乐居新媒体海南 樊昱  又到了一年一度的3.15国际消费者权益日，房产类纠纷事件一直是大众热议的焦点。本次乐居新媒体独家对话海南云联律师事务所管委会成员、高级合伙人、文昌分所主任魏道言律师，通过深度剖析买房八大维权重灾区典型案例，为购房者答疑解惑，请速速收下这份购房维权指南。

一、【房屋质量】墙体裂缝、楼板裂缝、屋面渗漏，哪些问题是房屋质量有问题，遇见房屋质量问题应该怎么办？

现实生活中常见的房屋质量问题主要有：楼体不稳定、房顶或者墙面渗漏水、墙皮脱落、裂缝、隔音、隔热效果差、上下水出现滴漏、水电暖气的设计位置不合理等，故上述墙体裂缝、楼板裂缝、屋面渗漏均属于房屋质量问题。

当房屋出现质量问题时，针对不同阶段出现的房屋质量问题分情况予以处理：

一、若收房时发现房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或交付使用后房屋主体质量经专业机构检验确实不合格的，购房人有权拒绝收房，并可以要求开发商解除合同及赔偿损失；

二、若是在装修入住后发现房屋质量问题，需先明确导致房屋存在质量问题的具体原因：

1、若是装修问题，在保修期内只能要求装修公司维修，并可以要求赔偿损失。

2、若是房屋本身的质量问题，在保修期内，业主首先向开发商提出维修要求，如果开发商不履行维修义务或在合理期限内拖延修复的，业主可以自行或者委托他人进行维修，由此产生的维修费用和给业主造造成的损失应由开发商承担。另外，若因为开发商的原因导致房屋质量问题一直没有被有效修复而超过保修期的，并且影响到购房人的正常居住的，开发商仍然要承担责任。

3、若是物业公司疏于管理导致房屋产生的质量问题，如对屋顶的水箱管理不善导致顶楼住户家漏水、渗水的情况，物业公司需承担失察或者维修不及时的责任。

4、若是业主自身使用不当或者随意改造房屋结构导致出现的房屋质量相关问题，则由业主自己承担相应的责任。

二、【私改规划】房屋建设项目的过程中，遇到开发商擅自更改规划，如变更小区绿化，被侵权的业主应该怎么办？

购房者在看房时可要求开发商提供规划部门核准的小区平面图，通过该图可对住宅小区的建筑物有全面的了解，购房者在确认买房后，签订预售合同时可将图作为合同附件并由双方签章确认，另外，根据我国法律规定，开发商应当按照已经批准并公布的规划建设房屋，如果确实需要修改，也应当经过法定的审批手续。如果遇到开发商建设行为确实与规划的要求不一致而引发纠纷的，被侵权的业主们可与开发商进行协商，或者向城乡规划主管部门进行控告、举报，由城乡规划主管部门作出处理，也可以依法提起诉讼，要求开发商承担违约责任。

三、【延期交房】遇到开发商延期交房，应该怎么处理？

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行的，解除权人请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。由此可见，如遇到开发商延迟交付房屋的情况下，购房者可以视情况，依据合同约定的违约责任条款，可与其协商或者通过诉讼的手段要求开发商承担相应责任。或者在三个月合理期限催告无效后，可要求解除合同，要求开发商承担违约责任及返还购房款。

四、【承诺缩水】送车位、免交一定期限物业费等，但后期又不能如期履行，如何避免承诺口说无凭？

关于购房送车位、免交一定期限物业费等此类口头承诺折扣往往很难拿出凭证，因此针对此类承诺，购房者可与出卖人协商将其作为附加条款列入购房合同中，应尽能够以书面形式予以保留，并由承诺者签章确认，或者在与出卖人协商过程中予以录音保留凭证，避免作口头承诺口说无凭。如出卖人后期不能如期履行的，购房者可根据合同约定或其他保留的证据要求出卖人履行，追究出卖人的违约责任。

