「赁视野」|保障性租赁住房城市篇：西安

克而瑞租售 2022-03-11 15:37 3.9w阅读

西安地处关中平原中部，自古有着“八水润长安”之美誉。当前，西安正处在国家中心城市、国际化大都市建设的双重机遇期，在城市单核心发展模式下，西安具备吸纳人口的先决优势，虹吸全省的流动人口向西安聚集。

根据七普数据显示全市流动人口374万人，占常住人口的28.93%，七普与六普相比，流动人口增加了近140万人，住房矛盾问题日益突出。“十四五”期间，西安将加快发展保障性租赁住房作为住房建设的重点任务，力争新增保障性租赁住房达到30万套（间），占新增住房供应总量的30%以上，努力满足和解决新市民、青年人的住房问题。

多维政策支持，促租赁行业发展

西安作为第二批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，3年获得24亿元中央财政补贴，全力支持租赁市场发展。从出台政策来看，政府给予土地供给、流程审批、资金补助、税费减免、金融支持等方面的扶持，积极引导多主体参与的租赁住房发展。

近两年，西安住房租赁政策共出台17条，主要聚焦在市场监管和租赁供应类。

西安加强保租房市场监管，建立健全管理体制机制；严厉查处住房租赁违法违规行为；强化租赁住房安全管理；提升行业自律管理水平；完善住房租赁矛盾化解机制。

租赁供应上，西安提出近远期发展目标，多渠道增加租赁住房。新建项目足额建设自持租赁住房，积极盘活存量住房，多措并举筹集租赁房源，有效增加租赁住房供应。

表：西安保障性租赁住房部分政策梳理

资料来源：公开资料整理

组建国有租赁公司，

足额建自持租赁住房，助力保租房建设

目前西安加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系。“十四五”期间，西安利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋及新供应建设用地等5类土地，加大保障性租赁住房供应，力争保障性租赁住房达30万套。

图：西安“十四五”保障性租赁住房发展目标

2020年，西安成立国有独资的政策性住房专营企业—西安市安居建设管理集团有限公司，在住房保障、人才安居和租赁市场领域发挥着主导作用，打造政策性租赁住房的投融资、建设收购以及运营管理三大平台。力争在2-3年内成为资产规模达1000亿元以上的大型政策性住房专营企业，切实做好各类人才、新市民和中低收入家庭的安居保障。

图：安居建设集团三大平台

西安市安居集团结合全市政策性住房发展规划，以深化住房供给侧结构性改革为主线，加快盘活现有保障房资产，放大资金效益，增加有效供给，切实做好各类人才、新市民和中低收入家庭的安居保障。

西安在新出让土地中通过自持的方式有效增加租赁房源供给。西安市住房和城乡建设局、西安市自然资源和规划局发布《关于进一步加强对配竞自持租赁住房管理的通知》，新出让土地应按比例足额建自持租赁住房、按整幢或整单元方式集中配建、自持年限不低于10年。

由于自持部分在10年内无法销售，这部分建设的资金成本无法按照正常商品房那样通过预售来实现回款，属于纯投入一定年限但无产出的投入，因此对开发商实力提出更高要求。从2021年土拍结果来看，西安租赁用地拿地建面TOP5的企业基本为品牌房企，资金实力较强；从地块区域分布来看，地块多位于高新区、城北区、浐灞区等产业集聚区域，有效促进产城融合、职住平衡。

2021年西安招拍挂租赁用地拿地建面TOP5企业

数据来源：CRIC城市租售系统

品牌集中式公寓较少，

集中度高，有少量本土公寓品牌

在政策利好的鼓舞以及人口红利的驱动下，泊寓、魔方、冠寓、朗诗寓等全国化布局的规模型运营商品牌进入西安。目前西安集中式租赁企业有12家，运营房源数量约1.3万套，供给集中度较高，头部四家企业供给占集中式房源总数的87%。同时，西安本土也诞生了馨美寓、拾光盒公寓等新型公寓品牌，但整体供应量较小。整体来看，西安长租市场尚处于起步阶段，市场化长租机构并未形成规模化品牌化发展。

图：部分全国化布局品牌公寓入驻时间

总结

西安肩负建设国家中心城市的重大责任，明确了加快建设西部经济中心、对外交往中心、丝路科创中心，加快建设丝路文化高地、内陆开发高地，加快建设国家综合交通枢纽的城市发展目标。西安在城市单核心发展模式下，虹吸全省及周边城市的流动人口，住房矛盾日益凸显，租赁产业迎来发展的机遇期。

近年来，西安密集出台各项租赁政策，在租赁供应、市场监管、金融税收等方面给予扶持。在政策利好下，组建国有租赁公司，足额建自持租赁住房，按照“以需定供”的建设原则，通过新增和存量改造并重的方式，助力“十四五”保租房建设目标达成。

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