乐居新媒体 段志伟 发自重庆 “中央公园越来越好了，很多商圈开业，地价却更便宜了，重庆还是很适合自住买房的。”3月10日，重庆公布首批集中土拍13宗涉宅地块后，有业内人士发朋友圈感慨。

相比2021年“一战封神”、成交46宗地块的首批次土拍，重庆2022年首轮集中供地不仅供应量大幅缩减，热门板块中央公园的地价也有所降幅。

首批供应“骤减”

2022年重庆集中供地首批推出13宗地块，仅大渡口区出让商住用地1宗，其余纯住宅用地共计12宗。总占地面积约1361.07亩，计容可建体量约147.1万方，综合容积率1.62，出让起始价总金额约94.4亿元，起始楼面地价6417元/㎡，可建体量同比2021年第一批次缩减近80%。

从具体区位来看，高新区、九龙坡区供应数量最多，有3宗，占比50%；渝北区、北碚区分别供应2宗，位列其次；两江新区、大渡口区和巴南区各1宗。其中，中央公园、西永等热门板块均有涉及，但供应量骤减。

关于供应量进度，重庆房地产业协会表示，“相比去年，今年供应总量基本平稳，集中供应次数将由3次调整为4次，其余批次计划预计在5月、8月、11月发布。”

重庆本年度集中供地由三批次调整为四批次供地，有业内人士分析，调整后对各方都利，为开发商、土地方以及市场提供了更多思考、调整以及缓冲时间。

在今年两会期间，针对集中供地，全国政协委员莫天全也建议：“适度增加重点城市集中供地次数，因城施策优化土拍规则，继续坚持由‘降地价’向‘降实际地价’转变，并适当降低企业拿地门槛，激发企业拿地意愿，以点带面提升市场信心。”

此前，重庆主城多区已发布2022全年拟供应地块，如果按照供应计划，与2021年相比，重庆全年土地供应量持稳。

2022年土地供应量

据了解，截至目前，大渡口区、渝北区、南岸区和重庆经开区、九龙坡区、巴南区已完成2022年土地推介，拟供应土地总计71宗。

其中渝北区、九龙坡区、巴南区供应量相比2021年有所涨幅，九龙坡区拟推出18宗纯居住用地，约1669.24亩，同比去年增加了近75%；巴南区拟推出9宗涉宅用地，约2089.37亩，可建体量217.15万方，较2021年同比上涨104.94%。

放眼全国，青岛、济南、武汉、成都等地全年集中供地进度均调整为四批次供地，但成都2022年首批供应土地50宗，合计约3124亩涉宅用地，同比2021年首批供应量仅下幅9%。

如此看来，在全年计划供应量持稳背景下，重庆首批供应土地选择了“骤减”供应量，是走出了谨慎、且脚步放缓的一步。

精选“打折”卖地

中央公园作为重庆主城热门板块，一直备受房企青睐。2021年该板块全年成交17430套住宅位居新房热销板块榜首，在第一批次土拍曾拍出1.5万/㎡地王楼面价，自2021年首批土拍推地10宗后，二、三批次均未推地供量。

2021年中央公园板块成交地块

而在2022年首批土拍为数不多的13宗地块中，中央公园板块土地有所放量，推出3宗优质地块，合计428.12亩，可建筑体量41.75万方。

值得一提的是，时隔一年，中央公园板块商业兑现、人气攀升、居住度也随之提升，而此次推出优质地块地价却下幅超3成。

相比2021年首批集中土拍，该三宗中央公园优质住宅地块在起拍价上降幅较小，但实施最高15%溢价率限制，在最高竞拍限价上，最高限价下浮3成，不仅如此，这三宗纯住宅地块优质性也不错。 

比如渝北区两路组团F分区组团地块，起始楼面价8398元/㎡，最高溢价率15%，最高限价仅9658元/㎡，地块右侧即为2021年首批集中土拍，海成以14583元/㎡拿下的中央公园地块，土地面积43亩。

渝北区两路组团F分区组团地块

此次新推地块比2021年推出地块面积大一倍，最高限价却下降了4925元/㎡，降幅3成。

以及紧邻“板块地王”的两江新区两路组团C、F标准分区组团地块，起拍价8130元/㎡，最高限价9350元/㎡，周边为2019年顶融拿地中央公园，成交楼面价11748元/㎡；紧邻2021年4月保利以15711元/㎡楼面价拿下的地块，相比之下，该地块最高限价下降超6000元/㎡。 

