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地产K线

专注地产上市公司解析。

商管上市潮被冰封了

乐居财经 2022-03-14 20:10 7.6w阅读

瑞安新天地招股书失效,2020年及2021上半年合计亏损11.48亿。

/乐居财经杨宏彬

港交所的锣声,已经很久没为地产敲响,就连与地产相关的物业及商管,上市都变得艰难了起来。

313日,据港交所文件显示,瑞安新天地招股书已经失效,其递交招股书的时间为2021913日。

据了解,早在2012年,瑞安房地产就已经宣布,拟拆分子公司中国新天地单独于港交所上市。直至2015年,瑞安房地产的掌舵人罗康瑞还表示,力保中国新天地2015年下半年IPO。然而在这之后,就没有了消息。

搁浅良久的上市计划,终于在2021年有了回响。2021726日,瑞安新天地传出上市消息,两个月后,“靴子”迅速落地,然而,最后等来的却是港交所的冰冷的回应。

根据招股书显示,瑞安新天地将在中国主要从事商业地产投资及持有,物业管理以及商业资产管理业务。分拆过程中,罗康瑞将包括上海新天地在内的瑞安房地产13项已落成的商业投资物业资产组合划给了瑞安新天地。

截至2021630日,瑞安新天地物业总建筑面积为200.5万平方米,其中52.7%位于上海。物业总建筑面积的64.4%35.6%分别为零售和办公物业。此外,控股股东瑞安房地产另有覆盖总建筑面积130万平方米(其中85.7%位于上海)的储备商业物业。

依赖投资创收

在最初宣布上市之时,罗康瑞是为瑞安新天地引入过资本的。2013年末,瑞安新天地引入Brookfield,资方以购入瑞安新天地5亿美元可换股永久证券的方式获得22%股权,同时瑞安做出承诺,允许Brookfield后期追加2.5亿美元投资。

不过5年之后,瑞安新天地集团又以40.74亿港元买断了与Brookfield所有权益关系,瑞安新天地重新成为瑞安新天地集团的全资附属公司。直至递交招股书时,罗康瑞依然将瑞安新天地的股权牢牢握在手中。

IPO前,瑞安新天地由瑞安房地产持股100%,往上穿透,最终由瑞安公司受益55.68%的股份。而瑞安公司由Bosrich全权信託单位持有,其受托人为BosrichHoldings (PTC) Inc.(简称“Bosrich”)。罗康瑞正是该信托的成立人及全权信托受益人,也就是说,目前罗康瑞在瑞安新天地收益股份份额达到55.68%

根据财务数据显示,瑞安新天地主要的收益为投资收益,而物业收入比重较低。2018-2020年,瑞安新天地的物业投资收入占比总收入均在75%以上。

2021年上半年,其总收入为13.77亿元,其中物业投资收入为10.67亿元,占比77.5%,而物业管理收入为2.44亿元,仅占17.7%

主要依靠投资物业创收的模式,受投资物业公平值变动的影响是较大的。2020年及截至2020630日止六个月,瑞安新天地分别净亏损2.63亿元、8.85亿元,期内由于新型冠状病毒爆发导致投资物业公平值分别减值11.11亿元、13.11亿元。

沉寂的238

事实上,在地产行业IPO的寒冬下,坐上冷板凳的并不止瑞安新天地一家。距离上一次房企敲锣上市,已过了整整238天。

IPO之路上同样遭遇坎坷的还有中南高科、中亿基业、石榴投资集团。据港交所文件显示,中南集团旗下产业园区开发运营商中南高科,以及一家总部位于宁夏的房企中亿基业招股书于1112日失效。而北京的开发商石榴投资集团招股书则是于1130日失效。

即使在寒冬之下,也有人义无反顾的坚定着上市的信念。20211022日,中国文旅再次递交招股书,四次冲击港交所。这次,它索性将名称由“中国文旅集团有限公司”变更为“大湾区文旅康居股份有限公司”。

但在外界眼中,大湾区文旅仍是一家披着文旅外衣的物业开发企业,含有大量销售住宅。按最新招股书数据,截至20215月底,其收入3.19亿元,度假物业销售收入为2.78亿元,占比达87.1%。目前大湾区文旅仍在上市路上。

同样坚持递交招股书房企的还有三巽集团,然而,他的命运却和大多数准备奔赴资本市场房企不同,是唯一幸运儿。

2021719日,三巽集团(6611.HK)于香港交易所正式敲锣上市。据了解,三巽集团曾四次递表,最终成功闯入资本市场。

据乐居财经统计,2018年有9家内地房企成功赴港IPO2019年、2020年各有7家,但2021年却仅有三巽一家。换言之,往年“七八个星天外”,2021年历经周折之后才产生“一缕星光”,规模已不可同日而语。

2021年下半年以来,递表的房企除了大湾区文旅外,还有天鸿中国、合能控股、方直发展等,目前均未通过聆讯。而与地产相关的物业、商管的招股书失效也频频出现,包括世纪金源服务、润华物业俊发七彩服务众安智慧生活长城物业等。

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