通过收并购、招投标等方式迅速扩大第三方物业管理规模及占比，是物企扩张规模的主流路径。当下，随着外部环境变化，物企规模扩张步伐虽有所减缓，但可以预见的是，这将仍是2022年企业发展的主旋律。

但正所谓“欲速不达”，在扩张之余，企业也应停下脚步先思考一个问题：这个城市适合进入吗？每家企业都有其特点，每个城市也都有其特质。选对了，可成为高地；选错了，亦可成为泥沼，反而会拖滞企业发展的步伐。

物企如何选择适合自己的城市进入？城市选择该考量哪些因素？进入城市之后又该如何布局？

这些问题需要探索，但并没有固定答案。为此，我们推出了“城市进入”研究专题，是为对此的思考。本期我们将聚焦城市物业费这一重要影响因素进行讨论。

一线城市是二线城市1.4倍

各地政府指导价深圳最高

从城市进入的角度来看，城市的平均物业费越高，代表着企业可获得的收益上限越高。据克而瑞物管监测显示，全国重点20城中一线城市住宅平均物业费为3.1元/㎡/月，二线城市住宅平均物业费为2.2元/㎡/月，深圳最高为3.8元/平米/月。

物业服务是一项民生业务，为了加强住宅物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保证居民安居，政府通常会出台指导价以约束物业企业。随着人员成本、运营成本的增加，政府指导价在一定程度上已经成为影响城市物业市场良性发展重要因素之一。

据监测显示，全国重点20城现行物业费价格体系中，8成以上城市实行政府指导价，仅上海一城废除政府指导价，以市场调节价为主运行；广州、重庆等城市则实行政府指导价与市场调节价并行的价格体系。

深圳作为仍实行政府指导价的一线城市，其政策更新较为及时。2019年，深圳市住建局及发改委发布《深圳市住宅物业服务收费指导标准（征求意见稿）》，更新物业费指导价上限，截至目前，深圳市物业费指导价上限仍为全国最高5.6元/㎡/月。

据《深圳市住宅物业服务收费指导标准》文件显示，全市住宅物业服务收费指导标准主要针对多层、高层项目，项目共分为四类：综合管理，共用部位、共用设施设备日常运行维护，环境管理，公共秩序维护，每类按照不同服务要求分为5级进行收费。

5年内新盘平均物业费最高（2.7元/㎡/月）

汉、渝新盘体量最大

随着人民生活水平的提高，居民对物业服务的要求也在不断提升。虽然全国各城市现行物业费价格体系仍以政府指导价为主，但推动物业费市场化已成为行业共识。

一方面，上海实行市场调价模式在全国具有良好示范作用，广州、重庆等城市在政府指导价基础上实行市场调节价，市场化价格体系正逐步推行。另一方面，部分仍实行政府指导价的城市，也出台了相关条例更新指导价上限，以匹配居民不断提高的物业服务要求。如深圳，2019年其发布的政府指导价上限已达5.6元/㎡/月。

从各城市推进情况看，新入市项目的物业费普遍较过往有所提高。根据克而瑞物管监测显示，全国重点20城住宅项目，楼龄越短物业费越高：5年以下楼龄的项目平均物业费是20年以上楼龄项目的1.6倍，楼龄5年以下的项目平均物业费为2.7元/㎡/月。

城市新项目规模影响着城市平均物业费的高低，同时推动着城市物业费市场化进程。据克而瑞物管监测显示，重庆、武汉等中西部城市近年入市新项目规模大，重庆、武汉位列前二，重庆规模最高达2.4亿㎡，武汉次之，为1.6亿㎡。

从近一年住宅用地成交规模来看，重庆、长沙、武汉、成都等中西部城市表现依然强劲，重庆成交规模为2877万㎡，在这些城市中居首位。随着项目的建设交付，这些项目将在未来一年转化为该城市企业拓展的对象。

9成项目物业费在4元/㎡/月以下

京沪是高物业费集中地

从全国物业费结构来看，全国重点20城物业费主要集中在1-4元/㎡/月之间。据克而瑞物管研究发现，物业费市场化发展仍处于初级阶段，市场需要更多时间去理清业主、物企、政府部分之间的关系，居民也需要更多时间去理解物业服务内容与物业价格之间的对应关系。

物业费完全市场化还需时日，低物业费仍是目前市场主流，2元/㎡/月以下的项目占比超过5成，其中12.4%的项目物业费低于1元/㎡/月。

就不同价格段的物业费来看，上海、北京等一线城市经济发展水平高，居民物业费接受度、接受能力高。6元/㎡/月以上的各价格段的最高占比均被上海、北京包揽，且价格段越高，上海、北京等一线城市占比越高。其中10-20元/㎡/月价格段中北京、上海两市合计占比近60%，一线城市高物业费垄断趋势明显。

但值得注意的是，高端住宅并不一定完全对应高物业费。

以上海为例，在传统认知中，翠湖天地、汤臣一品、华侨城苏河湾、融创滨江壹号院等项目均是上海高端住宅，但其物业费均不超过20元/㎡/月，而像海上花园、汇都公寓等知名度不那么高的项目物业费反而更高。因此，对于拓展高物业费项目的企业而言，可以不局限于传统高端项目。

小结

物业费对于物企城市进入而言重要性不言而喻，了解城市物业费基本面、城市物业费市场化程度、不同价位物业费项目特点等有助于企业进一步筛选适合自己的城市、适合自己的项目。但是否进入该城市是多因素综合考量的结果，物业费只是其中重要的因素之一，下期我们将从城市市场容量角度进一步剖析。敬请关注！

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