文/乐居财经 吕秀伦

上周，当东亚新华的名字出现在2022年京城首轮集中供地的竞买企业名单中时，一位老地产人不解地问，“东亚新华是谁？是来打酱油的吗？”

从土拍结果上来看，东亚新华与中建智地共同竞争房山区拱辰街道0045地块。因挂牌竞价截止时，该地块仅获得一次报价，最终中建智地以底价8.1亿轻松收入囊中，东亚新华并未出价。

虽然如外界所言“打了场酱油”，但东亚新华仍强行刷了一波存在感。在本批次北京土拍56家报名房企名单中，清一色的央企、国企开发商，其中仅掺杂着旭辉、金地、绿城等几家民企。

能在众多资金雄厚的房企争得一杯羹，这家房企一定有着过人之处。果不其然，东亚新华背后掌舵人张志铭与国美掌门人黄光裕有着莫大关联，他不仅是黄光裕妹夫，还是国美房地产业务的拓荒者。

司机变“妹夫”

比起“东亚新华”在地产圈的知名度，其创始人张志铭的名气则大了许多。他是黄光裕的妹夫，从贴身司机转变为地产老板，逆袭故事颇为励志。

除了东亚新华隶属的北京明天投资有限公司外，张志铭还对外投资了北京利恒志远投资中心（普通合伙），持股90%。

其中，北京明天投资曾用名为“北京明天置业”，成立于2007年，注册资本1000万元，对外投资北京红杉世纪投资有限公司（100%）和北京安言信科投资有限公司（90%）。

乐居财经获悉，安言信科还参与了北京康尔健野旅游用品有限公司的A轮融资，持股2.3679%。

除了地产、野外运动产品外，张志铭还热衷于投资科技企业，但结果却不尽人如意，遭遇到了“滑铁卢”。

据了解，北京利恒志远投资中心仅对外仅投资了1家企业——广州代代星电子科技有限公司（持股68.1424%）。该企业是一家集研发、生产、销售、服务数字家庭娱乐产品和运营网络增值业务为一体的高新科技企业。

虽然代代星在对外宣传上包装得很高大上，却仍掩盖不了其伤痕累累的事实。

1月，代代星被法院列为被执行人，执行金额近2100万元。更加触目惊心的是，其历史执行人高达153起，限制高消费高达44起，与之相关的司法拍卖信息达5条；除此之外，其被流入严重违法失信企业名单达3次。

在中国商界里，张志铭是一个颇具传奇色彩的人物。

从司机到国美的二号人物，张志铭一路逆袭，这是他最鲜明的标签。作为地道北京人的他，学历并不高，仅中专毕业。1993年加入国美电器做老板黄光裕的司机，之后便转岗做业务员。

踏实敢闯的性格，使其业绩突飞猛进，再加上与黄光裕妹妹黄燕虹相恋的机会，使得张志铭在国美平步青云。

1998年，与黄燕虹步入婚姻殿堂后，张志铭出任国美电器总经理。在张志铭带领下，国美电器发展迅猛，次年便开启了向全国进军的步伐。

国美的高歌猛进，让张志铭名声大噪，成为仅次于黄光裕的“二号”人物。然而，功高盖主，作为老板的黄光裕或是不太乐意看到的。

2002年，一边是黄光裕复出后重新担任国美电器总经理一职；另一边张志铭退出后任北京鹏润投资有限公司常务副总裁，成为国美房地产业务的拓荒者，并运作开发了国美第一城。

三年后，热衷地产的黄光裕又成立了明天地产、国美地产等3家地产公司。其中，明天地产的董事长兼总经理是张志铭。

或许不想一直活在国美的光环下，在成立明天地产后，张志铭又成立了如今的东亚新华地产，后者由张志铭控股，不再受黄光裕控制。另一边，张志铭与黄燕虹也无生意上的交集，黄燕虹对外投资的5家企业均已注销。

但业界有一种说法，并非如外界所传的“理念不和”（黄倾向于做商业地产，张则偏重住宅），实际上是黄光裕愿意张志铭自己到外面闯一闯，他作为兄长尽所能给予支持。

2008年，于国美而言，是灾难的一年。那一年11月，黄光裕以操纵股价罪被调查。同年，张志铭离任明天地产。

不过，离开明天地产之后，张志铭也并未全身心投入到东亚新华上。此后，他几乎在公众视野中“消失”，市场鲜有关于他的信息，甚至在东亚新华官网都难见“张志铭”字眼。

而他旗下的东亚新华也一直不温不火，错失了地产最黄金几年。如今，伴随着黄光裕归来一周年之际，东亚新华出现在久违的北京土拍交易上，展现着曾经“王者”的气魄。

隐秘“输血”

乐居财经查询获悉，东亚新华（全称“北京东亚新华投资集团有限公司”）成立于2006年，注册资本20亿元。在股权架构上，公司由北京红杉世纪投资有限公司（下称“红杉世纪”）全资持股。

股权穿透可知，红杉世纪由北京明天投资持股100%；而明天投资的背后由张志铭、红杉世纪投资各持股90%、10%。

目前，东亚新华对外投资企业高达34家（11家企业已注销），控制企业高达184家，主要涉及房地产业、租赁和商务服务业等，开发足迹遍布北京、上海、广州、深圳、天津等39个省市，总开发面积1415万平方米，投资总额超630亿元。

