乐居新媒体 李杨 发自南京

大校场区域，作为南京主城最后一块处女地，其区位优势无需多言。从市场的热度来看，甚至一度盖过河西。

以2021年上半年部分项目的报名情况为例：

华著兰庭3月推出104套房源，1393人报名，中签率7.47%；

云澜尚府3月推出76套房源，983人报名，中签率7.73%；

金地大成雅境5月推出112套房源，2353人报名，中签率4.76；

不过，去年下半年以来，大行情急转直下。当年千人抢房的大校场板块，竟然也开始卖不动了。

“四叶草”掉队了

大校场区域目前在售项目，差不多有9个，我们先来来它们的销售情况：

大校场在售项目销售情况

从南京网上房地产的最新数据来看（截至2.28），金陵华夏中心、金地大成雅境、金基望樾府、金基璞悦和园、锦云台这5家楼盘，其整体去化率基本在9成以上。即使在21年末，市场急剧降温的时候，它们的销售情况依然比较稳定。

相比之下， “四叶草”（翡丽铂湾、云萃府、云锦四季、南宸紫阙）的去化情况不太理想。

在南京市场整体低迷的大环境下，大校场板块也出现了明显的分化，究其原因，或许有以下几点：

1、从地理位置来看，金基璞悦和园、金基望樾府、锦云台等项目紧邻大明路，临近成熟的居住区；而金地大成雅境、金陵华夏中心等楼盘，位于机场跑道两侧，这是大校场区域未来规划的核心区，且距离绕城高速、应天大街高架有一定距离，居住的舒适度也更高。

大校场板块总面积仅10平方公里左右，在这么小的区域内，客户对于距离更加敏感。“四叶草”临近七桥瓮生态湿地公园，处在大校场区域的边缘，区位上处于劣势。

大校场在售项目分布

2、从价格和产品上来看，金陵华夏中心、金地大成雅境、华著兰庭（已售罄）等项目起步户型在100~120平米，房源总价500万起，总体门槛比河西要低，有一定错位竞争的优势。

大校场区域虽然规划的起点很高，但总体上与河西还有差距。而“四叶草”的起步户型达到了140~160平米，加上装修包，总价基本上都是700万以上，基本上与河西一个门槛。而这样的价格，在如今市场下行的大环境下，在大校场板块，匹配度并不高。

此外，“四叶草”本身项目体量都不太大，缺乏足够的空间来营造社区景观，而且南宸紫阙、云萃府还有30多层的超高层产品，打造豪宅项目并不占优势。

如何定义一款好产品，我的理解是：不是一味拔高门槛，而是在合适的区域，打造合适的产品，交给合适的客群，简而言之——匹配度要高。

3、关于体验感，在市场内卷的大环境下，给客户的第一印象很重要。这一点上，金基望樾府等项目很有先见之明，项目砸重金，把示范区做的很有调性，确实赢得了一部分改善型客户的青睐。相比之下，云萃府和云锦四季早期挤在一个售楼处，第一印象就减了分。或许有人想说，交付的时候，主要看房子，示范区的意义并不大；但也有客户认为，连示范区都搞不好，项目能做得好吗？

此外，“四叶草”的开盘时间严重撞车，且个别项目出现了开盘临时叫停的现象，无疑又是雪上加霜。

在“贴身肉搏”中活下来

面积并不大的大校场区域，即将迎来一场“贴身肉搏”。除了在售的9家楼盘，今年大校场区域预计还有5家纯新盘上市，它们分别是：华润润淮府、边城G124地块、中北金基G125地块、金地商置中江国际G74地块、南部新城会展中心G121地块。2022年，大校场区域的新房库存还将进一步攀升。

从位置上来看，金地商置中江国际G74地块、南部新城会展中心G121地块距离近机场跑道更近，在区位上占有一定优势；而边城G124地块、中北金基G125地块与“四叶草”几乎是“摩肩接踵”，未来的竞争将会空前激烈。

从时间上来看，金地商置中江国际大校场G74地块的节点最近，最快3月份首开，很可能率先截走一批客户；接下来是华润润淮府，预计5月份入市。

此外，2022年南部新城拟出让8宗地块，计划将分三批次推出，均位于大校场板块，总出让面积超32公顷，用地性质包含住宅、商住、商办、文化设施等，其中就包括中心跑道2宗地块。

显然，接下来的大校场板块会更加内卷，这也将是2022年南京楼市的缩影。在“房住不炒”的大背景下，分化是必然的，购房者会更加理性的选择适合的自己的房子，而不是像过去那样一拥而上去“抢”。

而严峻的市场形势，也会倒逼开发商更加敬畏市场，打造出更好的项目、与板块更匹配的产品。只有这样，才能在严峻的市场竞争下活下来。

就如万科郁亮所说：“今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。”

大校场如此，南京楼市亦如此，2022年，活下来，才能起飞。