乐居新媒体 陈馨 发自海南 3月25日，位于三亚市吉阳区学院路123号的万科都会四季安居项目申报工作正式启动，这是2022年三亚首个启动申报的安居项目，同时也是万科在三亚的第三个安居型商品住房项目。

“最高价安居房”

万科都会四季项目总占地面积约351亩，本次配售房源位于项目01号地块的1-13号楼，共516套，套型面积约100平方米和120平方米的三房两卫，均为硬装交付。销售价格实行政府指导价，定价将根据房源的不同楼层、朝向、景观资源等因素制定一房一价表，销售均价为18500元/平方米，万科都会四季是截至2022年4月三亚安居型商品住房项目中价格最高的项目。

在设施配套方面，项目依托三面环山的生态资源，毗邻规划约2万平方米的中央公园，在社区周边规划公共配套服务设施，活力运动场、儿童活动区、慢行步道等，可以满足不同年龄段市民配套所需。

目前，万科都会四季项目01号地块内13栋楼已完成主体结构封顶。项目样板间已建设完成并对外开放，申请人可以到现场实地了解房屋结构、户型等情况，并可以就线上申报有关问题咨询工作人员。

转型谋变

早在2009年，万科以收购兼并纯别墅项目尾盘的方式首次进入海南房地产市场，从专注于住宅到先后涉足商业、写字楼、物流、养老等地产不同领域后，万科的触角终于伸向旅游度假地产。

十多年深耕，万科在海南陆续打造了万科森林度假公园、万科湖畔度假公园、万科香水君澜、万科海上大都会左岸等经典度假地产，为海南市场植入了“万科”印记。

纵观万科多年在海南各地的布局，数次以投资、入股的方式进驻别墅市场，对于万科而言，此举既控制了土地成本，亦减少了前期拿地的复杂程序，极大降低运营风险，加快了其在海南规模扩张的步伐。而在布局重地三亚，则采取自营自建模式，注重配套和服务的优化，其中，三亚万科森林度假公园1—3期还曾被评为海南首批绿色生态小区，可以说，万科以自身所长，为海南带来了一种“万科式”的生活方式。

时值2018年，万科郁亮高喊“活下去”，对于房地产周期，万科慎之又慎，在海南的扩张节奏明显放缓，把重心放在了已有项目的精细化运营，产品规划以及服务提升上，而对于房地产企业至关重要的土地，多年未见有新收储。

随着时间推移，万科在海南的多盘已进入开发末期，万科湖畔度假公园、万科海上大都会左岸临近尾声，2000亩的万科度假森林公园经过了10年开发，也仅剩最后一期璞悦山，万科在海南的土地储备已现不足之势。

土地储备是房企的重要生命线，而另一面，海南纯商品住宅用地紧缩，从三亚供地情况看，2020年三亚市国有建设用地供应计划中住宅用地74.13公顷，包括经适房项目用地共33.69公顷，棚户区改造项目用地共10公顷，限价商品房22.44公顷，普通商品房项目用地8公顷。住宅用地面积占建设用地供应计划总量的22.56%，而普通商品房项目用地占供应计划总量仅2.43%。

“狼多肉少”的市场供应环境下，安居住房建设成为了房企在海南开拓市场的一个新机会。嗅觉敏锐的头部房企也不约而同瞄准了海南安居房，纷纷加重布局力度，而海南万科更是首当其冲，2020年9月拿下了三亚市第一宗安居型商品住房建设用地——三亚崖州湾科技城YK08-12-01/05地块，安居项目建设后销售价格限定为9500元/平方米，它就是海南省首个开工新建并启动配售的安居项目——崖州万科金色家园。

同年11月末，海南万科又再次斩获一宗安居型商品住房用地——三亚市临春片区生态社区控规D-08地块，该地块挂牌出让起始价44100万元，成交价66150万元，溢价率50%，土地面积3.90408公顷，最高限价17200元/平方米。

