文/乐居财经李奕和

“只有时代的企业，没有企业的时代。”这样一句话似乎很适合当下的房地产语境。

在行业如日中天之时，房企群雄逐鹿，一日千里，规模几何级增长；而当行业下行，房企即便再有心在规模上冲刺一把，往往也力不从心，最后愿望落空。

领地控股是此中的代表房企之一。这家发轫于四川的房企，曾在2019年二十周年之际，喊出2020-2021年冲击千亿的战略目标。它不知道，那是一轮地产盛宴的最后时刻，黑夜即将来临。

两年过去了，领地控股显然没能如愿当年的宏图伟略。它在2021年的合约销售230亿元，相比千亿不足四分之一。

不仅如此，因规模的追逐，近些年追高的土地价格，也开始侵蚀领地控股的利润空间。毛利下降、增收不增利等一系列问题，让它上市后发出的第二张年报，并不那么令人满意。

千亿规模再落空，试水不良资产收购

2021年，领地控股实现累计合约销售230亿元，相对应的合约销售面积272.5万平方米。销售额虽然同比增长4%，但相比其曾经喊出的千亿目标，不足四分之一。而在2020年，该公司实现销售金额221.34亿元。

这意味着，领地控股的规模目标已经两度扑空。

在地区分布上，发家于四川的领地控股，通过近些年的全国化扩张，脚步已有所迈开，但各地的占比仍然较小。

过去一年，京津冀地区、华中地区、成渝经济带及四川省、粤港澳大湾区贡献的合约销售，分别占领地控股2021年合约销售总额的0.8%、5.9%、76.6%及7.5%。成渝经济带及四川省仍有着绝对的优势。

领地控股的收益目前来自四个业务领域，分别为物业销售、商业物业经营、酒店经营及项目管理，期间实现总收益合计150.55亿元，相比2020年的131.58亿元，增长14.4%。

这些业务中，物业销售的收入占比达到99.0%。

据了解，由于期内该集团已确认建筑面积的增加，领地控股物业销售收入实现148.97亿元，同比2020年增加14.1%。此外，该公司商业物业经营、酒店经营、项目管理分别实现收入1.04亿元、4920.2万元及409.7万元。

作为一家区域较为集中的中小房企，领地控股虽已在2020年实现上市，但在供地量集中等背景下，其土地扩张的意愿并不强烈。这也是民营房企在过去一年表现出较为明显的投资特点。

据了解，除了在年初通过联合南通国企，以23.26亿元拿下南通宅地，以及年中时拿过眉山2宗地，领地控股在土地市场少有露脸。相反，借道不良资产收购成为其重要的纳储方式。

去年6月，其通过与包括中国东方资产在内的相关方订立债务重组协议，以向四川久远、四川禾田及绵阳瑞春注资2.27亿元，收购上述三家公司各51%股权。从而获得了位于四川绵阳市涪城区占地面积50.94万平方米的6宗商住用地。

然而，不良资产收购往往隐藏历史遗留导致的产权、债务纠纷等问题。这也意味着，领地控股在开发这些土地中将面临隐性风险。

增收不增利，毛利率四连降

公开市场拿地不积极，与其负债结构和手中持有的现金有关。

“三道红线”上，2021年，领地控股的净负债率60%，剔除预收款后的资产负债率72.1%，现金短债比1.03。触及一道红线，归属为黄档企业，有息负债规模增长不得高于10%。

数据显示，领地控股于2021年12月31日的现金及银行结余52.24亿元，相比2020年有所下降。当中，除去已抵押存款及受限制现金后的现金及现金等价物42.98亿元。

同于报告期内，该公司的计息银行及其他借款合计119.69亿元，当中一年内到期有息负债41.83亿元，一年期以上77.86亿元。其即期的部分有息负债增长了2.27%。

在年报中，领地控股表示：“经营理念符合长期主义。控成本、降费用、增利润是企业盈利的底层逻辑，用财务视角贯彻到业务管理工作中，唯有费率控制、效率提升，才能保持企业长青优势。”

然而数据却指向了另一个事实。即使营收获得了增长，领地控股期内却出现毛利下降、利润减少，陷入增收不增利的困境。

根据年报，该公司实现毛利29.08亿元，相比2020年的35.56亿元下降18.2%。毛利率则由2020年的27.0%下滑至2021年19.3%，大幅下降了7.7个百分点。

若把时间轴拉长，2018年-2021年，领地控股的毛利率分别为35.7%、27.8%、27%以及19.3%。数据表明，该公司毛利率已经连续四年下降，而在过去的一年，降幅最大。

毛利下降主要由领地控股的销售成本的增加所致。2021年，该公司的销售成本121.47亿元，比2020年增长了26.5%。领地控股称，销售成本的增加大于销售收入的增加，主要是该年度交付的部分项目土地收购成本较高。

不仅如此，在“三费”中，由于第三方销售代理贡献的收益增加导致佣金增加，领地控股销售及推广开支由2020年的6.5亿元增加43.7%至2021年的9.33亿元；另因于聘请提供法律及谘询服务的专业机构的服务费增加，其行政开支也增加13.6%至2021年的6.51亿元。

这些费用的增加最后导致了一个结果，领地控股的利润被大大侵蚀。2021年，该公司录得净利润6.37亿元，同比2020年的10.61亿元，下降了39.96%。期内录得归属于母公司拥有人的利润4.88亿元，同比更大降43.25%。

同规模营收的房企中，明发集团164.16亿元的营收，实现净利润19.97亿元。嘉华国际132亿元的营收，实现净利润28亿元。比较之下，领地控股的利润存较大差距。