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房贷放款加快，融资状况变价改善

维稳企业现金流

2021年四季度起，央行提出“两个维护”后，金融端松动，具体表现在：

1、加快放贷速度，为企业周转输送稳定现金流，今年以来，银行放个贷时间缩短至15天左右，助力企业回血；

2、 针对二套房出具相应公积金贷款政策，维护刚改购房客群的合理需求，拉动成交；

3、预售资金监管全国统一规定，旨在保交付，并对地方监管政策过严现象进行纠偏，合理维护企业资金的流动性；

 4、企业融资状况边际改善，信用资质好、现金流健康的企业率先受惠。

政府推动行业有质发展，企业协同驱动行业格局

为恢复市场活力，今年3月，渝北区和沙坪坝区住房城乡建委先后启动为期超2个月的“春季房交会活动”；其中沙坪坝区房交针对购房者以“可申请契税金额80%的装修补贴”为主要优惠策略，另有19家企业27个楼盘推出不同折扣，以此满足购房者的差异化需求；

区别于沙坪坝区房交会将折扣权限下放至项目，渝北区房交会以购房者的“购房面积、置业套数”为补贴计费点，施以购房总金额0.5%-1.5%的消费补贴，将进一步激活合理住房消费需求，活跃交易行情。供给端和消费端的活跃，将促进房地产行业景气度的提升，助力房地产业朝更稳的方向发展。

市场端：量价以“稳”为基调，政府降土地供应，制造“剪刀差”，存量调整至健康，土地强“降容”，调整产品结构，使得市场“有质的发展”

◆ 粮仓属性突出，均价稳定上涨，市场平稳向上发展 

2021年重庆主城全年商品房成交2305万方，同比增长5%，成交量位于全国第二，依然属于增量市场。

从均价表现来看，2021年成交均价为13476元/㎡，近五年复合增长率达9%，市场处于稳涨的局面。

◆ 控土地端供应量，稳市场容量，存量调整至安全边界

近5年，重庆商品房市场成交量在2000万方左右，市场的成交端控制在平衡容量区间内。值得关注的是，商品房市场得以平衡，与土地端的合理供应密切相关；

在经历过2013年超4000万方的大规模供应后，土地端开始阶段性控土地入市量：2014-2017年年均土地入市量在2600万方左右，2018-2021年土地入市量压缩至1700万方左右，较上一个4年年约下降900万方；土地端入市量的控制，有效调整了市场端的供求变化：从2016年开始，市场剪刀差逆转，2018年逆转超1000万方，市场库存得到快速去化，市场格局从“存量市场”向“供需平衡市场”变化；

从市场存量端看，2018年市场存量降至7236万方，去化周期仅需32个月，虽存量绝对值仍较大，但因为去化量稳定，去化周期已调整至安全边界；截止2021年底，主城存量仅4734万方，存量整体已处于健康水平，去化周期也低于30个月，市场供需平衡，存量健康度高。

◆ 通过“降容”调业态结构，助推市场从“有居所”向“有品质居所”发展

从2018年开始，市场进入“控供应、保去化”的调整周期，在土地端入市量的控制上，除降低入市体量外，也同时降低了入市土地的容积率。这一降容的举措，同时带动了市场成交结构的调整。

2018年，在近10年周期内，重庆商住类土地容积率首次降至2.0以下，城市土地供应结构进入初级调整阶段，从2019年开始，市场进入“强降容”阶段，平均容积率仅1.64；

容积率的降低，一方面控制了土地市场入市量，另一方面使得市场从高层为主，转变为洋房抢市的一个调整阶段，2019年强降容后，2020年市场成交结构占比则发生了较大变化：洋房占比从前期的20%以内的市场份额，拉升至30%，至2021年，洋房占比更是占到市场份额的37%；目前市场已从密集高层向居住品质更佳的洋房进行跨越， 通过供给端强降容，调整土地入市结构，从而调整商品房市场产品供给类型，使得市场“有质的发展”，提高居民的生活质量，未来市场将有更多高品质住房出现。

购房需求端：人口持续流入，毕业生留存率高，合理刚需购房需求逐年稳定增长

◆ 中心城区年均人口净流入增量超10万，有夯实的购房客群基础 

重庆中心城区表现为常住人口大于户籍人口数，为典型的人口流入型城市；2016-2019年，主城人口净流入保持10万人左右的年增长量；值得关注的是，2020年常住人口大幅增长至1034万人，户籍差增长至322万，人口净流入增长125万，作为“新一线”城市，城市对外来人口的吸附力逐步增强，为房地产市场的发展夯实了客群基础。

◆ 普通高校年均毕业人数30万+，刚需购房需求增量稳定

近五年重庆本科在校学生人数逐年增加，2020年普通高等学校毕业学生人数为36.65万人，在毕业生中，有超过66%的毕业生选择本地就业，毕业生驻足重庆，安家立业，是城市中稳定的刚需购房客群，将有力维稳市场成交量。

投资端：重庆仍为企业业绩贡献“重城”，政府释放利润空间，恢复企业投资信心

◆ 重庆为集团型开发商业绩贡献重要城市，投资需求仍在

从全国各地市场份额看，重庆为粮仓型城市，重庆亦是集团型开发商的业绩贡献重要城市之一。

2021年重庆权益金额成交TOP10，本地品牌开发商的龙湖、金科、华宇三家的重庆业绩贡献度占集团业绩10%左右，而除本地开发商将重庆作为业绩贡献大城外，重庆亦是多家外地集团型企业的业绩贡献重要城市：外来企业中，重庆于香港置地而言，单城市业绩贡献度占集团的49%，是重仓型城市；万科、保利、华润置地近4年在渝业绩均稳占集团业绩份额的3-4%，这表明重庆是多家集团型开发商的的重要投资城市之一，投资需求仍在；

◆ 重庆为“稳健型”投资城市，政府释放利润，修复企业投资信心

重庆年度成交量在2000万方左右，但房价在15000元/㎡左右，整体表现为“量高、价低”的市场格局，市场调整期，国家层面逐步放开对一些优质企业的金融支持，重庆政府亦在土地供应端通过降地价、限溢价等竞买规则，为拿地企业保障了一定利润空间。

从近5年房地价差的表现看，整体价差在6000元/㎡左右，企业利润偏薄弱，到2022年第一批次供应后，以所有成交地块顶至最高限溢价计算，一批次成交地块现值房地价差达7591元/㎡，同比2021年上涨近1000元/㎡，企业利润空间得到提升；政府释放土地投资利润空间，旨在修复企业对重庆的投资信心，为城市房地产市场能持续平稳健康的发展夯实基础。

总结：近期，优质企业融资提速，多家银行更是与资质优异的企业签订了并购融资战略合作协议，助力其抓住市场上较好的并购机会；在行业信心修复期，六部委接连发声，助力维稳楼市发展，提振企业信心；

锁定重庆市场，在人口正流入、高校毕业生高留存率的背景下，房地产市场新增购房人群充足，稳定性强。市场调整期，政府通过线上房交会释放折扣，拉动客群购房意愿，同时降低地价，提升开发商投资利润，提振企业投资信心，助推房地产市场进入良性循环。

在市场信心“修复”期，今年传统“金三银四”周期或爆冷，但或迎来“金五银六”，且投资信心稳固，市场进入良性循环的周期表现。

值得关注的是未来市场格局，两会之后，保障性租赁住房、城更等成为重庆的热门发展方向，但结合城市的属地化情况后，城市地产的发展仍将以商品房为发展主核，针对保障性租赁住房的建设，以盘活存量资产为主，鼓励多方企业参与建设，这将成为部分企业的业务增量部分。

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