编者按：3月结束，在港上市的物企陆续交出2021年答卷。乐居财经研究院重磅推出2021年港股物企研究报告，涵盖营收、规模、净利润、现金、负债、业绩潜力、物企关联交易、单项目产值等十大榜单，立体还原“红海”下的物企状况。

文/乐居财经 范慧茹 邓鑫妮 徐酒眠 

2021年，物业风云变幻，从热到冷，从“蓝海”争夺到“红海”厮杀，似乎瞬时之间，曾经竞相追逐的资本市场，退意在蔓延。

有人，趁着风口还在，将物业悉数抛出；有人，负重前行，以己之身替父、替兄分忧解难；有人，坚守与突破并行，在多个细分领域寻获新生。选择背后，有取舍，有道义，有独立，也透着无奈。

截至3月最后一天，49家港股物企顺利交卷。但仍有4家港股物企年报“难产”，分别是恒大物业、彩生活、荣万家和奥园健康。即使财报已经发出也不意味着高枕无忧，不少物企用“未经审核”的财报先“应付”着。

从已交卷的物企成绩单中，补短板、扩优势，物企规模再上新的高度，社区、城市、商业、餐饮……赚钱的方式层出不穷。与此同时，区域深耕、业态布局、多轮驱动、多赛道掘金，物企利用自身的优势，走出了不一样的发展道路。

营收榜：前三甲洗牌，冠亚军相差一倍

2021年，已发布年报的49家港股物企，总营收取得1647.46亿元的成绩，物企平均营收为33.62亿元，平均涨幅达44.65%。

44.65%的增速较2020年同期披露数据的40家港股物企平均36.57%的增速提升8个百分点，港股上市物企营收能力进一步提升。

与此同时，港股物企营收差距拉大。头部6家物企贡献了一半以上的收入，分别是碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、保利物业、华润万象生活和世茂服务，这6家物企占港股物企总收入的50.73%。收入在平均数以上的物企仅13家，占港股物企总数的26.53%，不足三成。

另一方面，物管行业马太效应进一步凸显。收入排名第一的物企和第二名的物企，营收数值出现断崖式的割裂，第一名的碧桂园服务营收是第二名雅生活服务收入的一倍多，分别为288.43亿元和140.8亿元。

第二名到第四名物企收入咬合的相对较紧，雅生活服务、绿城服务和保利物业分别取得140.8亿元、125.66亿元、107.83亿元，彼此相差不到20亿元的差距。

在营收增速方面，港股物企也涌现出了少数黑马。例如合景悠活和方圆生活服务营收均实现翻倍，营收涨幅分列第一和第二，为114.57%、106.49%。

其中合景悠活的营收增速基于在管面积的增速，2021年合景悠活通过收并购等拓展方式，获得在管面积实现395.4%的增长，规模增速也位居港股上市物企第一位。而方圆生活服务则得益于2021年初物业资产的注入，收购了广州方圆现代生活服务股份有限公司，并完成借壳上市。

净利润榜：微降0.4个百分点，佳兆业美好“吊车尾”

2021年，在收并购趋势增强之下，物企净利润随着营收的增长也进一步提升。在并购项目的融合下以及疫情等多种因素影响，部分物企净利润率一定程度上被消解，但总体较为稳定。

已发布年报的49家港股物企，净利润总计233.67亿元，平均净利润为4.77亿元，平均净利率取得13.76%，较2020年上市物企平均14.23%的净利率水平，微降0.4个百分点。

碧桂园服务以43.49亿元的净利润水平再夺榜首，净利润增幅达56.36%；雅生活服务以26.66亿元的净利润水平排名第二；其次是华润万象生活，净利润取得17.26亿元。

营收排名第5位的华润万象生活，凭借较高的净利率反超营收排在前面的保利物业和绿城服务，其净利润率为19.45%，高于上市物企平均水平。

49家港股物企最高净利率达到了32.14%，最低仅有2.55%。排名前三名的物企分别是星盛商业、中骏商管以及滨江服务，净利率分别为32.14%、23.26%、23.23%。

净利率不足10%的物企有11家，其中不乏头部物企，如保利物业和绿城服务，两者净利润率仅约8.08%、7.09%。此外，拥有近亿方规模的佳兆业美好净利润率较上一年大幅下滑10.71个百分点至2.55%，在49家港股物企中排名最后一位。

