机会较大。

数据来源：CAIC数据库

▶ 一线城市资产保持吸引力 中国大宗物业成交活跃 

从大宗交易市场来看，据CAIC数据，2021年全年，中国内地大宗物业成交总额约为3326亿元，一线城市仍为全国大宗交易的主力城市，共占比逾58%（未纳入相关联的多城市资产包）。办公/研发办公为北京和上海的主力成交业态，成交金额占比均为6成左右，新经济资产的投资关注度全国领先；深圳全年综合体业态成交额占比最高超5成。

数据来源：CAIC数据库

结    语

疫情后，基于市场变化，凯德中国REITs积极调整资产组合业态配置，逐渐从单一的零售商业REITs转向以零售商业、产业园、物流园综合型REITs。凯德的转型迅速收获成效，通过调整资产组合业态，凯德中国REITs2021财年的物业净收入(NPI) 创2006年上市以来的最高。

而据领展REITs 公布的截至2021年9月30日六个月之中期业绩来看，领展REITs投资组合收益及物业收入净额分别增长10.4%及8.8%；内地物业组合期内的收益总额及物业收入净额分别按年增长15.6%及13%。从疫情后资产运营表现来看，领展持有的内地资产总体表现优于香港及其他海外资产。无论是凯德加速“资产再循环”向综合型REITs转型的多业态投资策略，还是领展不断提升内地资产占比加仓商业及物流项目的投资策，都显示了海外REITs管理人对内地资产的未来发展长期看好。2021年凯德、领展持有内地资产的业绩表现也进一步增强了其继续加仓内地资产的信心和决心。