乐居财经 刘渝渝 发自长沙  2022年2月16日，长沙万科官宣，其位于长沙开福区黄兴北路地段的项目轨道万科·瑧湾汇取得了预售证，开盘在即。

　　万科·瑧湾汇，这是万科长沙在2022年第一次拿到预售的楼盘项目，是今年万科长沙上市的第一个纯新盘，也是万科进入长沙16年以来，第一个在长沙的主城核心区开发的房地产项目；距离在长沙三千年未曾改变过的城市中心五一广场仅1.6公里，已经开通的地铁1号线2站即可抵达。至此，在长沙寸土寸金的城市中心区，万科地产终于插上了一面醒目的地标旗帜，这面大旗，同时也寄托着市场的一个好奇：它能否擎起长沙万科今年的业绩回血大旗呢？

　　进城之路背后的柳暗花明

　　入驻长沙近16年，先后开发建设22个项目，万科早已在长沙打下一片江山，积攒了众多的口碑和人气。在长沙市场万科历年来并不缺少代表作，首度进驻到长沙的城市中心，无疑是一个里程碑事件，万科又将呈现什么样的市场形象？

　　万科最终决定在这块古老的城市核心，引进入湘以来首个TOP瑧系作品，目标精准锁定高净值人群，需200万验资才能预约看房。项目营造的各个方面万科花费了不少功夫，万科将紧邻项目地块的一幢历史旧宅刘廷芳公馆加以修缮保护，对市民预约开放，成了展示区的核心部分。这是长沙历史旧宅中唯一由巿政府立有标志碑的建筑，也是唯一由开发商修缮保护的历史建筑。

　　路过车水马龙黄兴北路，路人很难不注意到瑧湾汇的展示区，红砖砌筑的大门成为一道极具昭示性的城市风景。不过，这样一座醒目的建筑，除了“瑧湾汇”三个字的案名，万科没有在这里露出任何的企业LOGO，完整保留了这座长沙城幸存不多的近百年的历史建筑。此举奠定了瑧湾汇产品的调性，更透露了万科要在这里打造一座有这长沙印记的城市地标的决心。

　　如果回顾一下万科入湘的时间线，也许还能发现瑧湾汇之于万科长沙的意义还不止于此，在瑧湾汇之前，万科在长沙市场正经历着一个至暗时刻，面临着土地储备严重不足，供应断档的窘境。

　　从2019年起，万科的供应量青黄不接的情况十分突出。万科在长沙市场上的业绩和口碑一直名列前茅，来自历年克而瑞的市场监测数据显示，2018年万科地产在长沙房企的成交榜位列第一，2019年排名第二，2020年却迅速跌落至第十名。2021年的年终成绩单上，长沙万科以37.15亿元的成交金额位列长沙房企操盘榜的第17位。

　　如果要为万科在长沙的迅速跌落找到一个理由的话，那或许要从2019年万科在长沙土地一级市场上的颗粒无收说起。

　　2019年7月，长沙共8宗“双限地”进行了现场摇号，万科参与了其中的7宗，高达87.5%的参与度，但是最终却无一中签，这一年万科在长沙一级土拍市场上没有新增土储，一宗1多年前就已经获得的地块也因为历史遗留问题，迟迟不能进行开发。

　　2020年，深陷土储困境的万科迎来了一个重要的转折点。2020年6月下旬，长沙万科召开了一场声势浩大的以“与美好，共未来”为主题的品牌发布会，这场发布会上，长沙市人民政府与万科企业股份有限公司签订的战略框架协议，万科将在城市更新、轨道经济、文旅新城、城乡一体、商业配套、长租公寓、物流产业等领域全方面参与长沙城市建设与发展。

　　这场发布会上一口气发布了四个项目的进展。其中最引人注目的就是位于高铁新城板块的纯新项目，这是万科集团携手长沙轨道倾力打造的TOD城市综合体项目。至此，万科的一个重要合作伙伴正式登场了。

　　2020年9月16日，长沙轨道万科置业有限公司以20.19亿元的地价拍得长沙市开福区黄兴北路的[2020]长沙市054号地折合楼面价7650元/平方米。长沙轨道万科置业有限公司为长沙市万科企业有限公司、长沙市轨道房地产开发有限公司联合成立，万科占股65%，轨道占股35%。

