乐居新媒体 重庆 段志伟 自3月10日2022年重庆首轮土拍公布以来，业内外对重庆“打折”卖地、供应缩减、进度缓冲等话题讨论不断。

经过半年多时间地产行业调整期，与前三轮土拍不同，在开拍前，就已有部分房企对一些优质性价比地块申报意向，除了建发、大悦城、华润、中海等国央企，还包括龙湖、海成、昕晖、保亿、天泰等民企报名拿地，这也表明了“降价卖地”在一定程度上极大提高了房企拿地的积极性。

3宗触顶摇号 国央企持续发力

3月30日，备受关注的2022年重庆首轮集中土拍，落下帷幕。此次土拍共计出让土地13宗宅地，13宗地块全部成交，土地成交总面积1361亩，可建规模147.10万方。

成交地块中，8宗底价成交，5宗溢价成交，其中3宗地块触发溢价通过摇号成交，共揽金99.49亿元。

2022年重庆首轮集中土拍汇总

整体来看，大悦城、华润、中海、建发等国央企持续发力，龙湖联合海成溢价拿下北碚区蔡家组团地块，成为2022年重庆土拍首个溢价成交的“民企组合”。

“相邻地价差”最高、最抢手地块：大悦城竞得渝北中央公园134亩地块 

渝北中央公园134亩地块为重庆首轮土拍第一宗触顶摇号地块，最终大悦城以15%最高溢价率，限价9350元/㎡触发摇号竞得该地块。

两江新区两路组团C、F标准分区C03-2、C05-1、F140-3地块

据了解，该宗地块有保亿、大悦城、华润、建发、中海5宗开发商报名，为此次土拍前夕报名数量最多的地块。

该地块土地出让面积133.54亩，可建体量12.87万方，起拍价8130元/㎡，最高限价9350元/㎡，周边为2019年顶融拿地中央公园，成交楼面价11748元/㎡；紧邻2021年4月保利以15711元/㎡拿下的中央公园地块，相比之下，该地块最高限价下降超6000元/㎡。

最“秀气”地块：华润竞得渝北中央公园205亩地块 

该宗地块有华润、建发、越秀3宗开发商报名，最终华润以9492元/㎡，溢价率7.86%竞得该地块。

该地块为纯住宅用地，位于中央公园北，相比2021年推出的宅地离中央公园距离更近，容积率仅有1.2，并且围绕一片自然水域，9号线二期在建，土地面积205.44亩，可建筑体量16.44万方，起拍价8800元/㎡，相比首轮土拍1.4万元/㎡成交地价，自然环境优质+交通便利，成交单价仅9492元/㎡，相比降低约4500元/㎡。

渝北区两路组团F分区F152-2/02、F154-2/02、F155-2/02、F156-2/02、F156-3/02、F157-5/03地块

“高性价比”地块：建发竞得北碚蔡家61亩地块 

据了解，该宗地块有龙湖+海成、建发、万科、中海4个开发商报名，最终建发以最高限价6982元/㎡，溢价率15%，触顶+摇号竞得该地块。

该地块为纯住宅用地，位于蔡家板块中大开发商扎堆开发并且已经有较为成熟的生活氛围的中高端区域，土地面积60.9亩，可建筑体量64343.25㎡，起拍价6071元/㎡，最高限价6982元/㎡。

地块北侧为2021年成交的两宗未开发地块，成交均价分别为10682元/㎡和7608元/㎡，相比该宗地块性价比较高。

北碚区蔡家组团M标准分区M65-02/04、M67-01/04地块

此次竞拍的另一宗蔡家地块北碚区蔡家组团P标准分区P01-1/05地块，由龙湖+海成以6700元/㎡底价竞得。出让面积82.3亩，仅有1.2容积率，是此次出让地块中纯住宅用地容积率相对较低的一宗，较低容积率增加了开发商开发难度和挑战性。

