乐居新媒体方小末 发自青岛  近日，青岛奥园凯毅置业有限公司股权方面动作频频，先是3月23日，法人和企业主要成员变更，接着3月24日，大股东从奥园集团（广东）有限公司变更为“青岛宇信信投房地产发展有限公司”，到3月25日，其实际控制人也发生了变更，目前为新晋法人张瑞森掌舵。

这一系列动向发生的原因与当下奥园集团的状况不无关系。

官司缠身

近日，金发科技公布了它与奥园的股权转让款项纠纷，申请冻结了奥园7.56亿元的资产，所涉金额较大，这成为了奥园眼下官司缠身的缩影。奥园要摆脱逆境，就要有充足的现金流，这源于复工复产，也源于对外的引战。

在今年年初的总结会上，奥园虽明确了“通过引进战投和债务重组，战胜市场寒冬，化解债务危机，成为房企在困境中站起来成功转型的典范”，不过，在迎来转折点之前，奥园仍需面对这一系列的司法诉讼，案由包括票据、金融借款纠纷等。

其中，因票据纠纷，滨海县鹏翔贸易、天津博瑞泰商贸、浙江领腾金属材料等供应商，已分别申请了对奥园冻结1000万元资产、1050万元资产、1100万元资产。除此之外，奥园还涉及一些民间借贷纠纷。

据乐居财经查阅获悉，奥园集团目前涉及110份开庭公告，其中于今年开庭的就有66份，案由除了票据纠纷、金融借款纠纷外，还有房屋买卖合同纠纷、建设工程施工合同纠纷等。

奥园神话

奥园地产，创立于1998年5月。2016年至2019年，奥园集团开始突飞猛进，合同销售额分别为256亿元、455.90亿元、912.8亿元，1180.6亿元，平均复合增长率达到66%！还是这四年，其净利润分别为8.81亿元、16.4亿元、24.09亿元、42.01亿元，利润年均增长率超过60%。2020年，奥园地产的合同销售额是1330亿元，连续两年成为千亿级的房地产开发企业。2020年，奥园地产在“2020中国房地产百强企业”榜上，排在第25位。

“高周转不能兼得高利润”这样的行业金律在奥园身上仿佛并不存在，业内称之为“奥园神话”。但是，到底是经营神话还是报表神话，争议一直都在。

首进青岛

2017年，适逢奥园集团成立21载、上市10周年。

这一年秋，奥园地产首进青岛，以三项目大手笔落子三湾三城，在“打造常青基业，构筑健康生活”的企业愿景下，青岛奥园野心满满，将以科学的管理、合理的计划统筹、高质量的执行，打造出三个区域标杆项目，这就是后来开发的奥园•海泊澜湾、奥园•翰林名苑、奥园•首府壹号三项目：

奥园·海泊澜湾，位于青岛即墨蓝色硅谷板块，紧邻轻轨水泊换乘站，11号线与16号线可通达崂山与城阳，周边覆盖有温泉度假配套，鳌山湾一线海岸风光近在咫尺。

奥园·翰林名苑，位于西海岸开发区核心香江路与五台山路交汇处，周边交通、生活、商业、教育、医疗等配套醇熟，距离开发区香江路第二小学仅500米，距离轻轨13号线井冈山路站一公里左右。

奥园首府壹号，地处胶州市主城新区核心，距市政府直线距离600米，毗邻胶州植物园及三里河公园，周边教育、商业、医疗配套优质。

2017年11月28日，奥园青岛公司正式确立。4年多的时间，自己拿了3块地，分别位于即墨、黄岛和胶州，另外还与青岛一本土房企在崂山共同开发了一个项目。

维权风波

奥园进入青岛的时间节点，正值业绩突飞猛进的时期，也就是被质疑的高周转与高利润并存的阶段，维权频率也高到令人咂舌。

即墨奥园海泊澜湾项目，先是出现捆绑销售车位的情况，此后又曝出价格“猫腻”，交房时发现卫生间多处空鼓，淋浴间玻璃门松动，卧室地板发霉，且铺设不牢固……

黄岛奥园翰林名苑项目，地块用地性质尚未明确，就悬挂广告宣传，涉及存在虚假宣传、退款流程艰难；室内多处渗漏，门框松动，墙面起鼓不平，瓷砖大面积空鼓……

胶州奥园首府壹号项目，精装修与绿地率等事项与宣传不符、2万元购房款变广告服务费等问题引发业主抗议，另因保温层加厚让业主补钱而被住房保障中心约谈……

股权纷争

樾金沙项目的备案名为悦海国际，最初由青岛亿海置业开发建设，而该公司的股东发起人为琴岗监理。2020年7月，奥信置业（实际控股公司为奥园集团）收购亿海置业100%股权，正式从琴岗监理处接手悦海国际项目，并将其更名为樾金沙。

项目易手时，双方协议约定作价约1.4亿元人民币，由奥信置业分三个阶段，分别以约7000万元、约3000万元和约3000万元的数额转给琴岗监理，同时还需向琴岗监理兑现约2000平米的房源，包含住宅、商业、地下储藏室及地下车位等。

琴岗监理负责人段先生表示，首笔款项的约7000万元，奥信置业如约兑现了，但第二笔款项，却扣除了10%，第三笔款项更是拖了近3个月，至今未兑现。

鉴于此，奥信置业及奥园凯毅相关股权及银行存款被冻结，另外，查封了曾许诺给琴岗监理的樾金沙项目约2000平米的房源。

北上掘金

早在十几年前，奥园前身金业集团便与中体产业合作开发了北京奥林匹克花园项目，但随着两家企业的分道扬镳，奥园逐渐退出了北京。

后来，奥园打马归来，在北京成立了城市公司，并收购了合作伙伴天同宏基集团有限公司位于北京的两个项目。

以珠三角为大本营的奥园，环渤海区域是新开拓的疆土。除了已经进军的北京、沈阳及青岛，奥园还有意进入天津、济南、大连、潍坊等城市，整个环渤海区域的销售额或货值将维持在10%左右的水平。

值得注意的是，奥园已披露的北京及青岛几个项目，均是采取并购的方式获取。相关人士介绍，招拍挂并不是奥园主要的土地拓展战略，相反，这家企业更青睐并购。

当然，无论是招拍挂还是并购，但毫无疑问的是，奥园在青岛，至今，没做出折服众人的标杆。