保利发展：进三争一｜闯关㉔
乐居财经研究院 2022-02-21 14:23 4.0w阅读
编者按：2022年伊始，乐居财经研究院联动《进深》《地产K线》《物业K线》《家居K线》四大栏目组，推出《闯关》系列策划，挖掘地产、家居和物业标志性企业的闯关故事。洞察近百家企业的运作方式，深度挖掘成功与失败的样本，以飨读者。文/乐居财经研究院 吕秀伦
2021年12月底，保利发展控股的太仓锦雍置业有限公司拟征1个投资方，拟募集资金对应持股比例或股份数35%。此举被解读为百亿上海静安项目欲引资头部房企合作。同一阶段，保利发展还转让杭州保源置业50%股权予华润信托。自去年11月以来，保利一边密集通过公司债券、中期票据、租赁住房资产证券化产品等渠道融资，其间百亿大单频现；另一边，接近2021年尾声，保利发展还在南京、合肥、广州等城市紧张扩充土储。不过，在行业春天未到来前，保利发展在资金运用和杠杠上，选择了严格控制。通过合作、转让股权来把控风险。而此次两家旗下公司股权的出让便是最好例证。紧接着步入2022年开年，保利发展提拔了10多位80后总经理，随后又成立广东、华东区域共享中心筹备工作组。大胆使用年轻干部，框架组织升级，足以见得在房企纷纷收缩战线当下，保利发展则在锐意进取。与此同时，保利发展还在内部进一步明确了未来的愿景，即保持央企第一，持续成为中国房地产行业的领跑者，进三争一。过去的2021年，保利发展经历了太多，如掌舵人宋广菊退休、证券简称由保利地产变更为“保利发展”。然而，行业竞争格局新变化似乎对这家央企展现有力局面。2021年全年，保利发展交出了一份5349.29亿元的答卷，同比增长6.38%，展现出地产寒冬下的韧性。在行业寒冬期，保利正在逆势加仓。去年12月27日，保利发展以总价21.84亿元将郑州3宗地块收入囊中；此前的12月24日，保利发展斩获宝安区一旧改项目；去年12月中旬，保利国贸等联合体近100亿摘厦门金林地块；去年12月初，以总价近百亿取得广州3宗地。不完全统计，保利发展在去年第三轮土拍市场上获取的土地权益前总金额已经达274亿元。去年4月，刘平曾讲到，公司一直非常关注土地获取机会，在符合立项标准及资金市场状况下，公司积极获取，保持持续竞争力。两个月后，刘平亦表示，2021年保利发展计划房地产及相关产业直接投资总额3950亿元，相较去年上调后的金额同比增长17.9%。数据显示，2021年前三季度，保利发展新拓展项目 113 个，新增容积率面积2184万平方米，总拓展成本1434亿元，其中38个核心城市拓展金额占比75%。去年三季度在土拍市场遇冷，民企受制于还款压力收缩拿地的背景下，保利发展继续保持较为积极的拿地态势，新增容积率面积533万平方米，总拓展成本471亿元。另据机构数据显示，2021年全年，保利权益拿地金额1272亿元，拿地面积达1562万平方米。拿地金额、面积仅次于碧桂园、万科。同期，保利发展更是位居房企新增货值榜首，全口径新增货值4287亿元，权益新增货值2858亿元。2020开始，保利就大举“跑马圈地”。数据显示，去年斥资2353亿拿地，以累计新增货值5098亿元的位居行业首位。连续两年重金攻城略地，保利进前三的决心显而易见。早在2017年，保利发展前董事长宋广菊就曾表示，“对未来两三年进入前三有信心”。不过，伴随着房地产行业下行趋势不减，三年前，宋广菊改口将“重回前三”的期限延长，称是未来3至5年的一个目标。如今，时间已到了公司上一任掌舵人实现目标的区间。在其他房企收缩战线时刻，保利发展正在按下倍速键，大举扩充土储。2021年，保利发展实现签约金额5349.29亿元，迈入第四，与第三名融创5973.6亿元，还有约624个小目标。伴随着集中供地政策实行，集中土拍致使房企资金腾挪空间减小，对资金实力和短期融资能力提出新考验。在此之下，保利发展逆势扩充土储的背后是充足的资金预算和投入，更是强大的融资能力。而保利发展的央企背景更是充当良好的信用背书，在境内外融资紧缩环境下，保利发展一反常态，在融资上大展身手。例如，去年12月28日，保利发展拟申请发行100亿元普通中期票据。不过，从融资用途来看，近期保利发展新增融资主要用来借新还旧，降低融资成本，调整债务结构。去年11月3日，保利发展发行的2021年度第三期中期票据，实际发行金额达30亿元，主要用途为偿还“16保利地产MTN001”到期本金。