万科海南2个多月接连拿下三亚多宗安居房用地，积极补仓，是住宅供应紧缩下的“无奈”之举， 亦是在借力海南自贸港发展的新机遇，从度假地产“变道”安居房市场。

截至2022年一季度，已有万科、保利、招商、中交、碧桂园等头部企业在海南安居房市场“血拼”有所斩获。有人说，安居型商品住房建设是房企在海南的“新蓝海”, 据海南住房发展规划，到“十四五”末，海南全省拟建安居房25万套，虽然安居型住房在建设标准、利润方面与商品房不太一样，但却是海南市场未来重要的供给主体，且安居房限定了销售对象，销售压力较小。

加速深耕

2021年11月中旬，万科布局海南的第一个安居型商品住房项目崖州金色家园启动配售；

2021年12月中旬，万科临春安居房项目金色半山开盘认购；

2022年3月初，由万科与中交联手打造的海口市江东新区首个安居房项目金域仕家样板间开放；

2022年3月25日，万科在三亚的第三个安居型商品住房项目——万科都会四季申报工作启动；

万科在海南的安居房转型之路正越走越顺。2022年3月，万科在三亚的第四个安居项目也有了最新消息。

在3月18日举行的2022年度海南自由贸易港建设项目第二批集中开工活动仪式中，公布了三亚当次集中开工的11个项目，其中的南繁安居房二期（金色里程项目）便是由海南万科2022年1月投资成立的海南万兴房地产开发有限公司开发建设，海南万科在海南万兴占股51%。

南繁安居房二期（金色里程项目）是2021年12月万科集团竞得的三亚崖州湾科技城YK06-05-01、YK06-05-02地块内约87.78亩城镇住宅用地，该宗地建成后的安居型商品住房销售价格为12800元/平方米。

在集中开工仪式中，海南万兴房地产开发有限公司总经理林旺介绍，金色里程项目总建筑面积约192900平方米，由7栋地上18层高层住宅建筑、4栋地上15层高层住宅建筑、1栋地上12层高层住宅建筑及商业配套等组成，总户数1344户。商业配套面积约2000平方米，按照健康社区、美好社区的目标，设计了跑步道、健康步道，以及可供老年人、儿童配套活动设施，为引进人才提供良好的居住条件。项目总投资15亿元，预计2022年年底完工。

截至2022年4月初，万科近两年布局海南安居住房项目的数量，已与近十多年在海南所打造的度假地产项目量持平。

利润之困

不容乐观的是，万科2021年净利润出现下滑，几近腰斩。2022年3月31日，万科公布的年报信息显示，2021年万科的营收为4527.98亿元，同比增长8.04%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。这是万科上市31年以来的第三次净利润下滑，第一次在1995年，第二次在2008年。净利润下滑，万科表示有三点原因，主因是开发业务毛利率下降，其次是投资收益回落，再是计提资产减值损失的影响。

郁亮表示公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。

在业务方面，万科多赛道同时探索所付出的成本，比预想更大。郁亮表示，过去开发业务增长速度快，承担了有关成本，市场环境变化之后，这些学费对业绩的影响就显露出来。　

正如万科在三亚的转型，十多年的度假地产稳健经验下，变道安居房市场，而安居项目往往将开发商的利润压缩到有限的范围，在海南自贸港浪潮下，践行“城乡建设与生活服务商”的万科，则更需着重权衡“新赛道”对业绩的深远影响。

2022年也有新的转机，3月底，三亚发布的国有建设用地供应计划显示，2022年三亚市计划供应国有建设用地共379.31公顷。其中，住宅用地133.91公顷，包含的市场化商品住房用地共59.19公顷，同比涨幅约76.8%，创下近3年的供应峰值；安居房用地共40.19公顷，同比增长56.7%。

三亚宅地供应暴增，但对刚经历了净利大幅下挫的万科来说，出手补仓预计走的也将是稳健路线，慎之又慎，在海南恐难再现安居房市场两年铺排五大项目之况。后续，万科海南的重心或将转至优化提质的精细化运营中，稳步推进，深耕易耨。