中国房地产市场是一个政策市，政府导向起着举足轻重的作用。

2022年3月5日，李克强总理在两会政府工作报告上谈到了继续保障好群众住房需求。

他说：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”

分解下核心信息点：

1、继续房住不炒（坚持行业发展方向不变）；

2、发展长租市场（为暂时无房市民提供更好租赁服务）；

3、推进保障房建设（保障低收入者居住需求）；

4、购房者合理住房需求要满足（商品房市场依然需要发展）

5、房地产业要良性+健康发展（防止房地产企业大量雷暴）。

李克强总理两会报告上对住房问题的表述，秉承2021年12月6日，中共中央政治局会议的新华社通稿：“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。”

这里，除了保障性住房建设，关键是两句，一是“满足购房者合理住房需求”，二是“促进房地产业良性循环和健康发展”。

这两句话的背景是自2021年年中恒大雷暴后，中国房地产业很多企业陆续出现了严重的现金流危机，随着市场快速恶化，一批企业出现债务违约情况，行业信心受到严重打击。

到年底，中央高层已意识到问题并对房地产行业发展提出“良性循环”“健康发展”的要求。

不过，12月至今，中国房地产市场雷暴局面尚未根本好转。

3月2日，银保监会主席郭树清在国新办新闻发布会上说，2021年，重点领域风险持续得到控制，宏观杠杆率下降了大约8个百分点，金融体系内的资产扩张恢复到较低水平，再次回到了个位数……地方政府隐性债务状况趋于改善，房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。

在会上他还说，“去年以来房地产市场出现调整，这对金融业（化解风险）来说是好事，但也不希望房地产市场的调整太剧烈，希望能平稳些！”

以上被市场人士认为这一轮自2020年8月三道红线以来，历史罕见的楼市调控，已到了政策底。

那么，政策底之后，扭转市场信心不足，推动尽快触摸市场底部，并引导市场逐步好转的推手是什么？

同在3月2日，郭树清谈到了一个新名词“新市民”！

2天后的3月4日，中国银保监会、中国人民银行发布《关于加强新市民金融服务工作的通知》，其中对“新市民”有了定义。

新市民的概念是：“指因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等，目前约有三亿人。”

接下来，银行保险等金融机构将加强对“新市民”的服务工作，包括“满足新市民合理购房信贷需求”。

除了，公租房、保障性租赁住房、共有产权房等等服务配套，也要“满足新市民合理购房信贷需求”。

具体来说是：“支持商业银行认真贯彻国家有关政策，紧紧围绕‘稳地价、稳房价、稳预期’目标，因城施策执行好差别化住房信贷政策，合理确定符合购房条件新市民首套住房按揭贷款的标准，提升借款和还款便利度。鼓励商业银行充分运用信息技术手段，多维度科学审慎评估新市民信用水平，对符合购房政策要求且具备购房能力、收入相对稳定的新市民，合理满足其购房信贷需求。”

以上出自3月4日的中国银保监会及人行通知。

显而易见，接下来三亿“新市民”中有购房能力的“首套”住房需求将获得按揭支持。

“提升借款和还款便利度”意味着商业银行将放开加大信贷力度支持这一需求的释放！

以上通知，非常明确地要求各地商业银行，对收入稳定有购房能力的新市民要给予房贷支持。

这意味着银行又将对按揭房贷开始新一轮放松。

从某种意义上说，满足“新市民”的购房需求就是“满足购房者合理住房需求”。而购房者合理住房需求被满足之后，房地产市场良性循环和健康发展大概率能实现。

3月1日，郭树清国信办发布会前一天，郑州就率先出18条楼市新政。

核心有两条：

1、“对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购置普通商品房，执行首套房贷政策。”

这是郑州市引导郑州商业银行“满足购房者合理住房需求”的重大举措。

2、“子女、近亲属在郑工作、生活的、鼓励老年人来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房”。

这是郑州提前的敏捷获知了“新市民”的概念，主动打开了“新市民”购房限制。

郑州之后，相信接下来，围绕新市民的居住需求，各地都会有一轮限购和限贷的松绑。

而限购和限贷正是压制市场需求的最大政府调控手段！

最新的消息是，有自媒体传一线城市的上海楼市已经热起来了，房价开始出现上涨！

“上海金桥一套360万住宅挂一年，上周日拉锯几小时让价一万成交……浦东大华一套1300万三房，本打算让二三十万，没想到周日四组客户抢，现在小区最低1380套”。

当然，上海楼市不代表全国楼市，上海之外，广州、深圳市场还很冷。

但“新市民”政策已下达，对于有真实购房需求的一二线城市，本轮楼市调控的市场底正在到来！