规模榜：榜首易主，碧桂园服务规模超7亿方

2021年，在49家港股物企发布全年业绩公告中，公布在管面积的有47家物企。

与2020年末相比，榜首易主，昔日冠军保利物业下降两个名次，以4.65亿方排在第三。碧桂园服务继去年中报之后，再次拿下规模榜首位置，在管面积约7.66亿方（不包括三供一业面积）；排名第二的是雅生活服务，为4.89亿方。

因恒大物业等4家港股物企暂未公布财报，在管面积破亿的物企与上年相比少了一家，为14家。

此外，有5家物企规模不足1000万方，分别是祈福生活服务960万方、宋都服务900万方、兴业物联600万方、德商产投服务500万方，规模最小的仍是星盛商业，面积约400万方。 

规模增长方面，有45家物企规模实现增长，仅祈福生活服务规模较上一年下跌0.7%。

上涨的45家物企，平均涨幅达到53.57%。其中，较上年同期增长最大的是合景悠活，同比上涨395.4%，主要得益于第三方规模的拓展；其次为第一服务控股和兴业物联，分别上涨172.9%和112.9%。

涨幅超过100%的物企有5家，其中规模最大的碧桂园服务涨幅达到了102.9%。此外，还有4家物企的涨幅不足10%，分别是京城佳业、鑫苑服务、领悦服务集团以及中奥到家，涨幅分别为8.8%、7.9%、2.9%、0.8%。

关联榜：第三方外拓强势，关联方比重被压缩

2021年，共有49家港股物企发布全年业绩公告，其中32家物企公布了在管项目中关联方面积情况。

榜单中，整体规模较高的物企，一般来自关联方的面积也较高。而关联方面积的占比则与物企的外拓能力有关，第三方增拓实力强劲，自然挤压了关联方的比重。

与2020年相比，物企第三方外拓能力明显增强，关联方面积占比趋低，第三方比例顺势上涨。

过去一年，关联方面积规模超过1亿方的物企有5家，分别是碧桂园服务3.46亿方、中海物业1.88亿方、保利物业1.86亿方、融创服务1.35亿方，以及华润万象生活1.1亿方。

关联方面积占比中，比重超50%的有16家，其中有5家物企60%面积来自关联方输送，分别是烨星集团77.4%、中海物业72.4%、华润万象生活66.7%、融创服务62.9%、宋都服务62.3%。

关联方面积比例低于20%的有4家，与上年相比增加了1家，分别是旭辉永升服务18.7%、雅生活服务17.6%、合景悠活11.8%，以及银城生活服务10.2%。

单项目产值榜：单项目产值最高超2000万元

2021年，共有49家港股物企发布全年业绩公告，其中40家物企公布了在管项目总数，乐居财经以此计算出40家物企的单项目产值情况。

单项目产值的对比一定程度上可以反映出物企掘金能力的差异。排除单个项目规模大小的影响，在单价收费高或者增值服务挖掘充分的项目中，物企项目的产值也会高，同时也能拉升整体产值。

从业态划分来看，商管业态的收费水平普遍较高，其产值也相对较高。而在大部分物企广泛布局的住宅领域，深挖社区增值服务往往也能带来不错的效益。

40家物企中，单项目产值最高达到了2047.62万元，为祈福生活服务。第二名和第三名分别是宝龙商业以及世茂服务，其单项目产值分别为1100万元和1015.18万元。

单项目产值500万元-1000万元的有17家，产值在500万元以下的有20家，单项目产值最低的是银城生活服务，为161.41万元。

以规模超过1亿方的头部物企为例，单项目产值最高的是世茂服务，其次是华润万象生活，分别为1015.18万元和919.69万元。

规模最高的碧桂园服务平均单项目产值则处于中等偏下水平，为477.06万元。这11家规模上亿的物企平均单项目产值约为570万元，大部分头部物企产值处于腰部水平。

世茂服务单产较高，一定程度上得益于有着较高毛利率的社区增值服务的助益，该板块营收表现亮眼，营收占比接近30%，为其带来增益。此外，华润万象生活在商管领域的优势也让其单项目产值处于较高水平。

现金榜：49家囤金千亿，华润万象生活成新“现金王”

地产行业，物企有“现金奶牛”之称。截至2021年12月31日，49家港股物企都有净现金结余，合计总额1086.9亿元，较2020年40家公布该项数据的港股物企现金总额1188.2亿元减少了101.3亿元，减幅约8.5%。

其中，“最大财主”易位，华润万象生活手握136.98亿元接位，碧桂园服务以116.19亿元降至第二名，世茂服务紧随在后，以98.42亿元排在第三位。

相较于2020年，整个榜单座次大洗牌。2020年夺得“二甲”的恒大物业尚未交卷，不过其账上134亿存款被银行强制执行已是既定事实，流动现金或存在较大变动。此外，中海物业跌出了前十，宝龙商业、旭辉永升服务挺进前十，分列第九和第十。