其中，所需偿还的16保利地产MTN001票面利率为3.28%，而此次发行的中期票据利率为3.25%，融资成本稍有下降。又如，16天后，保利发展发行2021年度第四期中期票据，实际发行额达20亿元，主要用来偿还银行贷款。其中，所需偿还贷款的贷款利率在4.28%至5.23%，而此次中期票据的发行利率仅为3.55%，融资成本得到大幅降低。值得关注的是，新发行的中期票据为5年期，而14笔待偿还银行贷款的债务久期为269天。去年11月22日，保利发展披露的不超过98亿元公司债券预案，用于偿还有息负债、补充流动资金、推动项目建设等，其期限更是长达10年之久。据不完全统计，保利发展在去年短短11个月发债8项、票据4项，总规模已达181.9亿元，发行利率水平在3%-4.5%之间。若加上已披露的拟融资方案，发债规模和频次超出以往。以2021年上半年为例，保利发展持有现金增长至1554.22亿元，有息负债规模3341亿元。而2021年上半年保利发展的借贷利率为4.7%。如今，新发行的两笔中期票据均在4%以下。这也预示着保利发展，未来融资成本将进一步下降。在融资难的当下，保利发展频频通过资本市场进行融资，不仅为自身扩充所需现金，更是提振了行业信心。而它本身也保持着高度自律，“三条红线”保持零踩线。截至去年三季度末，保利发展剔除预收账款资产负债率65.62%，净负债率67.62%，现金短债比2.32。虽然净负债率、现金短债比相较于去年上半年有所弱化，但仍处在绿档。除了地产融资，保利发展还有一笔百亿大单，直指租赁住房资产支持证券化。去年11月的最后一天，保利发展发布公告称，为提升公司自持物业的运营效率，探索创新型资产运作，保利发展拟发行租赁住房资产支持证券化产品，拟发行规模不超过100亿元。其中，首期发行规模约10亿元，初步选定广州天悦养老公寓、长沙麓谷林语、长沙保利国际广场、重庆林语溪、沈阳溪湖林语、天津大都会、汕尾金町湾、成都 198 拉斐等项目作为首次资产标的。如今，保利发展此次拟发行的百亿规模大单将会助力保利公寓的业务规模的发展。早在2018年3月，“中联前海开源-保利地产租赁住房一号一期资产支持专项计划”成功发行。该专项计划由保利发展联合中联前源不动产基金管理有限公司共同实施，储架总规模50亿元。对此，保利前董事长宋广菊称，REITs将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓住房租赁市场的金融创新。正如宋广菊所讲，提及保利发展，绕不开的便是“一主两翼”战略。除去房地产主业外，两翼则是指不动产金融、综合服务两翼。两翼业务即是保利的多元业务，包括保利物业、保利商业不动产金融等。据刘平表示，2020年保利的两翼业务收入154亿元，同比增长36.49%，核心业务已逐渐成熟。针对2021年两翼业务的发展，保利发展于股东会便提出将推动两翼市场化发展落地，指导加深对当前已布局行业、潜在布局行业的研究，细化各板块发展模式，引入外部优质资源，促进战略落地。“公司希望在两翼业务这一块，混改的混改、参股的参股，机制上采用更加市场化的模式，紧密贴近行业的发展。”刘平表示。2021年半年报显示，截至去年6月底，保利物业在管面积达4.28 亿平方米，合同面积达 6.22 亿平方米，合同管理项目 2178 个。上半年实现营业收入 51.53 亿元，同比增长 43.11%；而保利商业积极扩展规模，去年上半年完成新签约购物中心7个。截至去年上半年末，已开业购物中心29个，在营项目出租率超 80%；保利酒店 2021 年上半年新签约项目4个，新增房间 1604 间。截至2021年6月底，已开业酒店20个，客房数 4873 间。另一方面，公寓在营项目40个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市，累计开业 6120 个房间。不过，起步较晚的公寓业务与旭辉、龙湖等同行存在显著差距。除此之外，其销售代理业务覆盖全国 200 多个城市，代理项目超 2200个，代理销售规模超 2500 亿，市场竞争力持续提升。在不动产金融方面，公司基金累计管理规模近1600亿元，信保基金、保利资本荣获“2021 年度中国最具实力房地产基金十强”。