值得注意是，在东亚新华对外投资企业中，除了三家为合资企业，其余均为全资持股。众所周知，房地产属于资金密集型产业，往往项目资金沉淀量大。那么东亚新华的资金来源于哪里？如何进行扩张？

未上市的企业，往往通过股权出质的方法来进行融资，东亚新华自然也不例外。

数据显示，2015年-2020年，东亚新华将不同标的企业纷纷质押予盛京银行北京中关村支行，共计7次。其中并无大额股权出质，多为600万元股权数额出质。

然而，相对于地产庞大资金需求，仅仅数百万元的股权质押无异于杯水车薪。不过，东亚新华旗下子公司中却“隐藏”着诸多的股权出质。

例如，东亚新华全资子公司北京东亚里程投资作为出质人，就有6笔股权出质。其中不乏3000万元、2000万元等大额股权出质；东亚新华全资子公司北京东亚标志投资作为出质人，就有8笔，出质股权数额在数万元到千万元不等；

又如，2019年，东亚新华孙公司北京东亚信元国际会展中心就将其子公司嘉兴骅骏房地产开发有限公司价值5000万元股权份额悉数质押予盛京银行北京中关村支行、上海农村商业银行嘉善支行。

通过股权出质进行融资，并不是东亚新华扩张的唯一渠道，它还热衷与知名房企进行合作，诸如旭辉、万科、绿地等。例如，在嘉兴枫硕房地产股权上，东亚新华全资子公司北京世通盛祥投资管理与旭辉旗下上海旭辉企业管理各持股50%。

在北京万科东地房地产股权上，万科旗下北京万科企业、绿地旗下北京绿地京城置业各持股35%，东亚新华旗下北京东亚标志投资持股30%。

除了与知名房企合作外，地方龙头房企也是东亚新华拉拢的对象。例如，在秦皇岛恒硕房地产股权上，秦皇岛兴龙房地产集团、东亚新华旗下北京万世恒创会议服务有限公司均各持股50%。

“保守”转“进攻”

早些年，在东亚新华在公司愿景中表述，公司的第一个五年计划实现了快速扩张，下一个五年计划，将陆续开拓更多市场，以每年增长30%销售额的速度发展，五年内跨入一流大型房企的行列。

虽然东亚新华在融资、扩张上有道，但昔日要跨入一流大型房企愿景并未奏效，张志铭离这个目标仍有不少差距。

机构数据显示，早在2016年，东亚新华便以137.9亿元的流量金额排名第116位。但进入2017年，东亚新华业绩开始急转直下，甚至跌出上述机构房企销售Top200排行榜，榜单中，排名的第200的中天房产流量金额仅为45.8亿元。

此后的几年内，东亚新华均未上榜。直到2021年，东亚新华以全口径销售金额61.2亿元勉强排名第200位。

现在虽未有大名气的东亚新华，却是一家地道的京派房企，在北京发迹，因为开发了一系列地铁沿线的中小户型项目，名噪一时。

2010年底，东亚新华曾对外发布过2012年的全国发展战略，并对外界称，公司在2011年时将有14个项目入市；2014年，东亚新华与著名演员侯勇签约，成为东亚新华地产新一代品牌形象代言人。

曾经风光无限的东亚新华，过去几年拿地却捉襟见肘，尤其在寸土寸金的北京土地市场上，难再见其身影。

但从去年开始，东亚新华在拿地上从“保守”转变为“进攻”。2021年2月，东亚新华耗资1.56亿元夺得保定高新区一宗住宅用地；9月，以4.41亿元摘得一宗位于天津津南区咸水沽板块的居住用地；紧接着12月，以2.496亿元竞得浙江金华浦江县一宗商住地。

而在早些年的扩张中，东亚新华也曾出现“水土不服”现象。

例如，东亚新华进入沈阳之后，先后开发过东亚国际城、东亚翰林世家、东亚优立方等项目。其中，东亚翰林世家曾被业主维权称，民用水、电变为商用水、电，引发业主不满。

不仅如此，作为东亚翰林世家项目开发商、东亚新华全资孙公司“沈阳信和嘉业房地产开发有限公司”还曾被相关部门进行4次处罚，其中就有因建设单位未组织竣工验收，擅自交付使用的行政处罚。

值得注意的是，东亚优立方开发商为信和凯峻（沈阳）置地有限公司（下称“信和凯峻”），目前该公司由香港企业凯利（中国）投资集团、沈阳叫我网络科技、北京云祥信息咨询各持股48.9756%、30%、21.0244%，并未出现东亚新华及其旗下企业的身影。

但在历史股东信息中，东亚新华全资子公司“北京东亚里程投资”曾作为信和凯峻的股东持股21.02%，于2013年3月参股，2019年8月退出。

东亚新华除了旗下开发项目被投诉，还有物业公司也难逃维权风波。东亚优立方则被业主投诉称，收着高费用，物业却不作为。值得关注的是，业主所投诉的物业公司正是北京东亚时代物业管理有限公司沈阳分公司。

此外，还有业主与东亚时代物业对簿公堂。2019年5月，业主在正常缴纳物业和停车费的情况下，其名下私家车东亚时代物业服务范围内，连续三次遭受了全车不同程度的非正常破坏。对此，业主称，东亚新华不但没有向警方提供有效线索，还故意隐瞒了部分事实真相。

据官网显示，东亚时代物业是北京东亚新华地产旗下的专业物业管理公司，于2008年注册成立。但乐居财经查阅股权获悉，东亚时代物业背后是由北京蒙鹿建筑装饰有限公司100%持股。