新增供应触底！2022年，常州究竟还有多少纯新盘能入市？

克而瑞常州房产测评 2022-02-14 19:35 3.5w阅读

时代的一粒灰落在个人头上，都是一座山。

持续已半年之久的楼市低迷，在2022年的初春依旧未有拂去之意。大众惶惶，2022年常州房产还能买吗？

克而瑞常州房产测评调研数据显示，整个2022年春节假期，常州市区各楼盘认购量基本在3-4套左右，有部分楼盘甚至只有1套，极个别认购量在8-10套。相比于往年同期，成交热度是显著下行的。

一方面假期成交寥寥，另一方面案场优惠却在逐步收窄。

据悉，去年四季度起的楼盘优惠，近期也在陆续减小，部分楼盘已经开始全面收回。预计到一季度底，市场逐步回温后将全面取消。

市场成交低迷，价格却依然坚挺。于是，市场唱衰之声又起。

近期，竟有媒体账号宣称，常州住宅库存去化周期已经达到20个月以上，大众哗然。“还有哪个傻子会在常州买房”的论调，或多或少干扰着大众理性，让我们不得不好好梳理，2022年的常州楼市，究竟有没有希望？

回答这个问题，首先要确认，目前常州的住宅库存量，究竟是多少？

我们且不去深究前面结论的数据出处，因为无论是从常州市区，还是从常州大市而言，住宅库存去化周期都远远不到20个月之久，且相去甚远。

克而瑞数据统计，截止至2022年1月底，常州市商品住宅已领证在售库存量约520万方，去化周期约9.6个月；市区（不含金坛、溧阳）商品住宅已领证在售库存量约352万方，去化周期也是9.6个月左右。

所以，无论是大市还是市区，常州的住宅去化周期都在10个月以内，远非20个月之久。

那么，9.6个月到底是个什么水平呢？

我们认为，库存去化周期跌破12个月，房价就开始进入上涨通道。如果跌破6个月，则会进入大涨模式。前者是目前常州的状态，后者则是2016年10月起至去年二季度的常州状态。

◎2016年以来常州市区商品住宅成交均价走势

（点击查看大图）

所以，即使去化周期已有所提高，9.6月依旧处在健康水平。常州楼市的上行动力，依旧没有变。

实际上，目前市区352万方左右的在售库存量，依旧远远低于2016年9月前的水平。而且，2022年，常州的潜在库存，也处于历史低位。

从新增楼盘数量看，2022年属近5年最少。

◎近五年常州市区纯新盘供应量

2017年，常州市区成交宅地15宗；2018年入市纯新盘31个，宅地成交42宗；2019年入市纯新盘49个，宅地成交39宗；2020年入市纯新盘39个，宅地成交42宗。

2021年入市纯新盘32个，市区宅地成交36宗，是2018年以来成交数量最少的年度。而且有至少8宗地块为平台公司竞得，至少在今年三季度前不会入市。

也就是说，2022年，常州新增供应楼盘大概率将在28个以内，近5年最少。

从新增楼盘潜在存量看，2022年属近5年最低。

2021年成交的36宗宅地，可售住宅最大总建面约398万方，远低于前三年。

◎近五年常州市区成交宅地可售总建面

而2017年以来，常州市区住宅年度成交量基本维持在460-560万方之间。所以，去年成交的地块是远远达不到常州历年的去化水平的。

那么，2022年，常州楼市将继续降库存。

而且，仔细观察数据可以看到，前一年的地块成交所折合成的最大总建面，总是低于下一年的住宅成交量的。也就是说，常州市区一直都在降库存。

2021年，无论是地块成交数量还是成交建面，都处于历史低位。加上有8宗地块预计将在四季度甚至更晚入市，2022年市场新增供应将更少，降库存的程度将更加彻底。

因此，担心常州库存走高而楼市下行纯属杞人忧天。与其关心是否有人继续买房，不如看看，2022年，市区各区域的哪些板块有新增供应？

天宁区

作为常州的市中心，天宁的地价、房价已经稳稳站上城市第一价值梯队。2022年预计上市新盘中，除了郑陆板块的文旅项目舜山小镇，基本都是高价楼盘。

◎常州市区待入市项目情况汇总

（点击查看大图）

其中，青山桥-红梅板块的德商翠礼峰·天玺拿地已近2年，体量很小，虽在前期开发过程中遇到波折，大概率今年也将全新面世了。

文化宫板块边缘的百老汇桃花院子也筹备一年多，目前已申领导预售证，大概率将在上半年首开。

清凉-丽华板块的嘉宏雅居乐·山和风华，是嘉宏的又一风华系作品，备受期待，上半年也将入市首开。

青龙板块的3个纯新盘，大和·玖越、中海·云麓里已公布案名，今年上半年也将入市；苏高新的青龙2-1地块自土拍起就备受关注，未来的产品形态、入市时间也是行业瞩目之事。

兰陵板块的清凉寺南地块，是去年四季度由天宁建设托底竞得，大概率今年不会入市。

钟楼区

中心城区之一的钟楼区，境内三个纯新盘预计都将在今年上半年度入市。

其中，开发区板块的清云澜湾，靠近外环高架，交通便捷。目前项目已经结构封顶，今年上市将是准新房销售，所见即所得，性价比很高。

同板块的金隅·钟楼天筑，是国企金隅在常州的首个作品。在南京，金隅开发了多个现象级豪宅作品，因此在常州的首秀作品也备受期待。

苏高新的机床厂南地块，将与路劲联合开发。该项目紧邻京杭大运河，人文底蕴、生态界面优秀。项目居荷园与开发区双板块之交，未来畅享双板块丰富配套，为板块迭代新作。

武进区

武进是常州市区第一大区，供应成交双双领先。

其中，牛塘板块的两个纯新盘，大悦城的春秋祥云、路劲的玖园预计都将在上半年入市。其中，玖园是路劲与金东方联合开发，以高端颐养为重点，是常州大康养领域的代表作。

淹南板块的两宗地块、科教城板块的科教城2号地块均为去年四季度成交。地块区位、地块素质均不错，2022年能否入市，暂时不确定。

而武高新板块的4宗宅地，以及雪堰地块，均是平台公司或本地国企竞得，大概率后期将与房企合作。2022年能否入市，暂时也不能确定。

新北区

2022年，城市第一高价板块市府板块还将迎来新伙伴。包括保利·天汇、黑牡丹嘉宏的老国际学校地块项目，以及龙控的光星地块项目。

三大项目自土拍起就备受关注。其中，保利·天汇是保利的天字系高端作品，老国际学校地块大概率将打造为嘉宏又一座风华系。

龙虎塘板块的百老汇桃溪院子将于今年入市；嘉宏的奔牛星光城南地块和中梁·云宸府均于去年9月成交地块，预计今年也能入市；而春江板块的春江医院南地块，入市时间不能确定。

经开区

迎来区域价值大爆发的经开区，2022年也将迎来几个纯新盘。

其中，横林板块的东城金茂悦、城区板块的中海·桂语江南、保利·大都汇、横山桥板块的金科·东望玖著大概率都将在上半年入市。三巽的五环纸业地块还未有动静，不确定何时入市。

一言以蔽之，2022年，常州市区计划入市的纯新盘大致也就22个左右。与往年30-50个左右的新盘供应量相比，2022年大家的选择空间正在缩小。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞常州房产测评（CRIC-CZ）

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来源：克而瑞常州房产测评

作者：克而瑞常州

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