沈国军表示，近两年，受线上消费叠加新冠肺炎疫情的冲击，国内众多购物中心、酒店和写字楼等商业不动产纷纷以被动降租来抵御风险。同时，不少商业综合体通过加强线上促销、直播带货以及推行夜市经济等方式提升运营管理能力，实现了逆势崛起，运营管理能力强的权益类资产证券化产品投资价值越来越受到认可。

当前，在“新旧动能转换，推动高质量发展”的宏观政策导向下，商业不动产领域正在从过去的产销模式向“资管+运营”模式转型，通过提升运营管理能力来实现资产增值，推动商业物业资产证券化已成为大势所趋。

在沈国军看来，尽管商业不动产的投资、经营、估值与退出等逻辑均和住宅不动产有本质区别，但由于受到住宅不动产市场“房住不炒”的误伤，商业不动产领域沉淀大量的优质资产无法通过证券化等形式实现资本的良性循环。

“从国外成熟市场的发展经验看，商业物业的资产证券化不仅有利于盘活存量资产和沉淀资金，还能扩大物业持有人直接融资通道，提高金融市场配置资源的效率和效益。”沈国军表示，同时对投资者来说，也丰富了资产配置渠道，对于建立和发展多层次资本市场具有重要意义。

从另外一方面来看，近年来国内公募基础设施领域成功推行的REITs（不动产投资信托基金）也为商业物业资产证券化作出了较好的示范。

沈国军认为，我国加快推进商业物业资产证券化的时机已趋成熟，但相关的法制、监管及财税等政策还需进一步完善。

他建议，借鉴公募基础设施REITs成功经验，在商业不动产领域开展公募REITs试点，优先考虑资产储备充足、资产运营管理经验丰富、主体经营稳健的企业参与试点。引导参与主体多关注底层资产质量，聚焦“资产融资”本义，同时引导物业持有人或资产管理人，通过提升资产运营和管理能力来打造REITs产品的核心竞争力。