　　从案名大家也可以猜到，这宗没有限定最高销售价格的编号为054号的地块，就是在本周已经拿到预售证的轨道万科·瑧湾汇。

　　万科在土地市场上的突破远不止于次。2021年，长沙万科一反此前在土地市场上陪跑者的形象，成为了土拍市场上的最大赢家。万科在长沙以68.67亿的拿地金额成为了长沙土地市场最大的买家；总共斩获4宗土地，获取建筑面积145万㎡位居第二名。

　　有米下锅的万科在长沙市场上的业绩，会迎来触底回升的时刻吗？

　　新盘上市支持业绩回升

　　2021年的年终成绩单上，长沙万科37.15亿元的成交金额排名长沙房企操盘榜的第17位。

　　不过好消息是，万科终于有新项目了！万科在2021年斩获的4宗地块中，有1宗长沙轨道万科置业竞得的地块，已经在2021年的10月入市，案名为轨道万科悦府。

　　轨道万科悦府自2021年10月7日首开以来，密集地开了6次盘，201年四季度斩获长沙市雨花区商品住宅市场成交面积、成交套数和成交金额三冠王。为长沙万科的2021年业绩做出了不少贡献。同时，因为征地补偿工作尚未完成，延宕多年的万科森林公园也终于入市。

　　来自克而瑞的数据监测，2021年10月万科森林公园和万科轨道悦府的两个纯新盘纷纷开盘，次月成交金额共计12.56亿元，并使万科在长沙的排名上升到18名；随后11、12月多次开盘下，万科房企全年业绩实现跳涨，最终以37.15亿元位列榜单TOP17。

　　2022年，截止至长沙万科的本周最新信息，长沙万科在售楼盘有8个，待售楼盘有3个。

 图片说明：截止2021年2月16日

　　其中两个纯新盘，即位于四方坪的万科半岛国际和位于星沙的万科松湖天地，都在今年发售的计划之内。

　　万科半岛国际总建筑面积约210956㎡，毛坯限价为13000元/㎡，主力面积为110-170㎡，目前营销中心已经开放，入市时间也已经临近。星沙松雅湖松湖天地则为房企联合开发项目。

　　在售楼盘中，万科森林公园和万科轨道悦府2个盘为去年四季度的上新，今年仍然会处在发售高峰期，可以提供持续业绩支持。根据2022年1月克而瑞长沙房地产商品住宅排行榜TOP30的数据显示，1月份万科轨道悦府以3.24亿的业绩排名月度第3名，万科森林公园以2.07亿排在第7名。最终，长沙万科也以5.41亿的成绩，登上了1月克而瑞长沙房企操盘榜的第4位。

　　已经在本周取得预售的轨道万科·瑧湾汇无疑更是今年万科的重头戏。

　　轨道万科·瑧湾汇得天独厚的主城区核心地段的价值背书，加上万科“瑧系”产品的附加值，总价约在500万元上下的房源，也依然认筹踊跃。万科为此还在2月11号发布郑重声明称，项目暂未委托任何中介机构、电商或者个人等进行分销、代销，所有销售过程公开公正，所有房源均未以任何形式收取可以提前落定房源的款项。

　　轨道万科·瑧湾汇已经在本周2月16日取得预售证，预计将在本周末发售。根据公布一房一价表，瑧湾汇此次推出了1号栋精装房源为建面约173-270㎡为非毛坯大平层，均价在25370元/㎡，共84套房源，据此计算有超4.6亿的货值。

　　万科在2019年以72亿的业绩金额排在长沙房企业绩榜的第2位，2020年，回落到54.58亿位居第10位，2021年业绩37.15亿元居17位；于此同时，长沙房企第一位的业绩金额已经从2018年万科尚居首位时的68.36亿元，上升到了2021年的130.04亿，第三名也在2021年收获了90.29亿的业绩。

　　此消彼长之间，长沙万科想要努力回到市场的第一梯队，并非易事。不过，2022年，已经有5个项目在手的万科，总算是摆脱了无房可售的断档窘境，有了更多的腾挪空间。