文/乐居财经范慧茹

在年报季的最后一天发布“未经审核”的成绩单，世茂服务(00873.HK)赶上了交卷的末班车。

而统观港股物企业绩排位，世茂服务上市后的首个完整年度“成绩单”，也就有了更为直观的对比参考。

规模、营收、利润均排在上市物企前列，且实现了不同程度的超车。截至2021年12月31日，世茂服务营业收入达到84.26亿元，同比增长67.7%；年内利润达到12.37亿元，同比增长70.7%。

营收和净利润在已发财报的49家港股物企中分列第6位和第5位，分别较上一年同期提升了2个名次和1个名次。

2021年，世茂服务在管面积实现2.41亿平方米，同比上升64.6%；合约面积实现3.08亿平方米，同比上升53.2%。在管面积提升3个名次，排除彩生活和恒大物业年报延迟发布的影响，其在管规模也首次超过了金科服务。

第三方面积占比近8成

在管面积实现2.41亿平方米，世茂服务稳步进入2亿方规模俱乐部。在管项目达到830个，覆盖了全国107个城市。

规模的进阶离不开世茂服务外拓能力的提升。2021年，世茂服务在管面积净增加9440万平方米，合约面积净增加1.07亿平方米。而新增的在管面积中93%来自独立第三方，新增合约面积中来自独立第三方的面积更是高达95%。

加强对外拓展，世茂服务收并购与招投标并举。2021年，世茂服务共对外收购9家物业公司，总斥资约20.17亿元。

收购的9家物企业务分布较为多元，其中物业服务类公司有6家，城市服务类公司有2家，此外，世茂服务还首次涉足了养老服务，即收购上海春祺集养老服务56.36%的股权。

根据年报披露，其中有5家公司在2021年内完成收并购，剩余4家公司则在2022年1月完成收并购。世茂服务在年报中不掩并购后的喜悦，“透过收并购，本集团有效提升了重点区域内的业务规模和项目浓密度，迅速布局城市服务的业务网络，成功卡位增值服务的关键赛道，建立起核心能力。”

收并购还只是世茂服务对外拓展方式的一种，2021年其第三方竞标外拓成绩斐然。最新财报显示，其新增第三方竞标外拓面积达6160万平方米，较2020年同期的2350万平方米，同比增长162.1%。

通过第三方竞标，世茂服务在2021年先后取得北京邮电大学、成都大熊猫基地等优质标的。第三方竞标外拓面积、年饱和收入等各项指标均有较大提升。

截至2021年末，世茂服务来自独立第三方的在管面积占比达到了75.8%，较上一年提升了11个百分点，独立性在上市物企中排名前列。

囤40亿并购金

手中有粮，心里不慌。对于上市不到一年半的世茂服务来说，收并购还只是开始。

2020年10月30日，世茂服务在联交所主板上市，获得募集资金净额约51.26亿元。其中65%的募集资金规划用于扩大业务规模，即收并购，约33.32亿元。截至2021年底用去了21.39亿元，还剩下11.93亿元的并购金。

根据财报中对最新上市募集资金用途等明细的披露，这笔11.93亿元的并购金预计在2022年使用。

而世茂服务的并购金储备还远不止于此。2021年10月19日，世茂服务公布了再度配股融资的计划，并在同一天发布了发行可换股债券的协议方案。

这次的配股融资以及发行可换股债券，分别在资本市场上获得了17.35亿港元和30.85亿港元的募资净额，合计约48.2亿港元，相等于约为人民币39.41亿元。

这39.41亿元的募集资金大头依旧给了收并购。根据募集资金用途明细，80%用于收并购，合计约31.53亿元；10%用于业务扩展，约3.94亿元；剩下10%用于企业一般运营资金。

截至2021年末，这笔31.53亿元的并购募集资金还未被动用，并标注着预期使用时间在2023年底前。加上首次上市募集资金中用于并购的余额11.93亿元，世茂服务合计用于收并购的募集资金约43.46亿元。

对于未来的收并购方向，世茂服务也有了自己的打算。“除了重点考虑目标公司与本集团之间的契合度之外，还兼顾对业务规模增长的支撑和布局新赛道，建立新能力等。”

具体来说，如目标公司需要在世茂服务现有管理半径之内，是区域或细分领域的龙头公司，不触及安全等红线问题，能够接受世茂服务的一体化整合要求；目标公司客户是当地的中高收入人群，以便于后期开展社区增值服务。

此外，目标公司还要有助于提升世茂服务重点区域的项目浓密度。同时，世茂服务还注重目标公司在细分领域中的专业化运营能力和项目经验等。

社区增值占比夺冠

“本集团不会只追求单一的规模扩张，更加注重有质量的能力建设。”世茂服务在财报中强调。

而正如世茂服务所言，注重“有质量的能力建设”，其并购后的投后管理已经卓有成效。不仅营收、利润增速大于规模增速，单项目产值更是位居港股上市物企前列。

2021年，世茂服务营收增速达67.7%，净利润增速为70.7%，均超过在管面积64.6%的增幅。其单项目产值取得1015.18万元，在40家公布相关数据的港股物企中排名第三。

与此同时，世茂服务净利率也取得了0.26个百分点的增长，达到了14.68%，高于上市物企平均平均13.76%的净利率水平。

在竞争日趋激烈的物管市场环境下，世茂服务盈利水平整体保持稳定的上升趋势，离不开部分细分业务板块的发力。

2021年，世茂服务不断拓宽服务边界，不仅破冰城市服务，还成功进军养老服务。此外，社区增值服务中的新零售业务以及校园增值服务更是实现翻倍增长。

在社区增值服务中，新零售服务收入取得4.14亿元，与去年同期9910万元相比，同比增长317.3%；校园增值服务收入为4.62亿元，与去年同期2.31亿相比，同比增长100.3%；养老服务收入取得2430万元。

基于社区增值服务各潜力业务板块的发力，2021年世茂服务社区增值服务收入占比达到了29.8%，其增值服务收入占比在40家港股上市物企中排名首位。

2021年世茂服务凭借收购世路源环境以及金沙田，成功布局城市服务领域。其城市服务收入达到8.55亿元，占总收入的10.1%，与2020年相比实现0的突破。