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流拍率75%，东莞楼市还没走出ICU

乐居房情报 2022-04-19 19:11 3.8w阅读

乐居新媒体  牛小杰 谭茜 发自东莞


“放松限价了，首次集中供地8宗还流拍6宗，这是要倒逼政府出台实质性利好政策啊。”

4月19日，东莞原本计划2天的首轮集中土拍，在一个上午结束战斗。

最终，横沥地块只经过10轮竞拍，被保利以总价8.85亿元拿下；另一宗长安地块，被武汉地产以底价50.1亿元成交。

保证金下调、起拍价大部分下调、销售时不限房价以及部分出让地块取消无偿配建等，东莞首轮土拍门槛大幅降低，然而开发商依然选择躺平。


据东莞市公共资源交易中心发布的信息显示，原定于4月19日-20日集中出让的东莞首批8宗宅地，其中6宗因故终止出让。


8宗地6宗终止，流拍率高达75%，纵观全国集中土拍，无论是福州、青岛、还是合肥，东莞这次是最冷的。


万科：“做小规模，活下去”

东莞土拍遇冷的原因有很多。

有市场人士表示，此次终止出让的地块位置不佳，终止出让的原因或是由于无房企报名，反映了房企的信心依旧不足。

最主要还是，开发商普遍缺钱，加上市场行情不好，所以没有拿地的热情。

据业内人士透露：东莞万科已经明确，除了之前谈好的旧改地块，今年不会在土拍市场拿地。并且将2022年销售目标下调到，也只需完成2021年的一半。公司内部也开始宣导：做小规模，活下去。

要知道万科地产在东莞楼市一直是当之无愧的“带头大哥”。

据克而瑞数据统计，2021年东莞全市房企流量销售金额榜万科以212.17亿元夺得冠军。到了2022年1季度，万科更是直接拿下流量金额榜、流量面积榜双料冠军。


“带头大哥”都高呼：做小规模，活下去。更别说，其他民营企业了。

据某东莞民营房企投拓表示：在售几个楼盘去化都不理想，上半年都不会参拍。

深圳某国企投拓表示：前期拿了两块地，因蓄客不足，又加上疫情影响，导致不能开盘，今年核心目标是卖房，不拿地。

不过，对于财大气粗的央企来说，别人恐惧那就是机会。据保利投拓表示：东莞第一批次集中土拍会有选择参拍，会选择比较优质的项目参拍。结果一语中的，拿下横沥地块。

当然，土拍热度不高，还有疫情的原因。往年东莞土拍有很大一部分是深圳房企托底，今年受到疫情影响，外地开发商过来参拍，行程上不太方便，这种情况下报名也不太热。

此外，有业内人士认为，这一次开发集体躺平，是为了倒逼政府出台救市政策。

虽然东莞出台了公积金贷款额增加、预售转限售、土拍新政等，但这些动作主要针对的是房企，对于购房者的情绪调动并不够。

对此，深职院房地产研究所所长邓志旺认为：目前东莞房地产政策没有实质性的一个改变，基本还是之前的一个调控思路，所以市场也还是维持现状为主。

对于6宗土地官方还未说明是因什么而终止。如果是报名的人太少，土拍积极性不高，那接下来还会进一步的放松，加大力度松绑。

至于接下来会不会放松调控？

中国城市经济研究院副院长宋丁认为： 东莞目前处于政策的敏感期，市场是希望对楼市有一个放松的力度，但是现在大力推动的话，也许会引起市场躁动，导致市场不稳。

这里有个矛盾，既希望房地产市场能够发挥些作用，但去年调控的影响还没结束，不想市场起太大的波动，尤其是在深圳还没明显信号前，不想给市场一个太大的信号。 所以，即便有行动，也是先看深圳那边。

此前“救市”失败

今年来，全国各地纷纷救市，东莞紧跟其后。

据统计，一季度包括济南、福州、兰州、昆明等省会城市在内，全国各地相关回暖政策便出台100条以上。

而东莞也在各方面进行调整。例如3月中旬，东莞取消新房限价，取消无偿配建，下调竞买保证金等。（详情可见：东莞土拍取消了新房限价）

其中，2022WR004塘厦地块重新挂牌后也取消了“首批最高房价毛坯不高于 38220元/㎡”的规定。同时，其他挂牌块地，也都没有了销售限价约束。

不过当时就有业内人士表示：“流拍仍有可能出现”。

据东莞中原战略发展中心总经理车德锐的分析：不同地块的表现，也会有差异。例如常平、横沥、大岭山这些镇街的地块发展潜力不大，加上片区楼市又遇冷，利润有限的情况下，开发商不一定会拿地。

当时就有top级央企深圳投拓表示：“东莞市场存在系统性风险以及分析长期市场不太乐观，要做好长久攻坚战准备。”

二手房成交量缩水75%

东莞土拍失败的根本原因还是楼市成交太惨了！

据数据统计，一季度东莞新建商品住宅网签套数仅为4934套，同比大幅减少59%；网签均价21439元/㎡，同比下跌25%。


其成交量创近五年新低。

要知道，2021年1季度，买房还要交茶水费，现在市场行情真的变了，新房普遍按备案价9折出售，好多楼盘蓄客量不足，项目首开就启用联动上客了。

贝壳部分合作楼盘

据乐居新媒体统计，东莞一季度纯备案新盘24个，但开盘的不多，且一些新盘备案很高，即使开盘也根本卖不动。

整体还是以消化库存为主，截止3月底，新房库存336万㎡，同比增加46%，以一季度的平均去化速度推算，需要18个月才能消化完，去化率很低，消化艰难。

二手房方面，东莞一季度二手房共计成交1938套，相比去年一季度的7792套，同比大跌75%，仅为去年的四分之一。

总的来说，一季度市场信心仍旧严重不足，新房成交创历史新低，二手房连续六个月成交不足千套，总体低迷。

整体来看，东莞一季度新房成交量表现十分差，供需双双下滑了近6成，二手房成交量暴跌75%，市场信心仍未恢复，虽然宽松政策不断出台，但市场反应不明显，刺激效果不佳。再者，受疫情影响很大。



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来源：乐居房情报

作者：牛小杰 谭茜

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