49家港股物企中，手中现金在5亿元之下的有16家。其中方圆生活服务手中现金最少，不足1亿元。2020年5月28日，方圆生活服务正式由GEM转入联交所主板上市，未有募资额进账。为增拓规模，去年方圆生活服务先后完成了多笔收并购交易。

IPO与配售再融资是物企扩充现金的主要途径。去年，一共有12家物企登陆资本市场。不过由于规模普遍不大，因此所得募资净额相对有限，在现金数额上还难以撼动头部物企的地位。

12家物企中，仅越秀服务与中骏商管募资净额超过20亿，分别为21.33亿港元、23.09亿港元。截至2021年末，越秀服务手握现金38.03亿元，排在第11位；中骏商管手握29亿元，排在第14位。

不过，12家物企在IPO中的募资充盈了各自的现金流，同时也是实现各自增幅的最强动力。2021年底，有7家物企的现金翻了两倍以上，分别是新希望服务、中骏商管、领悦服务集团、康桥悦生活、越秀服务、星盛商业、融信服务。其中，新希望服务现金增幅最大，为881.70%。

IPO之外，配售新股成为已上市物企再融资的重要选择。2021年，有8家港股物企先后进行了总计9次配股融资，获得资金约360.48亿港元，分别是和泓服务、鑫苑服务、新城悦服务、碧桂园服务、雅生活服务、旭辉永升服务、世茂服务、建发物业。

其中，大额配股融资被头部物企包揽。碧桂园服务通过两次配售一骑绝尘，所得募资额约为183.41亿港元；而鑫苑服务再融资所得募资净额最少，仅有约3716万港元，首尾相差约494倍。

除了配售，碧桂园服务在5月还发行了一笔可换股债券，所得募资净额约50.38亿元。

花式玩转融资的同时，碧桂园服务的花钱速度也领跑行业。据乐居财经统计，2021年内，碧桂园服务至少发起了21笔投资，合计豪掷超过230亿元。其中，收并购交易16笔，战略投资、基石投资4次。

相比2020年底，碧桂园服务手中现金跌去了23.64%。除了碧桂园服务之外，还有17家物企的手中现金较一年之前有所下跌，合景悠活、佳兆业美好两家物企缩减了一半以上，跌幅分别为58.32%、64.86%。

负债榜：华发物业成“杠杆王”，7家负债率超60%

49家港股物企，合计流动负债额达1010.2亿元，占同期49家港股物企手握现金的92.9%%。平均每家物企的流动负债约20.6亿元。

物管作为现金流较为充足的行业，流动负债的高低，一定程度上与物企规模的大小有关。49家港股物企中，碧桂园服务流动负债领先，约247.91亿元；世茂服务、雅生活服务、华润万象生活、绿城服务紧随其后，流动负债均超50亿元，分别为89.10亿元、67.57亿元、60.79亿元，以及57.89亿元。

此外，有8家物企的流动负债在3亿元以下，分别是方圆生活服务、星盛商业、力高健康生活、领悦服务集团、烨星集团、宋都服务、兴业物联、祈福生活服务、德商产投服务。

截至2022年3月31日，49家刊发了2021年度业绩的物企，平均负债率约为44.94%。其中，负债率最高为114.68%，负债率最低为20.15%。

作为轻资产运营企业，物企的负债率普遍不高。49家物企中，15家负债率超过50%，占比三成左右；26家家负债率不超过40%，占比近半；余下9家物企的负债率在40%至50%之间。

华发物业服务负债率最高，为114.68%，成为最大“杠杆王”；今年刚完成上市的金茂服务紧随其后，负债率达84.99%；银城生活服务负债率为75.96%，排在第三位。

负债率最低的是两家具有商管属性的物企，星盛商业与中骏商管，负债率分别为20.5%、20.15%。此外，金科服务的负债率也较低，略高于星盛商业，为25.95%。

业绩潜力榜：7家储粮超10亿

49家港股物企中，有44家物企公布了合同（合约）负债，合计约210.75亿元。其中，有7家物企的合同负债超过10亿元。

“储粮”最高的是碧桂园服务，合约负债45.36亿元；紧随其后的是世茂服务，合同负债为15.5亿元。虽然二者排位相邻，但之间相差近30亿元。而排在世茂服务之后的5位，彼此之间的合同负债规模差距不大。