相隔“降价3成”地块：中海竞得渝北空港西区89亩地块 

据了解，该宗地块有陕西金泰恒业、华润、中海、万科4个开发商报名，最终中海以最高限价9658元/㎡，15%溢价率触发摇号竞得该地块。

渝北区两路组团F分区F22-2/05、F22-6/04地块

该宗地块为纯住宅地块，土地面积89.14亩，可建体量12.44万方，起始楼面价8398元/㎡，最高溢价率15%，最高限价仅9658元/㎡，地块右侧即为2021年首批集中土拍，海成以14583元/㎡拿下的中央公园地块，土地面积43亩，该地块地价降幅超3成。

最小地块：凯瀚竞得九龙坡九龙半岛地块 

该宗地块为纯住宅地块，由重庆凯瀚房地产开发有限公司以底价10301元/㎡成交，为华润控股子公司，土地面积仅有6亩，可建体量4429.7㎡。此前，地块周围为重庆凯瀚房地产开发有限公司于2022年3月刚刚通过法拍拿下2.86亿元，重庆市九龙坡区王家大山、九龙村王家大山、广厦城5号土地使用权，面积约42712.4㎡，此次拿地后重庆凯瀚房地产开发有限公司合计拿地总计约70亩地块。

九龙坡区大杨石组团W分区W06-9-1/05地块

供应缩减  打折卖地

2022年重庆首批共成交13宗地块，可建体量同比2021年第一批次缩减近80%，供应量大幅“精减”，有利于去库存、在供应端增强市场去化。

在首轮土拍中，降价幅度最大的是中央公园板块，其次为西永板块，再次为蔡家板块。

从重庆近5年房地价差的表现看，整体价差在6000元/㎡左右，企业利润偏薄弱，而此次2022年第一批次供应的地块，以所有成交地块顶至最高限溢价计算，一批次成交地块现值房地价差达7591元/㎡，同比2021年上涨近1000元/㎡，房企利润空间得到提升。

此次重庆第一批次住宅用地集中公告中明确，第二、第三、第四批次住宅用地集中公告拟于5月、8月、10月集中发布。这意味着，本年度将分四批次集中供地，对各方都利，为开发商、土地方以及市场提供了更多思考、调整以及缓冲时间。

延续2021年二、三批次土拍资金审查规则，并摇号出让，报名期限内只有1家申请人取得竞买资格的，采用挂牌方式出让；报名期限内有2家以上（含2家）申请人取得竞买资格的，将采用“现场拍卖+摇号”方式出让。

重庆楼市回暖进行时

楼市行情直接影响房企拿地信心，而一级土地市场回暖，又可以在一定程度上为市场注入强心剂，二者息息相关，此次土拍国央企护盘成交，与重庆楼市行情整体向好有关。

“2月下旬至3月上旬，二手房带看量明显回升了。”3月最后一周，重庆主城商品房住宅成交11.73万方，环比上涨22.44%，多项目放出购房福利等活动，项目集中备案，成交有所回升。

有业内人士表示：“年后，虽然新房回温的步伐慢了点，但政策向好和楼市信心正在恢复。”进入3月，重庆楼市回暖信号不断，再提2成首付，条件有所放松，涉及到更多人群，对合理购房需求起到助推作用。

重庆15家银行采取了统一步调，根据银行公告得知：首套房利率是LPR+60个基点，为5.20%。二套房利率是LPR+80个基点，为5.40%，这比去年（2021年）最低的时候，还要再低上5个基点。

据克而瑞重庆数据显示，房企已开始“备货”，进入3月份以来，房企推盘的积极性有所提升，3月第二周重庆主城区商品住宅供应19.76万方，环比上涨86.77%，第三周备案预售近2000套住宅。

在市场端，重庆渝北区、沙坪坝区等于近期启动春季房交会活动，并推出不同程度的契税优惠政策，不少楼盘推出限时8折、一口价特惠房、直减10万、成交送全屋家电的购房活动。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，此次重庆拍地具有两个重要的特征。第一是土地交易行情较好，属于房企积极投资拿地、拍地过程总体顺畅的特点，进一步说明重庆土地市场健康和向好的导向。第二是类似龙湖等企业积极拿地，以及部分央企积极拿地，和当前全国市场的逻辑很像，即都是此类财务稳健的企业会有积极拿地的动作，对于此类企业夯实在重庆的投资基础具有积极的作用。