「赁视野」|保障性租赁住房城市篇：青岛

克而瑞租售 2022-03-15 18:39 3.9w阅读

随着国家首个新旧动能转换试验区、自由贸易试验区和上合示范区三大国家战略的实施，青岛站在了中国新一轮更高水平对外开放的最前沿。城市首位度不断提升，青岛形成较强的人口“虹吸”效应。根据七普数据显示全市常住人口突破1000万，流动人口较六普增加90．69万人，增长46.27％，流动人口的日益增多，住房矛盾问题亟待解决。

“十四五”期间，青岛将加快发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务，力争新增保障性租赁住房达到21万间，占“十四五”期间新增住房供应总量的30%，努力满足和解决新市民、青年人的住房问题。

多维政策支持，促租赁行业发展

青岛作为全国完善住房保障体系和住房租赁市场发展“双试点”城市，近年来青岛不断完善“租购并举”的住房制度体系，在政策制定、房源筹集、金融支持等方面均取得了积极进展。

在保障对象上，明确不设收入门槛，重点保障在城区工作生活、正常缴纳养老保险和住房公积金、在当地无自有住房的新市民、青年人等群体，优先保障新就业、从事基本公共服务的新市民；

在房源筹集上，明确利用集体经营性建设用地建设、企事业单位自建、园区配套建设、盘活闲置住宅和非居住存量房屋、集中建设、商品住房项目配建等多种方式筹集；

在项目认定上，构建起了联合审查、快速审批的工作机制，使保障性租赁住房的房源筹集有标可依、项目管理有章可循、优惠政策有据可考；

在保障措施上，构建多元化供地格局，合理确定土地供应时序，完善住房税收体系，以落实税收减免政策为重点支持住房租赁市场发展。

表：青岛保障性租赁住房部分政策梳理

资料来源：公开资料整理

加大保障性租赁住房建设筹集力度，

西海岸新区和城阳区率先发力

青岛努力实现让市民“住有所居、住有宜居”，构建保障性租赁住房、公租房、共有产权房（产权型人才住房）的住房保障体系。“十四五”期间，青岛明确要求各区(市)政府结合辖区保障性租赁住房需求、存量土地、存量房屋情况以及现有符合条件的租赁型人才住房情况，多渠道筹集房源，切实增加供给。

图：青岛保障性租赁住房房源筹集的六种方式

商品房配建作为六大房源筹集渠道之一，从2021年青岛土拍规则来看，青岛严格执行保障性住房配建政策，重点加大保障性租赁住房建设筹集力度，尤其在市南区、市北区、李沧区要求全部配建保障性租赁住房。且配建部分均以划拨的形式，用作建设租赁型人才住房。一方面，这与国家多次强调的“加快发展保障性租赁住房”的政策导向相契合，另一方面，也有效降低了拿地企业的资金成本。

从2021年土拍结果来看，青岛租赁用地拿地建面TOP5的企业基本为品牌房企和当地国有企业，发挥引领、规范的作用。从地块区域分布来看，地块多位于市北、城阳、李沧区等交通便捷、商业商务配套完善区域，有效促进职住平衡。

2021年青岛招拍挂租赁用地拿地建面TOP5企业

数据来源：CRIC城市租售系统

从近期目标来看，2022年青岛将持续加大保障性租赁住房工作力度，全市计划建设筹集保障性租赁住房45000套，主要利用存量在建租赁型人才住房、市场化租赁住房筹集房源；新增建设筹集保障性租赁住房（租赁型人才住房）30000套，其中符合试点要求房源22000套，其中西海岸新区、城阳区率先发力。

2022年青岛保障性住房建设筹集任务分解表

资料来源：青岛市住房和城乡建设局

品牌集中式公寓较少，

机构化比例不高，有少量本土公寓品牌

受政策红利和市场推动双重因素影响，青岛住房租赁专业化经营机构发展迅速。2017年1月，魔方（中国）投资有限公司与即墨创智新区管委投资合作的“魔方公寓”正式建成并投入使用；3季度，世联红璞、万科泊寓首个青岛项目相继开业；龙湖冠寓、旭辉领寓、链家自如处于前期调研阶段。截至目前，品牌公寓的出租率达到90%以上。

经过几年发展，青岛租赁企业已超过130家，机构经营房源占租赁住房供给总面积的12%左右，但机构化比例依然不高。

从入驻企业来看，青岛集中式公寓可以分为四类。第一类是房企背景的公寓品牌：万科泊寓，龙湖冠寓，第二类是以轻资产为主的公寓品牌：魔方；第三类是初寓、筑美印象等为代表的本土长租公寓运营企业；第四类以“二房东”面貌出现的个体经营者。

从分布区域来看，目前集中式公寓大多分布在市南区、市北区、李沧区和崂山区等交通便利、配套齐全的热点区域。

总结

青岛作为全国完善住房保障体系和住房租赁市场发展“双试点”城市，积极发展住房租赁市场，不断健全住房市场体系和保障体系。

通过市场监管、房源筹集、项目认定、金融支持等多方面支持住房租赁发展，尤其在新增供应上，青岛严格执行保障性住房配建政策，形成全国可复制可推广的经验。青岛逐步构建起“政府与市场相补充，存量与增量相协调”的良性机制，向着“住有所居、住有宜居”的总体目标加速迈进。

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