两江新区两路组团C、F标准分区组团地块

另一宗渝北区两路组团F分区地块也是如此，起拍价8800元/㎡，最高限价10120元/㎡，相比首轮土拍1.4万元/㎡成交地价，该地块离中央公园距离更近，并且围绕一片自然水域，9号线二期在建，自然环境优质+交通便利，但最高限价仅10120元/㎡，相比降低约4000元/㎡。

根据出让规则，三宗中央公园地块均以最高溢价15%设置了最高限价，超过该限价将通过摇号决定竞得房企，以上地块差价按照最高限价成交，相比周边临近地块降幅约4000-6000元/㎡，如果按照底价成交，成交均价下幅将更多。

不止中央公园板块，此次推出的西永、蔡家、大渡口、李家沱等地块，即时达到最高限价，相比周边成交均价，也有不同程度的地价下浮。

地价下降，意味着开发商开发成本降低，在板块热度不减的同时，房地价差距相比拉大，不仅增加了开发商利润，增强拿地意愿，更有利于开发商在获取利润的同时提高住宅建筑品质，而这对于购房者而言，未来供应的项目，性价比可能会更高。

供地缓冲期

从2022年开年至今，重庆商品房市场一直平平无奇，3月7日-3月13日，重庆商品住房成交10.84万方，环比下降37.59%，购房者观望情绪重，成交持续低落。 

但主城区商品住宅供应量持续上升，一周供应19.76万方，环比上涨86.77%，可以看出，不少开发商开始“备货”期待楼市回暖的来临。

重庆主城区商品住宅周成交

在市场端，比起首付降2成的回暖信号，重庆房贷利率仍居高位，是不少业内人士认为楼市回温缓慢的原因。

即使重庆首套房5.20%、二套房5.40%的房贷利率比2021年最低的时候，还要再低5个基点，但相比其他城市，重庆房贷利率仍旧高位并且降幅较小。比如，苏州最新房贷利率已重回“4”字头，首套4.6%左右，二套5.3%左右，曾掀起一波楼市热度。

在重庆目前回温缓慢的市场背景下，首批集中供地从拿地竞拍进度、供应量都有所调整，竞拍规则延续了此前资金审核的规则，并且延续“现场拍卖+摇号”方式出让，取消竞自持，降低了拿地门槛。

重庆进入“集中供地”以来，土拍规则其实一直在逐步放松，相比拿地规则宽松的2021年第三批次土拍，此次土拍甚至直接降低了拿地楼面价，从成本端激发房企拿地意愿。 

往期集中土拍成交

往期政策调整

乐居新媒体对重庆部分开发商进行咨询，有头部民营房企表示今年不会再拿地，有国央企表示正在筹备拿地，也有部分民营企业表示仍在观望，未表明确定拿地意愿。

重庆2022年开年土拍热度如何，一个很现实的问题摆在面前，除了拿地门槛降低，房企资金流动性成关键一环。

实际上，从重庆第二批次土拍开始，占比全年拿地40%的民营房企活跃性在逐渐降低，经过房企暴雷事件的打磨，评级水平在金融机构融资决策的分量加重，在更大程度上影响民营房企融资。 

2021年三批次民企占比

业内人士分析，从房企融资结构来看，民企债权融资规模锐减。特别是银行贷款，国央企银行融资渠道通畅，民企少数突围。

数据显示，2022年2月，房企境内外债券融资到期债务规模约395亿元，环比减少62.4%，同比减少48.6%，到期债务净额20亿元，偿债压力较1月明显改善。

但在3月份、4月份连续两个月到期债务规模均超过千亿，这两月对房企的资金流动性有所影响，并增大对房企融资能力的考验。

在政策导向端，3月16日，五部委发声救市，积极推动房地产行业转变发展方式，鼓励机构稳妥有序开展并购贷款，重点支持优质房企兼并收购困难房企优质项目，促进房地产业良性循环和健康发展；证监会也明确，积极配合相关部门有力有效化解房地产企业风险。

由此可见，在市场端，重庆楼市仍处于观望阶段，回暖缓慢；在房企端，在救市发声后，曾活跃于土拍市场的民营房企仍处于调整阶段，但房地产市场整体向好已成基调。

从市场热度和房企拿地意愿来看，重庆首批集中供地，并不是最佳供地时期，如此看来，土拍供应“精减”也算是一次“明智之举”。