商业规模与营收同比均破20%，成为新的利润蓄水池

截至2021年12月31日，万科累计开业211个商业项目（含113个社区商业项目），建筑面积1139.16万平方米，同比大增21%。其中，2021年新开业项目34个，建筑面积206.87万平方米。

图：2019-2021年万科商业面积增长情况

（万平、%）

数据来源：万科年报、CAIC整理

截至2021年12月31日，万科商业业务(含非并表项目)营业收入76.22亿元，同比增长20.57%。其中，印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9%，同店同比收入增长12.1%，整体出租率95.3%。

图：2019-2021年万科商业营业收入增长情况

（亿元、%）

数据来源：万科年报、CAIC整理

印力品牌规模、管理、产品线三重提升

2016年，万科以128.7亿的价格收购黑石旗下的印力集团，印力成为万科旗下重要商业品牌。截至2021年末，印力累计开业105个商业项目（含25个社区商业，32个轻资产输出管理），建筑面积875万平方米。2021年当年新开业项目15个，建筑面积135万平方米。另外，2021年营收排名前十的项目有9个来自印力管理， 其中济南、宁波、南宁印象城出租率均达到100%，除南宁印象城外，所有TOP10项目2021年营业收入均超1.5亿。

数据来源：万科2021年报

印力除了在业绩方面给予万科助力，在轻资产管理和品牌拓展方面，增长同样迅速。报告期内印力输出管理项目已达42个（已开业32个），输出管理面积约237万平方米。2021年5月新开业的上海漕河泾印象城是轻资产合作的代表项目。在B端品牌合作方面，印力已与超过7300个品牌建立良好合作，主要包括国际/国内连锁品牌、以及新兴品牌，逐渐构建起“总对总”合作模式。同时，印力以内容创意传播、营销推广活动、数字化客户运营服务C端客户，每年到商场消费的消费者超过6亿人次，拥有超过1500万名会员。

同时，印力品牌IP进一步浓缩，新一代产品包括“印象城MEGA”和“新一代印象城”。印象城MEGA提供了超大型体验中心解决方案。2020年，上海南翔印象城MEGA成功开业。作为上海单体量最大的纯商业购物中心，实现99%出租率。2021年11月温州印象城MEGA开业，实现出租率95%，以上海松江印象城、杭州奥体印象城为代表的新一代印象城，一站式满足区域消费者生活、社交、体验等多元需求，获得了良好的市场反馈。

表：2021年印力部分开业项目

数据来源：CAIC整理

万科品牌“后起之秀”，新开项目数量超印力

在商业地产领域，万科品牌一直以来知名度和商业地位弱于旗下印力品牌。早在2016年万科品牌就已经形成了“万科广场”、“万科里”、“万科红”、“万科2049”四条商业产品线。2021年万科品牌高歌猛进，全年万科品牌新开19个项目，超过印力品牌，堪称“后起之秀”。同时其标杆项目打造也更具实力。作为万科在上海首个大型商业项目，上海七宝万科广场是2021年总营业额突破30亿元，相比2020年创下的26亿元营业额提升了15%，位列万科集团商业项目运营收入第一位。

表：2021年万科商业部分开业项目

数据来源：CAIC整理

结语

2021年，万科迎来了上市31年以来净利润的第三次下滑。在黑铁时代，利用非开发业务打造新的利润蓄水池就变得尤为重要。万科商业与印力集团在相对联合，相对独立的关系下，均为集团非住业务提供了一定助力。对于2022年，万科提到在商业方面，将坚持轻重并举，不断巩固轻资产拓展的优势，每年高质量拓展80-100 万平管理面积。相信不久之后能够完成行业“数一数二”的目标。