此外，合同负债低于2亿元的物企有25位家，其中有11家物企的合同（合约）负债不到1亿元，分别为融信服务、烨星集团、领悦服务集团、力高健康生活、兴业物联、华发物业服务、方圆生活服务、宋都服务、德商产投服务、祈福生活服务、星盛商业。

与2020年同期披露数据的物企相比，合同负债与营收的比率普遍上涨。从合同负债与营收的比值方面来看，建发物业的比值最高，达50.58%。兴业物联、第一服务控股、烨星集团、和泓服务、京城佳业、银城生活服务、朗诗绿色生活、新希望服务、金茂服务紧随其后，比值均在20%以上，但低于30%。

比值不足10%的有14家，最为靠后的是时代邻里、华发物业服务、合景悠活、星盛商业，4家物企均没有超过5%。星盛商业的比率最低，为1.99%，不过较2020年底的0.27%有所上涨。

基础物管服务盈利榜：超六成物企靠物管服务撑起收入半壁江山

作为物企最为核心的基础服务，物业管理服务依旧是绝大部分物企最大的收入来源。

据乐居财经统计，49家港股物企中，47家公布了物业管理服务的数据，合计收入932.94亿元，平均涨幅约42.33%。

从收入占比来看，物业管理服务在总营收中占比超过50%的有30家。换言之，六成以上的物企，物业管理服务扛起了收入的半壁江山。

其中，贡献八成以上收入的有4家，分别是华发物业服务、建业新生活、兴业物联、银城生活服务，收入占比分别为98.6%、84.5%、80.9%、80.1%，华发物业以近99%的占比高居榜首。

与其形成鲜明对比的是祈福生活服务、宝龙商业、方圆生活服务，这3家物企的物管服务收入占比在两成一下，分别为17.8%、12.1%、0.4%。

物管服务收入增速方面，14家物企增幅超50%。其中合景悠活、和泓服务的物管服务收入增速最快，增幅超过1倍，分别为152.8%、103.8%。相较而言，宝龙商业、中奥到家、祈福生活服务的增速可谓是“原地踏步”，3家的物业管理服务收入增幅均低于10%。其中，祈福生活服务更是唯一一家物管服务收入“失速”的物企，相较于2020年同期，跌去0.3个百分点。

毛利率方面，47家物企中，有33家公布了物管服务的具体毛利率情况，平均毛利率水平达23.3%，与去年同期的23.6%相比，略微下跌。而低于均值水平的物企数接近一半。33家中有15家毛利率处于23.3%之下。

细分到各个企业来看，大部分物企的在物业管理服务毛利率20%-30%之间。

2021年，物业管理服务毛利率最高的是碧桂园服务，为34.6%；佳源服务、新城悦服务紧随其后，毛利率也在30%以上，分别为30.4%、30.1%。物业管理服务毛利率最低的是绿城服务，为12.5%；值得关注的是，中海物业、保利物业两支“国家队”物企的毛利率水平也较低，在15%之下，分别为14.9%、14.3%。

此外，与2020年末相比，33家物企中有16家的物业管理服务毛利率出现不同程度的下跌，跌幅最大的是德商产投服务，跌去了10.4个百分点。新城悦服务、中海物业、卓越商企服务、佳兆业美好跌幅较小，均跌去了1.2个百分点。

社区增值服务盈利榜：4家收入超20亿，毛利率最高71.3%

2021年，共有49家港股物企发布全年业绩公告，其中40家物企公布社区增值服务情况。

社区增值服务一向被看作物企创收的利器，以其高毛利率见长。

在已经披露的数据中，物企社区增值服务总收入约为238亿元，其中有4家物企收入超过20亿元，分别是碧桂园服务33.27亿元、绿城服务28.36亿元、世茂服务25.13亿元，以及保利物业23亿元。

除此之外，社区增值服务收入不足1亿元的有10家，1亿元-5亿元的有16家，5亿元-20亿元的有10家。

有34家物企公布了社区增值服务毛利率情况，其平均毛利率达到42.9%。毛利率超过50%有7家，为滨江服务71.3%、鑫苑服务68.8%、正荣服务67%、碧桂园服务60.5%、宋都服务57.1%、和泓服务52.6%、佳兆业美好50.5%。

毛利率最低的是京城佳业16.3%，其次为德商产投服务24.1%、绿城服务27.1%。

虽然社区增值服务的毛利率较高，但其在物业收入中的占比普遍不高。该板块业务收入比重超过20%的有14家，最高为世茂服务29.8%，不足三成；收入比重不足10%的有12家，最低的是领悦服务集团5.73%。