五、【精装质量】装修产品被偷梁换柱，装修用材和实际千差万别，买精装房遇到货不对板应该怎么办？

精装修的房屋需要业主在签订购房合同和装修合同的时候（或者装修条款被包含在购房合同里），明确约定房屋的装修标准，如装修的材料、品牌、装修工艺等内容，若装修存在问题，购房者可以向开发商主张维修或者赔偿，若因装修部分存在质量问题严重影响房屋质量，无法正常居住使用，致使合同目的不能实现时，购房者有权请求解除合同并要求开发商赔偿损失；同时，对于装修质保期的起算时间也建议要关注，在双方验收通过之后再开始起算质保期。

六、【产权/面积缩水】明明是70年的产权，却变成50年，交房测绘面积缩水，购房人应该怎么办？

一、产权缩水：如购房者在签订购房合同时已明确约定交付的产权期限为70年，而实际交房时却为50年，与合同约定的土地年限不一致已经涉嫌违约，可根据合同约定的违约条款向开发商主张违约责任，也可以要求解除合同。另外，根据《民法典》第三百五十九条第一款规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。不动产包括房屋所有权和土地使用权，房屋所有权没有期限，只有土地使用权有期限。也就是说，住宅建设用地使用权70年或50年，并不会对业主有什么实质性的影响。

二、面积缩水：根据《商品房销售管理办法》第二十条规定，在交付产权面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确以及约定不确立的，按照以下标准进行解决：

（一）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。

（二）、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

七、【霸王条款】在交房时，往往提出一些无理的要求。如先交房后验房，如何辨别霸王条款，如何维护自己的合法权益？（针对交易）

根据《民法典》第四百九十七条，有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

结合上述民法典的相关规定，购房者在房屋交易过程中应注意：

第一，合同双方要在签订合同过程中遵循“平等原则”、“公平原则”、“诚实信用原则”，这些原则是购房者和开发商在订立商品房买卖合同时应当遵循的基本准则，是避免“霸王”合同发生的第一步；

第二，购房者一定要学会理性购房，不要冲动、盲目；

第三，应当在签署前识别出“霸王条款”，比如免除中介机构责任、加重买卖双方责任或排除买卖双方主要权利的，都属格式条款。必要时，可委托专业律师进行审查。如果发现“霸王条款”，就要第一时间与中介机构进行协商，要求其删除或修改。

第四，如果签订合同后，发现存在“霸王条款”，可以与开发商、中介机构进行沟通，协商解除已签订的合同或另立补充协议，对“霸王条款”进行修改。

最后，如因”霸王条款“产生纠纷，应通过法律途径维护自己的合法权益。

八、【房主毁约--二手房】二手房交易，如何避免房主毁约？遇到房主毁约应该怎么办？（针对二手房）

一、明确房屋产权，权属是否存在争议纠纷：有的房主毁约是因为房屋产权的问题，二手房买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效，或者即使产权人没有签字，但事后明确追认的，合同依然有效，否则合同将因为侵害了部分产权人的合法利益而归于无效。在二手房交易的过程中，经常出现夫妻感情破裂而处置房产的问题，还有因为遗产继承问题而转让房产等纠纷，在买房之前必须清楚明确房屋产权归属及产权现状权属，避免引发纠纷。

二、保存相应的证据材料：二手房交易过程中所产生的一些交易凭证务必妥善保存，二手房合同在签订之后，可能会出现卖方或者买方对付款时间等进行细微的变更，比如卖方同意买方比合同约定日期推迟一两天付款的情形。所以我们要保留协商过程中的证据，比如视频录像、通话录音、短信记录、微信记录等，也可以签订新的书面协议。

三、房主毁约处理：购房合同是维护买卖双方权益的有效凭证，购房者在签订购房合同的时候，双方可以约定违约责任，若是由于某一方的个人行为造成交易无法继续履行的，那么履行合同的一方可以向违约的一方提出解除合同，并追究其违约责任，还可以要求违约方赔偿损失。（完）